Zvláštní zpráva Prologis Research: Onemocnění COVID-19 a jeho vliv na segment logistických nemovitostí

Shrnutí

Dojde-li v našem vzájemně úzce propojeném světě k zásadnímu narušení řádu, zdůrazní to potřebu odolných dodavatelských řetězců. Rizika, která představuje COVID-19 pro ekonomiku, budou mít v nejbližší době dopad také na oblast nemovitostí, přičemž rozměry těchto dopadů zatím nejsou známé. Strukturální trendy přesto naznačují odolnost logistických nemovitostí jak v tomto období, tak po jeho skončení, což bude mít vliv na základní ekonomické ukazatele i investory. COVID-19 se stal pro mnohé katalyzátorem k hledání dočasných řešení s potenciálem stát se trvalými a vedoucích ke snížení poptávky v určitých nemovitostních sektorech (např. práce z domova/kancelářské prostory, e-commerce/maloobchod). Tato volatilita by se mohla promítnout do vyšší poptávky po logistických nemovitostech (sklady pro zásoby, e-commerce, průmysl 4.0). Jakmile se tyto trendy začnou široce promítat do reality, je pravděpodobné, že kapitálové trhy budou reagovat rychle a změna se odrazí v nastavení tržních cen a investiční výkonnosti odvětví.

Zákazníci

Očekávejte volatilitu. Z krátkodobého hlediska může poptávka klesnout a uvolnit tak prostory. Tento stav však nemusí trvat dlouho, protože někteří zákazníci budou soupeřit o uvolněné místo, aby rozšířili své budovy a tím podpořili kontinuitu svého podnikání a zvýšili úroveň služeb.

Investoři

Předvídejte odolnost. Zatímco volatilita finančního trhu a otřesy hospodářské aktivity jsou krátkodobými riziky, úrokové sazby zaznamenaly kompenzační pokles. Zákazníci a kapitálové trhy pravděpodobně zaznamenají vzestup poptávky v segmentech skladování zásob a e-commerce, i když ostatní typy nemovitostí čelí nepříznivým podmínkám. V důsledku toho by vyhlídky vůči tomuto sektoru měly zůstat optimistické, byť z krátkodobého hlediska může aktuální dění rozhodování investorů ovlivňovat.

COVID-19 je dosud nejzávažnější riziko pro dlouhodobý globální ekonomický růst. Při tak velké nejistotě jsou odhady rozsahu a trvání negativních dopadů nejasné. Na straně poptávky byla ekonomická aktivita potlačena v regionech s vysokou mírou nákazy; když toto riziko ustoupí, měla by se hospodářská aktivita znovu oživit. Největší výzvou se v mezičase stane úvěrové riziko pro určité segmenty podnikání, včetně cestovního ruchu/turismu a maloobchodu v kamenných prodejnách. Na straně nabídky otestuje narušení výroby a pohybu zboží (i lidí) po celém světě odolnost složitých dodavatelských řetězců. K poklesu pohybu zboží dochází rychle, což je způsobeno pozdním návratem Číny do stavu běžné produkce po období lunárního Nového roku. Vzhledem ke snahám dodavatelů situaci dohnat se očekává následný rychlý růst. Uživatelé logistických nemovitostí se chystají jak na pokles aktivity, tak na následný růst vedoucí k navrácení dřívějšího stavu. Tato volatilita historicky způsobovala vyšší poptávku po logistických nemovitostech. Dva příklady ─ brexit a zavedení americko-čínských cel byly následovány dosažením nejvyšší úrovně čisté obsazenosti ve Velké Británii a Spojených státech.¹

Krátkodobá rizika pro základní ekonomické ukazatele trhu s nemovitostmi se zvýšila. Zdroj poptávky po logistických nemovitostech se nezměnil: mnoho položek, které protékají dodavatelskými řetězci, je vázáno na základní každodenní potřeby lidí. Jedná se například o potraviny a nápoje, spotřební zboží a lékařské potřeby. Důvěra ohledně výhodnosti dalších investic do logistických nemovitostí se však může v této atmosféře nejistoty oslabit.

V případě logistických nemovitostí by tento dopad mohlo zmírnit několik tendencí, včetně následujících: strukturální poptávka řízená očekáváním vysoké úrovně služeb; větší množství překážek pro novou poptávku a disciplinovaný přístup developerů; případně zachování tržních podmínek vedoucích k prodlužování pronájmů (tj. delší pronájmy, které vyrovnávají škody způsobené krátkodobým narušením peněžních toků).

Zvýšená rizika pro dodavatelské řetězce dávají vzniknout novým dlouhodobým trendům, jež mají potenciál zvýšit poptávku. Vidíme přinejmenším tři specifické měnící se oblasti, které se po současném období nejistoty mohou společně promítnout do vyšší úrovně poptávky:

1. Rostoucí množství zásob. Dodavatelské řetězce běžně minimalizují zásoby a distribuují zboží za nízké náklady. Vyhýbají se volatilitě, protože vede ke ztrátě tržeb a výnosů. V minulosti vedly události, jako jsou přírodní katastrofy či přerušení práce v přístavech k postupným změnám v inventarizaci. V návaznosti na COVID-19 budou zákazníci pravděpodobně přehodnocovat ideální objemy zásob a plány podnikatelské kontinuity – což by mohlo znamenat vyšší poptávku.
2. Pokračující růst e-commerce. Pro současnou expanzi byl charakteristickým vznik a rozvoj online nakupování, jež v roce 2019 celosvětově vzrostlo o 16,7 % ². Zdá se, že COVID-19 na tom pravděpodobně nic nezmění; naopak místo toho může zrychlit růst e-commerce a zvýšit počet zákazníků, kteří nakupují online. Vzhledem ke své významnosti, zejména na nejvíce zasažených trzích, může e-commerce nabývat ještě větší důležitosti v každodenním životě.
3. Diverzifikace výrobních míst. COVID-19 může urychlit další strukturální trend: přesun výroby do nových oblastí. V souladu s trendy průmyslu 4.0, které zvyšují produktivitu, začali výrobci vyvíjet vlastní globální strategie pro dodavatelský řetězec a stále více zdůrazňují blízkost klíčových lokalit (např. Mexiko, CEE). Strategie, které se zaměřují na konce dodavatelských řetězců, tedy spotřebitele (více zde), nebudou těmito trendy ovlivněny. Zatímco samotná koncová výrobní místa, která nejsou hlavním předmětem investiční strategie, bude na základě rozšíření aktivit výrobců vznikat sekundární poptávka ze strany dodavatelů a celých sítí obsluhujících vzkvétající spotřebitelské trhy.

Logistika má dobrou pozici  pro to odolat změnám na kapitálových trzích s nemovitostmi. Zatímco dlouhodobé pronájmy vyrovnávají volatilitu, kapitálové toky se mohou zpomalit kvůli nestabilitě finančního trhu. Přesto však existují síly, které by situaci mohly zmírnit. Investorů v oblasti nemovitostí, zejména těch logistických, je nedostatek. Úrokové sazby poklesly a pravděpodobně zůstanou nízké. A vzhledem k potenciálně rostoucí dlouhodobé poptávce ze strany subjektů zabývajících se skladováním zboží a e-commerce má logistika jako taková lepší pozici než ostatní odvětví. Kapitál také bude pravděpodobně soustředěn v klíčových aktivech situovaných v atraktivních lokalitách, protože investoři se budou zaměřovat na kvalitu.

Poznámky

1. Gerald Eve, CBRE Research, Cushman and Wakefield, JLL, Colliers, CBRE-EA,  Prologis Research
2. Euromonitor, Prologis Research

Výhledová prohlášení

Tento materiál nesmí být vykládán jako nabídka prodeje cenných papírů či jako žádost o nabídku koupě cenných papírů. Na základě tohoto materiálu není očekávána žádná akce. Jedná se pouze o obecnou informaci o zákaznících Prologis.

Tato zpráva je částečně založena na veřejně dostupných informacích, jež považujeme za důvěryhodné, avšak neuvádíme, že tyto informace jsou přesné nebo úplné, a tedy že by na ně mělo být spoléháno. Zpráva neobsahuje žádné prohlášení o přesnosti a úplnosti informací v ní obsažených. Vyjádřené názory jsou platné pouze k datu zprávy. Společnost Prologis odmítá jakoukoli odpovědnost za tuto zprávu, a to zejména ve věci přímých či nepřímých záruk, výpovědí, chyb nebo opomenutí obsažených ve zprávě.

Odhady, předpovědi nebo předpoklady obsažené v tomto dokumentu jsou výhledovými prohlášeními. Ačkoli se domníváme, že očekávání uvedená ve výhledových prohlášeních jsou přiměřená, nemůžeme zaručit, že jsou jako taková správná. Odhady mohou být ovlivněny známými i neznámými riziky, nejistotami a dalšími faktory, které mohou vést k tomu, že se skutečné výsledky budou výrazně lišit od předpokládaných. Výhledová prohlášení jsou platná pouze k datu zprávy. Jednoznačně odmítáme povinnost aktualizovat nebo měnit výhledová prohlášení obsažená v tomto dokumentu v souladu s našimi očekáváními nebo změnami okolností.

Bez předchozího písemného svolení společnosti Prologis nemůže být žádná část tohoto materiálu (i) kopírována, fotografována nebo v jakékoliv formě a jakýmikoliv prostředky duplikována a (ii) nesmí být ani jinak dále distribuována.

O výzkumném oddělení Prologis Research

Výzkumné oddělení Prologis Research se zabývá základními a investičními trendy a potřebami zákazníků společnosti Prologis, aby mohlo být nápomocné při zjišťování příležitostí a přispět k vyhnutí se rizikům napříč čtyřmi kontinenty. Tým se podílí na rozhodování o investicích a dlouhodobých strategických iniciativách, vydává také vlastní bílou knihu a ostatní výzkumné zprávy. Společnost Prologis publikuje výzkum o dynamice trhů ovlivňující podnikání jejích zákazníků, včetně aspektů globálních dodavatelských řetězců a vývoje v logistice a realitních odvětvích. Výzkumný tým Prologis spolupracuje se všemi odděleními společnosti s cílem usnadňovat vstup společnosti Prologis na nové trhy, její expanzi, akvizice a rozvojové strategie.

O společnosti Prologis

Prologis, Inc. je globální lídr v oblasti logistických nemovitostí, který se zaměřuje na trhy s vysokým růstem a vysokými překážkami vstupu. K 31. prosinci 2019 společnost vlastnila (ať již samostatně nebo formou společných investičních podniků) nemovitosti a developerské projekty o celkové očekávané rozloze přibližně 964 milionů stop čtverečních (89 milionů metrů čtverečních) v 19 zemích.

Prologis pronajímá moderní distribuční prostory pestré škále přibližně 5 500 zákazníků ze dvou hlavních oblastí: business-to-business  a retailového/online fulfillmentu.