Wprowadzenie
Rok 2022 był rekordowy pod względem globalnego wzrostu czynszów w ujęciu nominalnym i realnym od 2007 roku, kiedy Prologis Research rozpoczął ich monitorowanie. Globalne czynsze wzrosły o 30% rok do roku (realny wzrost 21%), znacznie przekraczając wcześniejsze rekordowe 17% (10% w ujęciu realnym w 2021 roku)1. Restrukturyzacja globalnych łańcuchów dostaw w celu zwiększenia ich odporności, w połączeniu z rozwojem możliwości e-fulfillment, znacząco zwiększyła zapotrzebowanie na powierzchnię. W 2022 roku popyt na powierzchnię magazynową był wysoki. Zwiększony niedobór gruntów,
rosnące bariery regulacyjne i koszty budowy spowalniały powstawanie nowej podaży w najlepszych lokalizacjach.
Do określania indeksu czynszów nieruchomości logistycznych (Logistics Rent Index) Prologis wykorzystuje specjalistyczną wiedzę na temat lokalnego rynku z autorskimi danymi w celu analizy
| 30% | 34% | 15% |
|---|---|---|
| w ujęciu globalnym | USA i Kanada | Europa |
Wnioski
- Liderem dynamiki wzrostu czynszów były Stany Zjednoczone. Konkurencja o powierzchnię nasiliła się wraz ze spadkiem liczby pustostanów, co było najbardziej widoczne w USA, gdzie klienci dokonali szybkich zmian w strategiach dotyczących nieruchomości w odpowiedzi na zakłócenia w łańcuchu dostaw.
- Zmniejszenie ryzyka globalnego łańcucha wartości napędza popyt strukturalny. Nieruchomości zlokalizowane w pobliżu klienta końcowego i z dostępem do wysokiej jakości infrastruktury cieszyły się największym popytem i powinny nadal osiągać dobre wyniki.
- Klienci poszukują powierzchni na terenach, gdzie budowa jest prawie niemożliwa. Aktywność budowlana wzrasta, ale jest niespójna w różnych regionach geograficznych, ponieważ rosną bariery regulacyjne i występuje coraz większy deficyt gruntów.
- Gwałtownie rosnące koszty budowy przełożyły się na wzrost czynszów. Gwałtownie rosnące koszty budowy (a ostatnio także wzrost stopy kapitalizacji) powodują wzrost czynszów w celu pokrycia kosztów i ryzyka inwestycji.
Światowe trendy i perspektywy
Firmy nadal przedkładają odporność nad „odchudzenie” zapasów, co prowadzi do znacznych zmian w strategiach dotyczących nieruchomości. Zapotrzebowanie na większą powierzchnię spowodowało nasilenie konkurencji w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach o niskim wskaźniku pustostanów. Połączenie silnego popytu i ograniczonej nowej podaży doprowadziło do dalszego spadku liczby pustostanów w USA (3,2%), Europa natomiast utrzymała rekordowo niski poziom z poprzednich lat (2,7%) w 2022 roku2. W 2023 roku przez cały cykl gospodarczy ekspansję będą napędzać strukturalne czynniki popytu – w tym rozwój e-fulfillmentu, nearshoring i wzrost zapasów w celu zapewnienia odporności i większej różnorodności produktów.
Wzrost czynszów był najsilniejszy na najlepszych rynkach konsumenckich, gdzie niedobór gruntów był najbardziej dotkliwy, a bariery regulacyjne stanowiły największe wyzwanie dla nowej podaży. Coraz bardziej rygorystyczne bariery prawne ograniczają rozbudowę powierzchni i wydłużają czas oczekiwania na zezwolenia, który na wielu rynkach podwoił się w ciągu ostatnich trzech lat. W Kalifornii, Oregonie i Nowym Jorku kilka gmin wprowadza moratoria na zabudowę przemysłową.
Podonie, środki ograniczające rozważa się też we Francji, Holandii i Niemczech. Wzrosła tymczasem wielkość powierzchni w budowie, ponieważ deweloperzy, aby zaspokoić popyt, zwrócili się w stronę alternatywnych lokalizacji obwarowanych mniejszymi ograniczeniami. Zobrazowaniem tego zjawiska jest spadek udziału całkowitej zabudowy europejskiej na rynkach miejskich z 28% do 19% w latach 2017–2022, pomimo rosnącego popytu na powierzchnię i wzrostu czynszów w lokalizacjach miejskich3. W związku z tym firmy muszą podejmować szybkie decyzje, aby zapewnić sobie tak potrzebną powierzchnię w najlepszych lokalizacjach, które w przyszłości prawdopodobnie pozostaną strukturalnie niezagospodarowane.
Koszty budowy wzrosły, ponieważ zabrakło materiałów, a łańcuchy dostaw zostały przerwane przez COVID-19, wojnę w Ukrainie, zakłócenia na rynku pracy oraz gwałtowną inflację. W rezultacie w ciągu 24 miesięcy (październik 2020–2022) koszty materiałów wzrosły o 39% w USA i Kanadzie oraz o 35% w Europie4. Rosnące koszty budowy w połączeniu najwyższymi cenami gruntów zmusiły deweloperów do podnoszenia czynszów, aby pokryć nowe inwestycje. Rosnące koszty odtworzenia przyczyniły się do wzrostu czynszów na wszystkich rynkach, ale zależność ta była najsilniejsza w lokalizacjach o dużej dostępności gruntów, gdzie możliwy jest szybki wzrost nowej podaży, aby zaspokoić popyt, a deweloperzy budują przy niskich marżach, takich jak Polska. Presja ze strony łańcucha dostaw zaczyna się zmniejszać, co znajduje odzwierciedlenie w stabilizacji kosztów materiałów na niektórych rynkach i spadku na innych. Oczekiwane w 2023 roku spadki kosztów materiałów i wartości gruntów równoważą wzrost rentowności, co wymaga zwiększenia czynszów, aby uzasadnić ryzyko związane z inwestycją.
Lokalizacja jest kluczowa, ponieważ koszty transportu ulegają znacznym wahaniom, a wymagania konsumentów dotyczące poziomu usług pozostają wysokie. W rezultacie lepsze wyniki prawdopodobnie odnotują rynki z wysokiej jakości infrastrukturą w niewielkiej odległości od konsumenta końcowego. Po rekordowym skoku czynszów o 30% w 2022 roku1 spodziewamy się normalizacji spowodowanej spowolnieniem tempa zawierania transakcji (wraz z ochłodzeniem wzrostu gospodarczego i popytu) oraz zwiększoną podażą na niektórych rynkach. W trakcie cyklu ekspansję będą prawdopodobnie napędzać czynniki strukturalne, w tym rozwój handlu elektronicznego i rekonfiguracja łańcucha dostaw. Ograniczeniem dla nowej podaży pozostaną jednak bariery regulacyjne, niedobór gruntów i rosnące koszty kapitałowe, a na najbardziej ograniczonych rynkach warunki najmu raczej nie ulegną poprawie.
W regionach
Wzrost czynszów w USA i Kanadzie przyspieszył do najwyższego w historii poziomu 34% w ujęciu rocznym1. Przy rekordowo niskim wskaźniku pustostanów w większości lokalizacji i szerokim popycie wzrost czynszów był silnie odczuwalny na wielu rynkach. Wskaźnik pustostanów utrzymywał się na niskim poziomie 3% przez cały rok 20222. Nasi klienci zgłaszali zarówno dużą aktywność, jak i wysokie wykorzystanie powierzchni w ciągu roku. IBI, nasze autorskie badanie nastrojów klientów, wykazało aktywność na zdrowym poziomie 60 i wysoki, 86-proc. wskaźnik zajętości na koniec roku3, sygnalizując minimalną wielkość powierzchni „shadow space” (czyli powierzchni obecnie wynajętej, równolegle oferowanej pod wynajem), i utrzymujące się zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, aby dostosować się do przyszłego wzrostu.
Tempo podejmowania decyzji normalizuje się i przy rosnącej niepewności gospodarczej raczej nie ulegnie ponownemu przyspieszeniu w przyszłym roku. Jednocześnie użytkownicy będą mieli więcej opcji dzięki rekordowej powierzchni 50,63 mln mkw. (545 MSF) w przygotowaniu na 31 rynkach Prologis. W tym kontekście, mimo prawdopodobnego spowolnienia, dynamiczny ostatnimi czasy wzrost czynszów powinien utrzymać się na poziomie powyżej inflacji.
W Europie w 2022 roku czynsze rosły w niespotykanym tempie, o 15% w ujęciu rok do roku1. Wskaźnik pustostanów na koniec roku 2022 był bliski rekordowo niskiego poziomu 2,7%2, co doprowadziło do przyspieszenia wzrostu czynszów na wszystkich rynkach. Dostrzegamy wyraźną zależność między wskaźnikiem True Months of Supply (TMS)/ryzykiem podaży a wzrostem czynszów, ponieważ trajektoria wzrostu była najbardziej stroma w tych lokalizacjach, które odznaczają się najniższym wskaźnikiem pustostanów i najwyższymi barierami podaży, np. w Pradze (0%)2. Znaczny wzrost kosztów odtworzenia (przyspieszony przez wojnę w Ukrainie) spowodował wzrost czynszów, nawet w lokalizacjach o większej dostępności gruntów. Weźmy na przykład Polskę, gdzie czynsze wzrosły o ponad 20%, choć rynek ten w przeszłości pozostawał w tyle.
W 2022 roku nastąpiło spowolnienie tempa rozwoju, a w odniesieniu do 2023 roku oczekuje się, że mniejsza liczba ukończonych obiektów zbiegnie się z mniejszym popytem, co pozwoli na jedynie umiarkowany wzrost wskaźnika pustostanów. Spowolnienie gospodarcze może wpłynąć negatywnie na sytuację rynkową, chociaż wskaźniki pustostanów są wyjątkowo niskie i mogą wzrosnąć jedynie umiarkowanie, równoważąc negatywny wpływ cyklu na wzrost czynszów. Rzeczywiście, w IV kwartale 2022 roku czynsze wzrosły (o 3%)1, nawet w sytuacji zwiększonej niepewności makrootoczenia.i
Dynamika wzrostu czynszów w Chinach spadła w całym 2022 roku; ostatecznie osiągnęła wartość 0,2% w ujęciu rok do roku, co oznacza wyhamowanie z historycznego wzrostu na poziomie około 4–5% rocznie1. Mimo że podaż utrzymywała się w pobliżu rekordowego poziomu 9,57 mln mkw. (103 MSF), ścisłe blokady związane z COVID-19 ograniczyły popyt, począwszy od II kwartału, prowadząc do wzrostu krajowego wskaźnika pustostanów do 19% z 16% na koniec 2021 roku5. Wzrost czynszów był wyższy na rynkach miejskich, w których występuje niedobór gruntów, a klienci konkurowali o ograniczoną dostępną powierzchnię. W aglomeracjach miejskich, gdzie wskaźnik pustostanów na koniec roku wahał się w okolicach 10%, czynsze rosły w tempie 1,6%, natomiast metropolie pozaaglomeracyjne, z ponad 20-proc., wskaźnikiem pustostanów, odnotowały spadek o 2,5%.
Czynsze wzrosły o skromne, ale spójne z historycznym trendem 1,4% w ujęciu rok do roku, nieznacznie przekraczając niemal 1-proc. wzrost w poprzednim roku1. Wysoka inflacja (jak na Japonię) nie przełożyła się na ceny wynajmu i pozostaje niska jak na standardy światowe, gdyż stopa inflacji, z wyłączeniem żywności i gazu, utrzymywała się w okolicach 2%6. Podaż wzrosła o 26%, do 4,83 mln mkw. (52 MSF) w 2022 roku, przekraczając rekordowy popyt na poziomie 4,09 mln mkw. (44 MSF)7. Wskaźnik pustostanów osiągnął 3,9%, lecz mimo to utrzymał się poniżej poprzedniego szczytu 6% w 2017 roku3. Wzmożony rozwój na rynkach regionalnych, zwłaszcza w Nagoi, zwiększył odsetek pustostanów i utrzymał wzrost czynszów na niższym poziomie niż w Tokio i Osace.
W 2022 roku czynsze na sześciu najlepszych rynkach meksykańskich wzrosły o 16%. Prowadziły Juarez i Monterrey z wynikiem 25% w ujęciu rok do roku1. Inwestycje typu nearshoring podnoszą popyt, a podaż generują podmioty e-commerce. Klienci konkurują o nieliczne dostępne powierzchnie, a odsetek pustostanów na rynkach przygranicznych nie przekracza 1%3. Ta dynamika prawdopodobnie będzie się utrzymywać, ponieważ na rynkach przygranicznych brakuje terenów o wystarczającej dostępności energii. Tymczasem handel elektroniczny stale się rozwija, wzmacniając popyt na rynkach zorientowanych na konsumentów, takich jak miasto Meksyk, Guadalajara i Monterrey. Szacowany wskaźnik penetracji sprzedaży detalicznej przez e-commerce powinien osiągnąć 11–12% w 2022 roku, w porównaniu z 10% rok wcześniej8.
W São Paulo i Rio de Janeiro czynsze wzrosły o 10,8%, co oznacza spadek z 13,2% w 2021 roku w ujęciu nominalnym, ale wzrost po skorygowaniu o inflację (2,8% w 2021 r. w porównaniu z 4,5% w 2022 r.)1. Współczynnik pustostanów pozostawał na stabilnym, niskim dwucyfrowym poziomie (11–13%) przez cały rok ze względu na czynniki równoważące. Z jednej strony restrykcyjna polityka monetarna znacznie ograniczyła nowe inwestycje. Z drugiej strony klienci podpisywali średnio mniejsze umowy najmu w porównaniu z sytuacją sprzed roku (4 600 mkw. w porównaniu z 9 300 mkw.). Ogólnie rzecz biorąc, pęd ku jakości jest kluczowym czynnikiem dla klientów z branży e-commerce i logistyki zewnętrznej, którzy koncentrują się na lokalizacjach blisko konsumentów końcowych i budynkach o najlepszej jakości w swojej klasie.
Przypisy końcowe
- Prologis Research śledzi stawki czynszowe na podstawie efektywności netto. Czynsze efektywne netto to stawki nominalne skorygowane o wakacje czynszowe. Dzięki temu możemy uchwycić zmiany w realnych ekonomicznych warunkach najmu. Stopy realne są korygowane o inflację na koniec roku. Dane na IV kwartał 2022 r.
- Dane dla USA pochodzą z CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research; dane dla Europy pochodzą z CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve, Prologis Research. Wg stanu na IV kw. 2022 r.
- Źródło: Prologis Research. Wg stanu na IV kw. 2022 r.
- Źródło: Prologis Research, dane gospodarcze Rezerwy Federalnej, Eurostat.
- Uwaga: okres 24 miesięcy od października 2022 r. Indeks cen oparty na koszyku towarów niezbędnych do wybudowania magazynu logistycznego. Wagi dla koszyka: 47,5% – beton; 27,1% – stal konstrukcyjna, 17,0% – pokrycia dachowe i posadzki oraz 8,5% – rury do instalacji przeciwpożarowej.
- Źródło: JLL, Prologis Research.
- Źródło: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Łączności.
- Źródło: CBRE, Prologis Research.
- Źródło: Morgan Stanley, Euromonitor.