V poslední publikované výzkumné zprávě jsme se zabývali strukturálními trendy, které určují poptávku po logistických prostorách v prestižních lokalitách. Vzhledem k tomu, že podle všeho poptávka zůstane v dohledné budoucnosti značná, zaměříme se nyní na vývoj nové nabídky.
Proces transformace výstavby logistických nemovitostí je nevyhnutný. Jasný přehled o strukturálních silách, které formují nabídku, umožňuje zákazníkům lépe reflektovat situaci nedostatku logistických nemovitostí a připravit se na změny na straně poptávky.
Očekáváme, že v příštím desetiletí bude počet dokončených projektů ve většině lokalit nižší, než jaký bude žádat poptávka. Změny, které budou mít i nadále vliv na tuto novou nabídku, jsou mj. následující:
- Významné tržní překážky vzdalující novou nabídku od stávající. Tyto překážky jsou:
- Geografické – pozemků, na kterých by bylo možné v budoucnu stavět, je málo, zejména v největších spotřebitelských centrech.
- Ekonomické – náklady na modernizaci nemovitostí stále rostou, protože urbanizace zvyšuje konkurenci mezi poskytovateli nemovitostí.
- Politické – dokumentace pro povolovací procesy je náročnější, její příprava dražší a schvalování trvá déle než kdykoli předtím, což zvyšuje náklady a omezuje potenciální nabídku.
- Rostoucí požadavky na výstavbu. Logistické budovy dnes mohou zvyšovat efektivitu provozu díky svému umístění, funkčnosti a udržitelnosti. Zatímco vliv lokality je nesporný, moderní prvky zjednodušující práci či implementaci technologií mohou sice podpořit produktivitu, ale také zvýšit náklady na výstavbu. Nová omezení a regulace zvyšují rizika spojená s výstavbou v některých lokalitách. Budovy, jež mají udržitelné prvky, mohou svým uživatelům i majitelům pomoci přizpůsobit se změnám nároků. Zastarávání nemovitostí zároveň snižuje objem konkurenční nabídky a vyvolává potřebu nové výstavby.
- Zvětšující se rozdíly mezi nemovitostmi. Výše uvedené trendy snižují citlivost uživatelů na ceny budov v dobrých lokalitách nebo s nejmodernějšími konstrukčními prvky, což vede ke zvyšování nájemného. Změny na straně poptávky by měly tento trend ještě zvýraznit:
- Rostoucí potřeby v oblasti e-fulfillmentu a rychlého doplňování zboží zvyšují poptávku v blízkosti center měst, kde je logistických nemovitostí stále méně.
- Výstavba budov připravených na výzvy budoucnosti omezuje novou nabídku, protože stavební náklady rostou a zastarávání budov zvyšuje poptávku po nejkvalitnějších prostorách.
Bariéry na straně nabídky jsou značné a rostou
Nabídka dobře umístěných průmyslových pozemků se snižuje.
Ve většině hustě osídlených oblastí ubývá průmyslových prostor v důsledku přeměny typu jejich využití. Například v letech 2013 až 2020 bylo ve městě San Francisco podáno 362 žádostí o změnu účelu budov z logistiky na jiný oproti 57 žádostem o přeměnu z jiného využití na logistiku.1 Budovy se zvětšily a každá stopa čtvereční jejich plochy vyžaduje více okolních prostor, protože primární funkcí skladu již není uskladňování, ale tok zboží. Z toho důvodu je ještě obtížnější najít vhodné pozemky. V USA jsou budovy postavené po roce 2000 o 55 % větší a vyžadují v průměru o 66 % větší pozemky než budovy postavené v 80. a 90. letech 20. století.2 Tento problém ještě umocňuje fakt, že logistické areály potřebují přístup k odpovídající infrastruktuře.
Nová nabídka se nachází historicky nejdále od spotřebitelských center i stávajících nemovitostí.
Nedostatečná dostupnost pozemků, regulační omezení a rozšiřování populace směrem od městských center vytlačily novou logistickou nabídku dále od stávajících nemovitostí. Okrajové části klíčových trhů musí v současné době reagovat na nedostatek pozemků na osvědčených logistických dílčích trzích a/nebo na nedostatek pracovní síly. Například v širším regionu New Yorku byly logistické nemovitosti postavené před rokem 2010 od Manhattanu vzdáleny v průměru 28 mil, po roce 2010 už jde ale o 50 mil. Chicago a jižní Kalifornie vykazují podobný trend – vzdálenosti se zvýšily z 25 mil na 31, resp. 38 mil.3 Tato vzdálenost může představovat problém pro uživatele, kteří chtějí splnit očekávání spotřebitelů ohledně rychlého doručení zboží. Dopravní náklady jsou také důležitým faktorem; doprava tvoří zhruba 50 % nákladů na dodavatelský řetězec, zatímco náklady na logistické nemovitosti jen 5 %.4 Rostoucí vzdálenost logistických prostor od center měst izoluje stávající nemovitosti od nových a může vést k požadavku výrazných příplatků za lepší lokalitu, zejména v kontextu rostoucí potřeby doručování typu Last Touch®. To představuje výrazný rozdíl mezi logistickými a jinými typy nemovitostí, jako jsou kanceláře v centrech měst či bytové domy, kde nová nabídka často přímo konkuruje stávající.
Změny účelu nemovitostí (např. z maloobchodu na logistiku) novou nabídku významně nezvýší.
Přestože někteří majitelé maloobchodních prodejen zkoumají možnosti jejich přestavby na distribuční centra, Prologis Research očekává, že úspěšné realizaci budou bránit faktory:
- Ekonomické, včetně možnosti lepšího využití, jako jsou byty, a vysokých nákladů ve srovnání s konkurencí na logistických subtrzích.
- Politické, včetně restriktivního územního plánování a získávání oprávnění, odporu komunit, obav z tlaku na omezování hustoty zástavby, včetně ztráty příjmů z daně z prodeje.
- Fyzické, včetně nedostatečné rekonfigurovatelnosti stávajících struktur, neefektivního uspořádání/rozvržení pozemků, které jsou příliš malé pro logistické využití.
- Právní, včetně vzájemných dohod o věcných břemenech (REA), omezení spoluužívání a jednání s více stranami, které mohou přestavbě zabraňovat nebo ji prodlužovat.
Prologis Research odhaduje, že v příštím desetiletí bude v USA na logistické prostory přeměněno celkem 50–100 milionů stop čtverečních (MSF) prostor maloobchodních, což představuje méně než 3 % obvyklé nové roční logistické nabídky.5 Podrobnostmi se zabývala předcházející studie.
Rostoucí náklady na pozemky a výstavbu zvyšují ekonomické překážky pro výstavbu logistických nemovitostí.
Náklady na modernizaci logistických nemovitostí v posledním desetiletí předstihly inflaci, což bylo způsobeno růstem cen pozemků, materiálů i práce. Eskalace nákladů na pozemky je obzvláště výrazná na pobřežních trzích a vnitřních subtrzích hustě osídlených metropolí, kde nová nabídka čelí značným překážkám. Náklady na pozemky se v Torontu za posledních deset let ztrojnásobily, přičemž za posledních pět let došlo k růstu cen o 140 % ve srovnání s 35 % v celostátním měřítku.6 Ceny pozemků na subtrhu Port/Meadowlands v New Jersey, který se nachází přes řeku Hudson od New Yorku, vzrostly ve stejném období o 475 %.7
Náklady na stavební materiály rostly stále, byť pomaleji. To se však změnilo vlivem překážek v dodavatelském řetězci po pandemii a na základě prudkého nárůstu poptávky, který následně vyvolal rychlou eskalaci nákladů na materiály. Jen ceny oceli se ve Spojených státech za poslední rok ztrojnásobily a v Evropě, Číně a Brazílii zdvojnásobily.8 Kromě toho se zvýšily i mzdy, které zůstaly na vysoké úrovni, částečně v důsledku nedostatku stavebních pracovníků, který přetrvává již několik let. Ceny služeb generálních dodavatelů se zvyšovaly spolu s poptávkou. Doba mezi zahájením stavby a jejím dokončením se za posledních deset let prodloužila o dva až tři měsíce, tj. o 20 %, což také zvýšilo náklady.9 Prologis Research odhaduje téměř 60% nárůst nákladů na modernizaci nemovitostí v posledních pěti letech, z toho 15 % nárůst v roce 2021.10
V regulovaném prostředí je obtížnější se orientovat.
Po celém světě se zvyšují regulační překážky pro vznik nových logistických nemovitostí, což prodlužuje dobu jejich výstavby. Například v Nizozemsku klesl počet povolení pro tento sektor za devět let o více než 30 %.11 Pandemie zároveň poukázala na zásadní roli logistiky ve fungování společnosti. K trendu se přidal nedostatek zdrojů místních samospráv a vyšší požadavky na ochranu životního prostředí, které také prodloužily dobu výstavby. V Evropské unii je doba přípravy projektů, jež vyžadují změnu územního plánu, zhruba dvojnásobná oproti projektům, které jsou již situovány na pozemcích určených pro průmyslové využití.12 Na hlavních amerických trzích je vývoj podobný
Stavební požadavky a náklady se zvyšují
Výběr lokality
Význam lokality zpomaluje funkční zastarávání budov v blízkosti koncových spotřebitelů.
V souvislosti s rozvojem e-commerce se potřeba být blízko koncovým spotřebitelům stala klíčovou a rozhodující význam by měla mít i do budoucna. Se zkracováním dodacích lhůt musí být firmy blíže konečným spotřebitelům, což vyžaduje tvorbu logistických sítí i v rámci jedné městské oblasti, čímž se zároveň otevírají nové lokality. Pro operace typu Last Touch® je oproti umístění budov jejich funkčnost až druhořadou záležitostí. Poptávané mohou být i méně moderní budovy. Tato změna zvýšila hodnotu starších logistických objektů v oblastech v blízkosti koncových spotřebitelů.
Nedostatek talentů může omezit rozvoj v oblastech s dostupnými pozemky.
Pro uživatele logistických nemovitostí se problém s nedostatkem pracovní síly zhoršuje ze tří důvodů: Zaprvé se rozšiřuje e-fulfillment, který využívá zhruba 3x více pracovních sil než tradiční skladový provoz, přičemž míra obratu je zhruba 4x vyšší než u jiných způsobů využití skladů.13 Za druhé, složité skladové funkce a technologie vyžadují více kvalifikované pracovní síly, například inženýry pro automatizovaná skladová řešení. A za třetí, hustě osídlené dílčí trhy, které nabízejí dostatek kvalifikovaných pracovníků, mají obecně omezenou dostupnost pozemků pro logistické využití. V méně hustě osídlených oblastech je dostupnosti pozemků větší, ale koncentrace logistických nemovitostí může vyčerpat nabídku pracovní síly a omezit dostupnost nové logistické nabídky.
Funkčnost
Budovy musí být přátelské k zaměstnancům.
Zvýšený počet služeb s přidanou hodnotou v logistických nemovitostech způsobil, že se pracovní síla stala cenným a vzácným aktivem. Zdravé a udržitelné pracovní prostředí může zaměstnavatelům poskytnout výhodu pro získávání a udržení talentů. V souvislosti s pandemií získala na oblibě vylepšení budov zlepšující wellbeing pracovníků. Například certifikace dle standardu WELL spojuje přísné požadavky na oblasti, jako je kvalita vzduchu v interiéru, kvalita vody, přirozené světlo či tepelný komfort, ale také úroveň dostupného stravování či vybavení pro udržování fyzické kondice a duševního zdraví. Tato řešení mohou pro zákazníky zlepšit provozní produktivitu i kontrolu nákladů a jsou konkurenční výhodou.
Konstrukční prvky budov musí být přizpůsobeny novým technologiím.
Je důležité stavět budovy s využitím nejmodernějších technologií. Jak je uvedeno v naší sérií zpráv o automatizaci, uživatelům logistických nemovitostí umožňuje automatizace optimalizovat jejich budovy a otevírá jim nové a produktivnější lokality v blízkosti koncových spotřebitelů. Většina moderních budov splňuje požadavky na flexibilní automatizaci, ale lze je doplnit o určité funkce, které je učiní ještě otevřenějším budoucí automatizaci. Zvýšená kapacita napájení, dodatečný prostor pro dobíjení mobilních technologií, přístup k vysokorychlostnímu internetovému připojení, kvalitní podlaha, pevné zastřešení a vyšší světlá výška mohou společně vytvořit podmínky pro technologie, které pomáhají řešit problém s nedostatkem pracovní síly, zvyšují přehled o provozu a usnadňují řízení rizik. Investice tímto směrem zvyšují hodnotu celé budovy. Nemovitosti, které lze automatizovat, mohou navíc zpřístupnit lepší lokality, kde byly překážkou náklady na pracovní sílu a její dostupnost, například městská Last Touch® centra.
Oblasti ESG přinášejí prokazatelnou přidanou hodnotu.
Synchronizované požadavky na vyšší udržitelnost ze strany spotřebitelů, zákazníků a kapitálových zdrojů vedou k nutnosti začlenit do dodavatelských řetězců udržitelné postupy. Schopnost překračovat cíle v oblasti udržitelnosti je v sektoru logistických nemovitostí nově tím, čím se od sebe jednotlivé budovy odlišují. Mezi konkrétní řešení patří například přístup k solárním a jiným obnovitelným zdrojům energie, energeticky účinné osvětlení, zařízení pro nabíjení e-vozidel či certifikace udržitelnosti.
Rozdíly mezi nemovitostmi se zvětšují
Podobně jako zastarávání se i rozdíly mezi budovami vyvíjejí na dvou základních liniích: z hlediska lokality a funkčnosti. Pro e-fulfillment a rychlé doplňování zboží je nejdůležitější lokalita. Budovy v blízkosti koncových spotřebitelů jsou obvykle funkčně starší, ale s rostoucími očekáváními ohledně úrovně doručovacích služeb nabízejí větší výhodu v podobě generování příjmů. Zastarávání současně zvyšuje potřebu modernizace nemovitostí. U provozu typu High-Through-Put DistributionTM může vybavení logistických nemovitostí zákazníkům pomoci zvyšovat produktivitu a kontrolovat náklady. Výrazné změny spotřebitelských návyků i potřeba pracovní síly a nových technologií jsou významnějšími faktory než kdykoli předtím a zdůrazňují výhody, které přinášejí nemovitosti umístěné s ohledem na budoucnost dodavatelských řetězců. To zároveň zvyšuje obsazenost a nájemné v širokém spektru logistických nemovitostí.
V mnoha lokalitách bude pravděpodobně přetrvávat nedostatek nové nabídky – stávající dobře umístěné nemovitosti jsou izolovány, překážky na straně nabídky se dále zvyšují a „budovy budoucnosti“ vyžadují vyšší nájemné, které kompenzuje rostoucí náklady na modernizaci starších nemovitostí. Rostoucí hodnota vhodně situovaných a dobře navržených budov bude záminkou pro kreativnější stavební řešení, jako jsou vícepodlažní objekty na nových trzích nebo přestavby budov určených původně pro jiné využití. Strukturální změny v odvětví logistických nemovitostí však budou pravděpodobně i nadále omezovat novou nabídku, která by dokázala uspokojit budoucí potřeby uživatelů v rámci dodavatelského řetězce.
Poznámky
- San Francisco Department of Building Inspection, přístup prostřednictvím OpenDataSF, 3. července 2021.
- Prologis Research.
- CBRE-EA, Prologis Research.
- A.T. Kearney, Prologis Research.
- Prologis Research.
- CBRE, Prologis Research.
- Cushman & Wakefield, Prologis Research.
- https://www.spglobal.com/platts/en/market-insights/blogs/metals/042721-globalsteel-price-rally-iron-ore-iodex-all-time-high-china-stimulus
- Prologis Research.
- Prologis Research.
- Nizozemský statistický úřad.
- Evropská komise, Nařízení o přístupu do měst, Prologis Research.
- Prologis Research, veřejné záznamy společnosti.
Výhledová prohlášení
Tento materiál nesmí být vykládán jako nabídka prodeje cenných papírů či jako žádost o nabídku koupě cenných papírů. Na základě tohoto materiálu není očekávána žádná akce. Jedná se pouze o obecnou informaci o zákaznících Prologis.
Tato zpráva je částečně založena na veřejně dostupných informacích, jež považujeme za důvěryhodné, avšak neuvádíme, že tyto informace jsou přesné nebo úplné, a tedy že by na ně mělo být spoléháno. Zpráva neobsahuje žádné prohlášení o přesnosti a úplnosti informací v ní obsažených. Vyjádřené názory jsou platné pouze k datu zprávy. Společnost Prologis odmítá jakoukoli odpovědnost za tuto zprávu, a to zejména ve věci přímých či nepřímých záruk, výpovědí, chyb nebo opomenutí obsažených ve zprávě.
Odhady, předpovědi nebo předpoklady obsažené v tomto dokumentu jsou výhledovými prohlášeními. Ačkoli se domníváme, že očekávání uvedená ve výhledových prohlášeních jsou přiměřená, nemůžeme zaručit, že jsou jako taková správná. Odhady mohou být ovlivněny známými i neznámými riziky, nejistotami a dalšími faktory, které mohou vést k tomu, že se skutečné výsledky budou výrazně lišit od předpokládaných. Výhledová prohlášení jsou platná pouze k datu zprávy. Jednoznačně odmítáme povinnost aktualizovat nebo měnit výhledová prohlášení obsažená v tomto dokumentu v souladu s našimi očekáváními nebo změnami okolností.
Bez předchozího písemného svolení společnosti Prologis nemůže být žádná část tohoto materiálu (i) kopírována, fotografována nebo v jakékoliv formě a jakýmikoliv prostředky duplikována a (ii) nesmí být ani jinak dále distribuována.
O výzkumném oddělení Prologis Research
Výzkumné oddělení Prologis Research se zabývá základními a investičními trendy a potřebami zákazníků společnosti Prologis, aby mohlo být nápomocné při zjišťování příležitostí a přispět k vyhnutí se rizikům napříč čtyřmi kontinenty. Tým se podílí na rozhodování o investicích a dlouhodobých strategických iniciativách, vydává také vlastní bílé knihy a ostatní výzkumné zprávy. Společnost Prologis publikuje výzkum o dynamice trhů ovlivňující podnikání jejích zákazníků, včetně aspektů globálních dodavatelských řetězců a vývoje v logistice a realitních odvětvích. Výzkumný tým Prologis spolupracuje se všemi odděleními společnosti s cílem usnadňovat vstup společnosti Prologis na nové trhy, její expanzi, akvizice a rozvojové strategie
O společnosti Prologis
Prologis, Inc. je globální lídr v oblasti logistických nemovitostí, který se zaměřuje na trhy s vysokým růstem a vysokými překážkami vstupu. K 31. březnu 2021 společnost vlastnila (ať již samostatně nebo formou společných investičních podniků) nemovitosti a developerské projekty o celkové očekávané rozloze přibližně 990 milionů stop čtverečních (92 milionů metrů čtverečních) v 19 zemích.
Prologis pronajímá moderní distribuční prostory pestré škále přibližně 5 500 zákazníků ze dvou hlavních oblastí: business-to-business a retailového/online fulfillmentu.