Naším cílem je být vždy o krok před očekáváními zákazníků

Paweł Sapek

Z hlediska počtu aktuálně rozestavěných skladů se Polsko mezi zeměmi Evropy řadí na druhé místo. Co stojí za atraktivitou místního trhu?

Trh se sklady je obecně na vzestupu po celém světě. To je způsobeno několika faktory. Prvním je reorganizace globálních dodavatelských řetězců. Druhým pak posun prodejních struktur vůči e-commerce. Tyto změny se nejvíce projevují v USA, v Evropě se nicméně z hlediska developerské činnosti vymyká právě polský trh, přestože v Polsku již vzniklo téměř 23 milionů metrů čtverečních skladových ploch. Stále se plánují nové projekty a vzhledem k rostoucí poptávce je v současné době ve výstavbě dalších 3,4 milionu metrů čtverečních.

Působí na polský trh stejné vlivy jako na ten celosvětový?

Ano – s tím, že kromě změny uspořádání dodavatelských řetězců a dynamického rozvoje e-commerce roste také domácí spotřeba. V Polsku také stále trvá dobrý přístup k pozemkům pro nové investice. Naproti tomu například v České republice je nabídka již omezená a podobná situace je i v Německu, Nizozemsku či Anglii, kde je proces spojený se zahájením výstavby navíc až dvakrát delší než v Polsku. A je tu ještě jeden faktor: ceny nájmů. Polsko stále patří mezi země s nejdostupnějšími nájmy u skladových prostor.

To ale platí jen prozatím, protože stále častěji a hlasitěji zaznívají předpovědi, že se to brzy změní.

Ceny ve stavebnictví prudce rostou. Souvisí to s vyššími náklady na pracovní sílu a také na suroviny, za které je dnes třeba zaplatit v průměru o 20 % více než před rokem. Výdaje spojené s výstavbou se však nepromítají okamžitě do cen nájmů. Děje se tak se zpožděním, a proto bude podle nejlepších odhadů příští rok rokem růstu nájmů. Tento vzorec již ostatně pozorujeme v jiných evropských zemích. Tam se ceny nájmů zvyšují v průměru o 7–10 % ročně, v USA dokonce rostly o 30 %. V Polsku by měl být nárůst menší, kolem 3–4 %, což by nemělo utlumit poptávku. Zůstaneme atraktivním trhem s potenciálem pro další development.

Může dynamický vývoj trhu něco zastavit?

Spíše bych zmínil jeho potenciální zpomalení, které může být způsobeno změnou dostupnosti pozemkům pro novou výstavbu. V Polsku s tímto zatím problém není. Skladový trh jako takový v posledních letech roste tempem 10–12 % za rok. Nic však netrvá věčně a riziko, že tato situace nastane, je třeba brát v potaz. Domnívám se, že za dva až tři roky může být přístup k pozemkům omezen, což by znamenalo méně nových projektů. Dalším rizikovým faktorem je dostupnost stavebních materiálů. V letošním roce zaznamenáváme komplikace zejména u konstrukční oceli či plechů. Z tohoto důvodu se doba výstavby budov prodloužila o šest až devět měsíců.

Staví se stále více projektů, pravděpodobně se však mění způsoby, jimiž vznikají? Jak by měl dnes vypadat ideální sklad?

Transformace probíhá již několik let a její proces se postupně zrychluje. Vše začalo výstavbou skladovacích prostorů s vyšší světlou výškou, která se posléze stala standardem. Zákazníci chtěli na stejné ploše skladovat stále více zboží, což by jim pomohlo optimalizovat náklady na pronájem. Dnes jsou hybnou silou změn zaměstnanci, které je stále těžší sehnat. Zaměstnavatelé, včetně těch skladových, si uvědomují, že pokud chtějí omezit fluktuaci ve svých firmách – tedy udržet si zaměstnance déle – musí pro ně vytvořit atraktivní pracovní podmínky.

Jak toho lze dosáhnout?

Sklady už dávno nejsou jen čtyři stěny a střecha. Musí se jednat primárně o zázemí přátelské k zaměstnancům. Začněme teplotou. Dříve se říkalo, že stačí, když je ve skladu 16 stupňů Celsia. Dnes musí být teplota podobná jako v kanceláři, což znamená změny ve způsobu izolace budovy i v systémech vytápění a klimatizace. Dalším významným prvkem je osvětlení; nejlépe kvalitní LED, které zvyšuje bezpečnost i pohodlí pracovníků, doplněné přirozeným slunečním svitem. Standardem se ve skladech stávají také společenské prostory pro zaměstnance, které pracujícím dávají stejnou možnost sociální interakce jako v kancelářích.

Důležité je také zajistit dostupnost dopravy do práce, ať už veřejné, nebo placené nájemcem. Jako developer můžeme zákazníkům v tomto ohledu pomoci tím, že jim v poskytneme odpovídající infrastrukturu. Kromě dopravních zastávek v blízkosti našich logistických parků to znamená přístřešky pro kola, dobíjecí stanice pro elektromobily nebo speciální parkovací místa pro carsharing. Vytváříme také relaxační zóny, kde mohou zaměstnanci během přestávek odpočívat. Všechny tyto i další podobné rozmanité prvky rozvíjíme v rámci našeho programu PARKlife™. K dispozici jsou zaměstnancům našich parků rovněž sportoviště, cyklostezky, venkovní posilovny a čtecí koutky, dokonce i grilovací zóny. Poskytujeme také zázemí pro osoby se sníženou pohyblivostí. To vše proto, abychom našim zákazníkům pomohli snížit fluktuaci zaměstnanců a umožnili jim udržet náklady pod kontrolou, aniž by to narušilo jejich provoz.

 

Prologis_Park

Jedna věc jsou očekávání developerů, jak by měly sklady vypadat. Jsou ale v souladu s tím, co chtějí nájemci? Koneckonců jsou to oni, kdo za sklady platí, a další vybavení obvykle znamená vyšší náklady.

Rostoucí skupina zákazníků již chápe potřebu změny. Vědí, jak kvalita nemovitostí ovlivňuje pracovní podmínky, a tím i zaměstnance. My jako společnost, která spravuje více než 90 milionů metrů čtverečních logistických prostor po celém světě, klademe velký důraz na inovace, třebaže to zákazníci přímo neočekávají. Máme zkušenosti a znalosti, které nám umožňují již dnes předvídat, co pro ně bude přínosné v budoucnu. Sklad, který vzniká tady a teď, musí být funkční nejen první rok, ale i dalších 20 až 30 let. Proto se musíme ve fázi návrhu dívat daleko do budoucnosti, abychom zákazníkovi poskytli prostor, který zůstane atraktivní po dlouhou dobu. Je třeba mít na paměti, že potřeby zákazníků a jejich zaměstnanců se neustále vyvíjejí, nicméně zásadní zůstává strategičnost nemovitosti. Naším úkolem je tedy být vždy o krok před očekáváními nájemců, což znamená efektivně předvídat budoucí trendy.

Dnešní doba je charakteristická expanzí e-commerce, v niž hraje stále důležitější roli doba dodání. Podněcuje to logistickou výstavbu v městských oblastech, která může mít pozitivní vliv na snižování uhlíkové stopy?

Polská města jsou v mnohém zcela charakteristická. Vezměme si například Varšavu. Z okrajových částí se do centra stále dostanete za 20 až 30 minut, takže zatím není důvod stěhovat sklady přímo do města. Na druhou stranu je pravda, že e-commerce má potenciál snižovat uhlíkovou stopu logistiky, což ukázaly i analýzy našeho výzkumného oddělení Prologis Research. Je to dáno několika faktory, včetně konsolidace dodávek či nízkoemisní dopravy s využitím elektrické energie nebo skladů šetrných k životnímu prostředí. Minimalizace uhlíkové stopy nemovitostí ve městech má velký význam a na základě této potřeby nyní stavíme novou malou obchodní jednotku ve varšavské Żerani. Tímto způsobem ostatně vznikají všechny naše projekty bez ohledu na jejich umístění. Naším způsobem, jak snižovat emise, je navrhování skladů s co nejmenším dopadem na životní prostředí.

Je součástí tohoto trendu i certifikace, která potvrzuje odpovědný přístup společnosti k životnímu prostředí?

Environmentální certifikáty jsou stále populárnější. Jsou však nástrojem – nikoli konečným cílem. Mají ukázat úroveň pokročilosti ekologické výstavby skladů, jde však pouze o jeden z prvků komplexního přístupu k udržitelnému rozvoji v rámci odvětví. Certifikaci našich budov provádíme již více než 13 let, a to po celém světě a na různých úrovních, v závislosti na regionu. V Polsku byla společnost Prologis prvním logistickým developerem, který začal certifikovat své průmyslové budovy. Všechny naše nemovitosti dnes dosahují úrovně akreditace Very Good nebo vyšší.

Po jakých typech skladů bude v blízké budoucnosti poptávka?

Myslím, že bychom neměli očekávat velké změny ve struktuře nabídky a poptávky. Na trhu budou i nadále dominovat sklady o velikosti od 3 000 do 5 000 metrů čtverečních V letošním roce je však větší zájem o velké objekty o rozloze 60 000 až 100 000 metrů čtverečních, a to v důsledku dynamického rozvoje e-commerce a větší poptávky obchodních řetězců po skladování jejich zboží. Vliv na to mají i změny v dodavatelských řetězcích, které se zkracují. Tyto změny se promítají do většího počtu projektů realizovaných pro e-commerce – v loňském roce jsme připravovali 15 takových.

Na co se Prologis zaměří v roce 2022 – na nová ekologická řešení, na technologické inovace?

Naše strategie výstavby se nezmění. Budeme pokračovat v započatých aktivitách, takže klíčová zůstanou pro-environmentální řešení pomáhající našim zákazníkům při náboru zaměstnanců. Budeme také ještě blíže spolupracovat s našimi nájemci na snižování provozních nákladů. Obrovský nárůst cen energií i plynu přiměl mnoho našich zákazníků uvědomit si, jak důležité je tyto náklady správně řídit. Těšíme se, že i v tomto je budeme podporovat.

Jak?

Konsolidací všech našich společností jsme se stali velkou nákupní skupinou. Tím se zvyšuje naše síla při vyjednávání s dodavateli energií nebo plynu, což znamená výhodnější nákupní ceny. Kromě toho jsme vytvořili a zavedli několik různých nákupních modelů. Díky tomu můžeme v každé situaci použít nejlepší nákupní model nebo jej podle potřeby upravit. Zaměřujeme se také na řešení, která pomohou snížit riziko zvýšení cen. Mám na mysli například instalaci zdrojů obnovitelné energie přímo v našich skladech. Ty umožňují, aby se sklady staly nejen šetrnějšími k životnímu prostředí, ale také energeticky účinnějšími. Poskytovat skladové prostory, které mají co nejmenší dopad na životní prostředí a co největší přínos pro zákazníky, je cílem, na který aspirujeme již řadu let.

 

Tento rozhovor byl vytvořen ve spolupráci Prologis a deníku Gazeta Prawna.