Výskumná správa Prologis Logistics Rent Index, ktorá bola prvýkrát zverejnená v roku 2015, sleduje trendy vo vývoji čistého efektívneho nájomného na kľúčových trhoch s logistickými nehnuteľnosťami v Spojených štátoch, Európe, Ázii a Latinskej Amerike. Naša unikátna metodológia sa zameriava na nájomné (bez zvýhodnenia) pre moderné budovy. Výskumné oddelenie Prologis Research index určuje na základe kombinácie lokálnych poznatkov v oblasti určovania trhových cien s údajmi získanými v rámci nášho globálneho portfólia.

Čo nové ukazuje náš prieskum nájmov za rok 2017?

• >Nájmy na globálnom trhu vzrástli o takmer 7 percent, čo oproti 4 percentám v roku 2016 predstavuje jasné zrýchlenie.
• Na prvom mieste boli medzi všetkými regiónmi krajiny USA s 9-percentným rastom nájmov.
• Nájmy rástli aj v Európe, najmä v jej kontinentálnej časti.

Prečo je to dôležité?

• Ceny zostávajú historicky silné, nízka miera neobsadenosti ústi do zvyšovania nájomného a medzi zákazníkmi vzniká v rámci snahy získať voľné priestory vyššia konkurencia.
• Trhy s vysokými bariérami na strane ponuky majú kvôli geografickým, legislatívnym a iným prekážkam novej výstavby najsilnejšie základy rastu cien.
• Zákazníci, ktorí dobre plánujú a rýchlo konajú, si zabezpečia najlepšie priestory.

Čo bude ďalej?

• Rast nájomného bude zrejme pokračovať. S cieľom rozširovania svojho pôsobenia zákazníci expandujú v rámci svojich existujúcich prenajatých plôch a kladú čoraz väčší dôraz na hlavné populačné centrá a infill – prieluky v existujúcej zástavbe.
• Stavebný rozvoj zároveň zostáva disciplinovaný a náklady na novú výstavbu na väčšine svetových trhov rýchlo rastú.
• Vyššie náklady zrejme budú viesť developerov k účtovaniu vyššieho nájomného v nových budovách.

Note: weighted by market square footage and 

Globálny prehľad

Prologis Logistics Rent Index, ktorý bol zavedený v roku 2015, skúma trendy v raste na trhu čistého efektívneho nájmu na kľúčových logistických realitných trhoch v Spojených štátoch, Európe, Ázii a Latinskej Amerike. Unikátna metóda sa zameriava na nájomné, znížené o zľavy, získané z prenájmu moderných budov. Pri vytváraní indexu kombinuje naše výskumné oddelenie Prologis Research poznatky o lokálnych trhoch s údajmi nášho globálneho portfólia.

Kľúčové zistenia prieskumu za rok 2017

• Rast nájomného je všeobecne rozšírený a zrýchľujúci. Celosvetovo rástli nájmy o skoro 7 percent, čo oproti 4-percentnému rastu v roku 2016 predstavuje zrýchlenie.
• Najrýchlejšie rastúcim trhom zostáva USA. Tu sa nájomné v roku 2017 zvýšilo o 9 percent, čo oproti roku 2016, kedy bola hodnota rastu 6 percent, znamená zrýchlenie. Všeobecne platí, že zatiaľ čo rast nájmov bol pri objemnejších produktoch od roku 2016 stabilný (stredné jednočíselné hodnoty), zrýchľoval sa na veľkých prímorských trhoch a trhoch s možnosťou výplňovej zástavby; tam v roku 2017 dosiahol viac ako 10 percent.
• Európa v roku 2017 zaznamenala zrýchlenie rastu a tiež zmenu poradia oblastí s najrýchlejším rastom nájmov. Na čistej efektívnej báze rástli nájmy takmer o 3 percentá. V kontinentálnej Európe pritom viac ako vo Veľkej Británii.
• Nízka miera neobsadenosti zvyšuje konkurenciu medzi zákazníkmi. Hlavným znakom tohto cyklu je disciplinovaná ponuka, zdravý dopyt a historicky nízka neobsadenosť.
• Medzi hodnotami rastu a ich hnacími faktormi je značný rozptyl. Znalosť lokálnych pomerov je teda veľmi dôležitá. Hodnoty rastu sa významne líšia. Na niektorých trhoch dosiahla miera expanzie nájomného zrelosť a zostáva silná, zatiaľ čo na iných rast iba začína (len málo trhov zostáva z hľadiska rastu nájmov nezmenených alebo v negatívnej tendencii). Kľúčovou príčinou rozdielov sú bariéry na strane ponuky. Najväčší rast nájomného prebiehal na trhoch s obmedzenou ponukou nových nehnuteľností. Vysoké nájmy navyše nijako neznižujú dopyt. Nájomné sa zdá byť vyššie ako v predchádzajúcich cykloch, ale pri započítaní inflácie zostáva pod predchádzajúcimi hladinami. Niektoré z najvýznamnejších rastov boli navyše zaznamenané na najdrahších trhoch, napríklad v Nemecku a na pobreží USA.

Pri pohľade do budúcnosti sa zdá, že nájomné na logistických realitných trhoch bude rásť aj naďalej. Zdravé prevádzkové podmienky a synchronizácia ekonomického rastu by mali z hľadiska trhového nájomného poskytnúť základy k (ďalšiemu) solídnemu roku 2018. Kľúčové témy na zváženie:

1. Veľmi obmedzené alternatívy.
   Podobne ako v prípade širšieho makroekonomického pozadia je sentiment a záujem zákazníkov rásť za posledné roky najsilnejší. Nízka neobsadenosť núti zákazníkov platiť vyššie ceny ako pri nových, tak aj pri existujúcich nehnuteľnostiach.
2. Stupňujúce sa reprodukčné náklady.
   Náklady rastú na všetko, počnúc od materiálov až po pracovnú silu, pozemky a mestské poplatky. Situácia sa v oblasti výstavby mení; ak nebudú rásť nájmy, tak sa aj zvyšovanie objemu novej výstavby môže spomaliť (alebo obrátiť).
3. Priestor na zvyšovanie nájomného.
   Zvyšovanie nájmov je dlhodobo evidentné, k ich kumulácii dochádza už niekoľko rokov (napríklad v USA ide o päťročné obdobie). Avšak pri započítaní inflácie zostávajú nájmy nízke. Nájmy navyše reprezentujú len asi 5 percent nákladov dodávateľského reťazca (a ten samotný predstavuje len malý podiel na celkových obratoch), vďaka čomu sú len malým podielom na celkových nákladoch. Napriek tomu je dopyt po najlepších možných nehnuteľnostiach nasledovaný zásadnými zlepšeniami a inováciami na úrovni ponúkaných možností a služieb.
4. Dôraz na kvalitu.
   Viac ako inokedy kladú zákazníci dôraz na lokality a typy budov, ktoré musia spĺňať požiadavky moderných dodávateľských reťazcov. Zvyšuje sa dopyt po vysoko kvalitných lokalitách a po prielukových lokalitách v hlavných spotrebiteľských centrách a v ich okolí. V týchto oblastiach je nová výstavba veľmi náročná (niekedy dokonca nemožná).

Čo to znamená? Náš výskum pripomína, že oblasť nehnuteľností je vo svojej podstate viazaná na miestne podmienky. Kľúčové témy podľa zainteresovaných strán:

Pre zákazníkov zostáva výzvou zabezpečenie kvalitných priestorov. Na mnohých trhoch bol v posledných rokoch rast nájmov významne vyšší ako ukazujú miestne indexy spotrebiteľských cien. Zákazníci, ktorí si priestory prenajímajú len periodicky, môžu zaznamenať rast nájmov o 20 a viac percent oproti poslednému prenájmu. Navyše kombinácia nízkej neobsadenosti, zlepšujúceho sa ekonomického rastu a zvyšujúcich sa reprodukčných nákladov naznačujú, že nájmy sa zvýšia aj v roku 2018. Vopred uvažujúci zákazníci s dôkladným plánovacím procesom a schopnosťou rýchlo jednať majú tú najlepšiu šancu naplniť svoje požiadavky na nehnuteľnosti za najatraktívnejšiu cenu.

Pre investorov platí, že oceňovanie v prostrediach s rýchlym rastom môže byť náročné. Rýchly rast trhových nájmov znamená, že je veľmi dôležitá znalosť miestneho prostredia. Vážené priemerné nájmy sú zásadne pod trhovými, najmä v USA. Zároveň sa oživenie rozšírilo a rast nájomného zaznamenávajú aj iné trhy. Pri pohľade do budúcnosti by mala dynamika ponuky a dopytu na miestnych trhoch podporiť rast nájomných trhov. Na trhoch s vysokými bariérami na strane ponuky a veľmi nízkou mierou neobsadenosti narastie medzi zákazníkmi konkurencia v rámci záujmu o priestory, a teda bude dochádzať aj k zvyšovaniu cien.

Spojené štáty

Trhové nájmy v USA vzrástli v roku 2017 najviac na svete – o 9 percent. Došlo ale k zásadnej stratifikácii na trhoch, čiastkových trhoch a vo veľkostných kategóriách. Dvojciferný rast na trhoch bol pri pobreží viac ako dvojnásobný oproti trhom s nižšími bariérami pre ponuku. Podobne vynikali čiastkové trhy s možnosťou výplňovej zástavby oproti tým, ktoré ju neponúkajú. A nakoniec, pretože sa nová ponuka zameriava na väčší produkt, rast nájmov pri menších budovách prekonal rast nájmov pri veľkých skladovacích priestoroch (po započítaní rozdielov medzi trhmi).

Source: IMF WEO, Prologis Research
Note: weighted by market square footage and rents

Rast nájmov na západe USA bol rýchlejší ako v ostatných regiónoch. Sedem z desiatich najvýkonnejších trhov sa nachádza práve v západnej oblasti. V roku 2017 sa rast čistých efektívnych nájmov pohyboval od 8 percent v Denveri až po viac ako 15 percent v Seattli. Vysoké prekážky pre novú ponuku, prístup ku globálnym obchodným bránam a zdravý rast ekonomiky silný výkon týchto trhov ešte podporujú.

Nová ponuka brzdila rast nájomného len na niekoľkých čiastkových trhoch. Mnoho trhov a čiastkových trhov, ktoré sme označili ako rizikové z hľadiska nadmernej ponuky, zažilo v roku 2017 podpriemerný až negatívny rast. Trendy boli vo veľkej časti izolované na veľké skladovacie produkty na týchto trhoch, zatiaľ čo menšie objekty zaznamenali zdravý rast. Medzi tieto trhy patria Louisville v Indianapolise, Henry County v Atlante a South Dallas v Texase.

Nájomné rástlo vďaka vzájomnému pôsobeniu niekoľkých trendov. Nedostatok pozemkov a pracovnej sily naďalej obmedzujú novú ponuku a budú podnecovať konkurenciu medzi zákazníkmi so záujmom o priestory na trhoch s vysokými prekážkami. Na trhoch s nízkymi bariérami budú zvyšujúce sa reprodukčné náklady vyžadovať vyššie nájomné kvôli novej ponuke, najmä s ustaľovaním miery kapitalizácie. Na základe získaných údajov a rozhovorov so zákazníkmi vníma oddelenie Prologis Research oproti minulým cyklom vyššiu ochotu zákazníkov platiť za najžiadanejšie lokality a menšie nahrádzanie v rámci susedných trhov. Tento trend je spojený s očakávaním lepšej úrovne služieb v rámci celého odvetvia. Zákazníci uprednostňujú rýchlu a spoľahlivú dodávku spotrebiteľom. Tento štrukturálny posun podčiarkuje stratifikáciu rastu nájomného podľa lokality a dodáva nám optimistickejší výhľad pre budúci rastový potenciál nájmov, najmä na trhoch a čiastkových trhoch s vysokými prekážkami vstupu.

Európa

V Európe v roku 2017 došlo k rastu trhových nájmov, menila sa však skladba tohto rastu. Čisté efektívne nájmy rástli v roku 2017 o necelé 3 percentá, čo oproti roku 2016 znamená mierne zlepšenie. Menia sa však geografické faktory poháňajúce rast. K najvýraznejšiemu zlepšeniu v roku 2017 došlo v kontinentálnej Európe, kde ceny nájomného vzrástli o 3 percentá, čiže došlo k zlepšeniu oproti menej ako 2-percentnému rastu v roku 2016. Zrýchlenie spôsobili predovšetkým trhy v severnej Európe, rástli však aj trhy v južnej a strednej Európe. Naopak vo Veľkej Británii síce zostal trend rastu nájmov pozitívny, ale spomalil sa. Miestne čisté efektívne nájmy rástli o 2 až 3 percentá.

Rastu cien pomohli aj zmeny makroekonomického prostredia. Zlepšujúci sa ekonomický rast a sentiment zákazníkov spoločne s nízkou mierou neobsadenosti a disciplinovanou ponukou viedli v kontinentálnej Európe k normalizácii zvýhodnenia a zvyšovaniu základného nájomného v reakcii na zákaznícky dopyt. Vo Veľkej Británii však pomalší ekonomický rast a neistota viedli k ďaleko opatrnejšiemu rozhodovaniu a pomalšiemu rastu dopytu. Základné nájomné rástlo, no zároveň s ním sa zvyšovala aj miera zvýhodnenia.

Nedávna eskalácia a zrýchlenie rastu reprodukčných nákladov zlepšujú vyhliadky na ceny nájmov. Výstavba je oproti polovici predchádzajúceho desaťročia stále menej nákladná. Stanovenie cien nájomného sa ale mení v reálnom čase. Náklady na výstavbu naprieč celým kontinentom rastú o 4 až 6 percent ročne. K rýchlejšiemu rastu dochádza najmä v najvýkonnejších ekonomikách a na trhoch s najaktívnejšou výstavbou, najmä tých typických nízkou a stabilnou infláciou, ako je napríklad Nemecko. Na niektorých trhoch je výstavba aktívnejšia než kedykoľvek predtým a dochádza k nedostatku kapacít. Svoju úlohu tiež hrá dostupnosť pracovnej sily, materiálov ale aj generálnych dodávateľov a skúsených subdodávateľov.

Súčasné podmienky sú základom pre ďalšie zrýchlenie rastu v kontinentálnej Európe. Trhová neobsadenosť klesla na historicky najnižší bod. Významnými katalyzátormi rastu sa oproti minulým rokom stávajú makroekonomická aktivita a sentiment zákazníkov. Výstavba je disciplinovaná. Väčšina projektov je stavaná na mieru a špekulatívna aktivita je veľmi nízka. Navyše sa očakáva, že stavebné náklady naďalej porastú. Vyrovnávacím faktorom môže byť kompresia horných sadzieb. Horné sadzby boli v tomto cykle stlačené o 250 bázických bodov a tento proces viedol k vytvoreniu vyššej hodnoty. V prípade rastu nájmov ide ale o protichodne pôsobiaci faktor. Horné sadzby môžu byť ďalej stláčané, ale aby boli plne kompenzované vysoké reprodukčné náklady, muselo by ku kompresii dôjsť zásadnejším spôsobom.

Source: IMF WEO, Prologis Research
Note: weighted by market square footage and rents

Ostatné regióny

V Ázii sa zrelé cykly ponuky a dopytu premietajú do rastu nájmov, ale podmienky sa na trhoch a čiastkových trhoch líšia. Rozdiely sú úzko spojené s bariérami voči ponuke a lokálnymi trhovými podmienkami. Najdôležitejšie informácie k jednotlivým hlavným trhom:

• Trhové nájmy v Japonsku rastú iba mierne, v súlade s miernym tempom ekonomického rastu a inflácie. Veľký nárast stavebných nákladov za posledných päť rokov spoločne s potenciálom ďalšieho zvýšenia pre olympijské hry v roku 2020 vytvorili potrebu preniesť časť zvýšených nákladov na trh. Podobne významná bola tiež kompresia horných sadzieb vedúca k zvýšeniu hodnoty, ktorá ale zároveň fungovala ako kompenzačný faktor stavebnej ekonomiky. Moderné logistické objekty pomáhajú užívateľom zlepšiť chod prevádzky a znížiť náklady v ostatných častiach dodavateľských reťazcov. Najväčší záujem majú zákazníci o objekty s dobrým prístupom k pracovnej sile a silnými väzbami na infraštruktúru. Zvýšená ponuka v Osackej zátoke a okrajových oblastiach okolo Tokia obmedzila na týchto čiastkových trhoch rast nájmov.
• V Číne sa súbežne prejavilo niekoľko rôznych trendov. Významný a pokračujúci ekonomický rast spolu s rozširovaním miest rýchlo vytvára trh prielukovej výstavby. Reprodukčné náklady rastú rýchlejšie ako inflácia, a to pre zvyšujúce sa náklady na prácu. Zároveň sa s dozrievaním priemyslu v Číne znižujú horné sadzby a výnosy z výstavby. Celkovo bol rast nájomného silný, najmä v mestách prvej kategórie a na čiastkových trhoch prielukovej výstavby. Je tu niekoľko rastových čiastkových trhov, kde rástli zľavy pre dočasnú nerovnováhu medzi nedávno dokončenými projektami a plnými nástupom dopytu. Do budúcnosti sa zdá, že sa bude zlepšovať rast, vďaka silnému dopytu a expanzii čiastkových trhov s nedostatkom pozemkov a novej výstavby.

V Latinskej Amerike sú podmienky rôznorodé a podliehajú vplyvu lokálnych ekonomických podmienok a bariér na strane ponuky.

• V Mexiku zostáva trhová miera neobsadenosti nízka, naprieč šiestimi hlavnými trhmi pod 5 percent, čo podporuje všeobecný rast nájomného. Nedávne makroekonomické tendencie mali len malý vplyv na dopyt, ale zdá sa, že napriek silným základným trhovým ukazovateľom oslabili objem výstavby. Trhová miera neobsadenosti v meste Mexiko zostáva pod 1 percentom a patrí medzi celosvetovo najnižšie. Nedostatok stavebných pozemkov v blízkosti kľúčových ciest spôsobil výrazný rast v cenách pozemkov a obmedzenú ponuku.
• Trhové ceny v Brazílii klesli pre najhoršiu nápravu ekonomickej nerovnováhy v dejinách tejto krajiny. Ekonomický rast sa ale v roku 2017 vrátil a nájmy za logistické objekty sa stabilizovali. Navyše sa zdá, že sa trhy pripravujú na výrazný rast nájomného. Ceny sú stlačené na nominálnej aj reálnej báze a pred začiatkom ďalšej výstavby budú musieť vzrásť, a to aj keď dôjde k oživeniu dopytu.

Vyhliadky na rok 2018

Trhy s logistickými nehnuteľnosťami sa zdajú byť dobre pripravené na zdravý rast nájomného. Silné prevádzkové podmienky a synchronizácia ekonomického rastu by mali poskytnúť základy k (ďalšiemu) solídnemu roku na trhu s prenájmami v roku 2018. Kľúčové témy sú nasledujúce:

1. Nízka miera neobsadenosti posilňuje konkurenciu medzi zákazníkmi. Nízka miera neobsadenosti a zvyšujúci sa dôraz zákazníkov na rast podporované ďalším zrýchlením v celosvetovej ekonomike budú pravdepodobne v roku 2018 podporovať zdravý rast na takmer všetkých svetových trhoch.
2. Reprodukčné náklady výrazne stúpajú. Predovšetkým pre náklady na prácu rastú na mnohých svetových trhoch v rádoch násobkov inflácie tiež stavebné náklady. Faktorom sú tiež vysoké a stúpajúce hodnoty pozemkov. Celkové zvýšenie nákladov prispelo k vyššej disciplíne developerov počas súčasného cyklu.
3. Je tu priestor na zvyšovanie nájomného. Pri započítaní inflácie zostávajú nájmy nízke. Nájomné navyše predstavuje iba malý podiel celkových nákladov a nákladov na dodávateľský reťazec. Veľké zvýšenia nájmov nemajú zásadný vplyv na štruktúru nákladov. Napriek tomu je dopyt po najlepších možných nehnuteľnostiach nasledovaný zásadnými zlepšeniami a inováciami na úrovni ponúkaných možností a služieb.
4. Kladie sa väčší dôraz na kvalitu. Viac ako kedykoľvek predtým majú zákazníci jasné predstavy o lokalitách a typoch budov, ktoré musia spĺňať požiadavky moderných dodávateľských reťazcov. Zvyšuje sa dopyt po vysoko kvalitných lokalitách a po prielukových lokalitách v hlavných spotrebiteľských centrách a ich okolí. V týchto lokalitách je nová výstavba obzvlášť náročná (alebo priamo nemožná), takže miera neobsadenosti je nízka a zákazníci viac súťažia o voľné priestory, čím sa zvyšujú ceny.

Stiahnuť infografiku s prehlˇadom trendov nájomného v severnej Európe.

Poznámky