Tržní nájemné v roce 2019: Provozní podmínky a dopady ekonomiky na development společně vedly k nadprůměrnému růstu

Co je nového?

• V celosvětovém měřítku stoupla výška nájmů o 6 %, díky čemuž se podařilo zachovat růst z předešlých let.
• Nejrychlejší růst byl zaznamenán v metropolitních oblastech severní Ameriky s nedostatkem volných pozemků.
• Kvůli náročnějším tržním podmínkám činil růst v Evropě 5 %.
• Ve většině geografických oblastí světa došlo k omezení nabízených výhod souvisejících s nájemným.

Proč na tom záleží?

• Souhra četných faktorů, včetně nedostatku půdy a rostoucích nákladů na modernizaci, zesiluje tlak na výši nájemného.
• Trvale silná poptávka a nízká dostupnost prostor podporuje konkurenční boj o ně, především na trzích s vysokou spotřebou.
• Při uspokojování potřeb v oblasti logistiky je třeba brát v úvahu také provozní efektivitu a dostupnost pracovní síly.

Co bude dál?

• Navzdory celosvětové ekonomické nejistotě by měly strukturální trendy, které byly dodnes hnacím motorem poptávky po prostorách, nadále podněcovat logistické společnosti, aby rozšiřovaly své sítě.
• V důsledku rozšiřování možností doručení zboží přímo ke spotřebitelům musí prodejci rychleji doplňovat skladové zásoby, čímž se zvyšuje poptávka po logistických službách v centrech měst.
• Aktuální vývoj v oblasti pronájmu nových budov je důkazem vysoké poptávky po dobře situovaných nemovitostech. Podporuje také argumentaci o předpokladu růstu nájmu při podpisu nových smluv  o výstavbě a zvyšování cen pozemků.
• Růst nájemného bude pravděpodobně nejvýraznější v lokalitách Last Touch® – v blízkosti spotřebitelských center, která sdružují lidi  s vyššími příjmy.

Obr. 1
TEMPO RŮSTU V ROCE 2019 PODLE TRHU, TOP 70 GLOBÁLNÍCH LOGISTICKÝCH REGIONŮ

Globální přehled 

Index výšky nájemného Prologis Logistics Rent Index sleduje trendy  v růstu efektivního čistého tržního nájemného na hlavních logistických trzích ve Spojených státech, v Evropě, Asii a Jižní Americe 2. Naše unikátní metodika pracuje se sjednaným nájemným za logistické nemovitosti po očištění o poskytnutá zvýhodnění. Při sestavování indexu kombinuje Prologis Research poznatky o lokálních tržních cenách s údaji z našeho globálního portfolia. Údaje o nájemném na regionální a globální úrovni jsou váženými průměry odvíjejícími se od odhadovaných tržních výnosů.

Klíčová zjištění:

• Severní Amerika a Evropa rostly v roce 2019 nejvýrazněji. Růst nájemného překonal dlouhodobé trendy 2 až 3krát.
• Růst byl rozsáhlý. Na třech čtvrtinách trhů se pohyboval mezi 2 až 8 %.
• Nejvyšší dosahované nájmy v jednotlivých lokalitách rostly, a to především pro nedostatek volných prostorů a kvůli zvyšujícím se nákladům na modernizaci. Růst nájemného se lišil na úrovni dílčích trhů s vysokou poptávkou po Last Touch lokalitách.
• Navzdory odlišným ekonomickým podmínkám jednotlivých zemí byl výkon lokálních trhů rovnovážný. Například v Německu  i v Brazílii vzrostlo nájemné o 6 %.
• Dosah obchodní politiky byl jen částečný. Vstupní trhy v USA, Evropě a Číně např. vykazovaly nadprůměrný výkon, což svědčí  o odolnosti spotřebitelských trhů.
• Zahrnuté byly také trhy s rizikovým zásobováním. Jen hrstka  z nich vykázala v roce 2019 pokles nájemného (např. východní Midlands, Guadalajara, střední Pensylvánie, Čchung-čching  a Šen-jang.)

Obr. 2
NEJVYŠŠÍ RŮST NÁJEMNÉHO V ROCE 2019, CELOSVĚTOVĚ

Co čekat v roce 2020:

• Nejistota týkající se ekonomických podmínek a geopolitiky bude pokračovat. V roce 2019 bylo dosaženo pokroku v obchodních záležitostech (brexit, NAFTA a první fáze dohody mezi USA a Čínou), ale mnoho jich ještě zbývá vyřešit. I přesto, že rozhodování zákazníků to neovlivnilo, změny nálad je třeba sledovat.
• Strukturální faktory by měly podporovat poptávku. Dokonce i v době nejistoty zákazníci podnikající v oblasti logistiky velmi dobře chápou, že jejich konkurenční výhoda je spojena s moderním dodavatelským řetězcem. Není důvod si myslet, že se jejich pohled změní.
• Pracovní síla zůstává výzvou. Přístup k dopravním uzlům je klíčovou podmínkou nejen pro špičkový provoz, ale takové pro personální zabezpečení.
• Pokles úrokových sazeb by mohl mít ekonomický dopad na development. Výstavba nemovitostí se může stát dostupnější, hlavní překážkou však bude i nadále nedostatek půdy.
• Výrazný růst nájemného se předpokládá na trzích s vysokou spotřebou. Potřeba pronajmout si nemovitost v blízkosti koncových spotřebitelů a eliminovat bariéry pro dodávky budou společně tlačit nahoru výšku nájemného u nejlepších prostor.

Co to znamená pro zákazníky?

Na většině trhů by měla v roce 2020 zůstat dostupnost prostor omezená, ještě důležitější tedy bude, aby si společnosti využívající logistická řešení zajistily nemovitosti v dostatečném předstihu. Provoz v nejlépe  umístěných budovách bude efektivní díky nižším nákladům na dopravu (čas a vzdálenost) a lepšímu přístupu k pracovní síle.

Co to znamená pro investory?

S cílem modernizovat dodavatelský řetězec využívají logistické firmy data, která dělají jejich sítě transparentnějšími. Nejvyšší dosahované nájemné v atraktivních lokalitách, které zákazníkům zajišťují provozní efektivitu, stoupá. Strukturální omezení nabídky (tzn. pozemků) vytváří předpoklady pro další růst nájemného v krátkodobém i dlouhodobém horizontu.

V HLEDÁČKU: Stoupající náklady na modernizaci podporují tržní růst nájemného

Náklady na modernizaci logistických nemovitostí jsou ovlivňovány aktuálními potřebami zákazníků. Rostoucí modernizační náklady souvisejí s několika strukturálními trendy, jako jsou: (i) složitý provoz podnikání vyžadující použití nákladnějších stavebních prvků  s cílem vyššího objemu zpracovaných položek a udržitelnosti; (ii) vyšší poplatky za ekologické dopady podnikání a přísnější místní stavební předpisy; a (iii) nedostatek pozemků na výplňovou zástavbu blízko spotřebitelských center.

Modernizační náklady stoupají po celém světě. V době stability horních sazeb a podnikatelského prostředí je růst nájemného způsoben právě náklady na modernizaci. Za poslední tři roky se stavební náklady na hlavních trzích zvýšily v Severní Americe o téměř 20 %, na kontinentální Evropě o 25 %, o více než 15 % v Číně, o 8−10 % v Japonsku a o <5 % v Latinské Americe. Náklady na půdu se nadále zvyšují na trzích s nejvyšším růstem nájemného,   hlavně v oblastech pro výplňovou zástavbu, jakými jsou pobřežní metropole USA, kde se loni téměř zdvojnásobila cena nejlepších pozemků pro výstavbu (např. v širším okolí New Yorku).

Spojené státy/Kanada

Strukturální faktory tvoří základ pro další nadprůměrný rok. Logistické prostory se staly nezanedbatelným zdrojem příjmů, a to především v nejhustěji zalidněných oblastech. Nájemné v Severní Americe stabilním tempem roste a za rok 2019 dosáhlo o 8 % vyšší úrovně.  Růst nájemného v Severní Americe byl za poslední tři roky nejsilnější na světě. Provozní efektivita dosažená zkvalitněním produkce také oživila poptávku po nových, větších budovách na mnoha dílčích trzích napříč kontinentem.  
 

Stoupající náklady na modernizaci a neustálé zlepšování vybavení budov tlačí na růst nájemného. V roce 2019 hrála krom rostoucí konkurence v poptávce po omezeném množství pozemků při zvyšování nájemného roli také ekonomická situace ve stavebnictví. Náklady na modernizaci budov rychle stoupaly, a to zejména kvůli cenám pozemků,  o něž spolu developerské společnosti začaly soutěžit. V některých lokalitách s vysokou hustotou zalidnění se cena půdy v posledních několika letech zhruba zdvojnásobila. Stavební náklady také v roce 2019 rostly,  až o 3 až 5 %. V roce 2018 to bylo o 9 %.  K růstu přispívaly rovněž mzdy, náklady za materiály a městské poplatky.

Tyto trendy jsou znatelné především v oblastech s omezenou nabídkou. Obecně platí, že čím blíže je logistická budova koncovému spotřebiteli, tím silnější poptávka potenciálních zákazníků se na ni vztahuje, a tím méně je v dané lokalitě vhodné půdy k výstavbě, která by poptávku uspokojila. Tato dynamika vytvořila historicky nejnižší míru neobsazenosti a zvýšila konkurenci jak pro dostupnou půdu, tak pro již existující výstavbu. V důsledku výše zmíněného zaznamenaly světové metropole nejsilnější růst nájemného. Nejvyšší nárůst na amerických a kanadských trzích v roce 2019 vykázaly Toronto (18 %), Jižní Kalifornie (12 %) a Seattle (12 %).

Obr. 3
NÁJEMNÍ SAZBY SPOJENÉ STÁTY/KANADA
$/čtvereční stopa/rok

 Obr. 4
AMERICKÁ A KANADSKÁ MĚSTA S NEJVYŠŠÍM NÁJEMNÝM

Evropa

V roce 2019 došlo k nejsilnějšímu růstu nájemného. Čisté nájemné se v Evropě zvýšilo o víc než 5 %, a dosáhlo tak vůbec nejvyšší úrovně. Tento růst byl dán celkovým růstem smluvního nájemného. Po několika letech, kdy byly nájmy snižovány různými typy zvýhodnění, je v současné době na mnoha trzích po celé Evropě úroveň pobídek, jako je např. bezplatné nájemné, velmi nízká. 

Růst byl poháněn historicky nejnižší mírou neobsazenosti  a rostoucími náklady na modernizaci. Provozní ukazatele zůstaly v roce 2019 silné. Nová nabídka ruku v ruce s robustní poptávkou posunula míru neobsazenosti v Evropě na nejnižší úroveň, a to 3,7 % – což je nejnižší hodnota také globálně. Nedostatek půdy se ještě zvyšuje na stěžejních trzích. Nadále se zvyšují náklady na modernizaci, zejména na základě zvyšování stavebních nákladů a cen půdy. Subjekty poskytující úvěry na výstavbu tak mohou díky vyššímu nájemnému dosáhnout požadovaných výnosů. 

Evropský kontinent zaznamenal již třetí rok po sobě obrovský růst o více než 6 %. V roce 2019 se objevily dva významné trendy  související s nájemným. Za prvé, na vyspělých trzích, jako například v Porýní-Porúří, jižním Nizozemsku, Stockholmu a Praze, pokračoval značný růst nájmů. Původci tohoto růstu byly pozitivní sentiment a nedostatek nabídky. Za druhé, růst se projevil na trzích, které jsou stále v rané fázi nájemního cyklu, včetně trhů ve Francii, Itálii a Polsku. Zlepšení tržních podmínek a rostoucí modernizační náklady vytvářejí na relativně nízké nájemné na těchto trzích tlak. Zajímavé je, že přístavní trhy otevřené mezinárodnímu obchodování také zaznamenaly solidní růst. Rotterdam a Hamburk, jedny  z největších evropských uzlů pro překlad kontejnerů, zaznamenaly růst vyšší než 6 %. Tyto trhy tak prokázaly odolnost  i přes nedostatek půdy  a rozsáhlou, rozmanitou poptávky i v situaci nedávného obchodního napětí.

Obr. 5
NÁJEMNÍ SAZBY V EVROPĚ
$/metr čtvereční/rok

 Obr. 6
EVROPSKÁ MĚSTA S NEJVYŠŠÍM RŮSTEM NÁJEMNÉHO

Latinská Amerika

Mexiko zaznamenalo mírný reálný tržní růst nájemného. Prostředí pro logistický provoz na šesti hlavních trzích v zemi zůstalo ve většině případů v rovnováze, a to proto, že celková neobsazenost zůstala stabilní na zhruba 4,5 % 3. Poptávka po logistických nemovitostech výrazně předstihla zbytek ekonomiky. Globální zpomalení ve zpracovatelském průmyslu  a nízká důvěra domácích podniků však v roce 2019 brzdily růst nájemného. Růst nájmů na trhu se v roce 2019 přesto mírně zvýšil, nicméně stále pod indexem spotřebitelských cen a méně, než jak naznačovala nízká míra neobsazenosti a zdravé ekonomické prostředí ve Spojených státech.

Nové záblesky v Brazílii. Po nevýrazném vývoji v posledních letech dochází k oživení i v Brazílii. Celková neobsazenost zůstává zvýšená, ale provozní podmínky se pro moderní nemovitosti na nejlepších dílčích trzích ve vhodných lokalitách v roce 2019 normalizovaly. Růst tržního nájemného převyšoval místní inflaci. Kapitálové toky do logistických nemovitostí zůstávají silné, podporovány jsou i snížením SELIC (sazba brazilských jednodenních půjček) o 200 bazických bodů – což je důvod pro silnou kompresi nejvyšší úrokové sazby. Reálné tržní nájemní sazby zůstávají zhruba 35 % pod úrovní vrcholu předchozího cyklu v roce 2014. Zdá se,  že cyklická ekonomika má silnější základy.
 

Asie

V Japonsku byl růst nájemného stabilní. Vedle stabilních ekonomických podmínek a zlepšování ukazatelů zásadních pro logistické nemovitosti, si všechny japonské trhy udržely mírně pozitivní růst nájemného mezi 0,5 až 1,5 %, což je sice stále o méně, než vykazují trendy, ale v souladu se současnou nízkou inflací. Dílčí trhy, dříve ovlivněné nabídkou, v Tokiu a Osace se v průběhu roku 2019 zotavovaly, přičemž rekordní úroveň poptávky absorbovala novou  i stávající nabídku. To vedlo k celkové míře neobsazenosti na úrovni nízkých jednociferných čísel. Nemovitosti typu Last Touch v Tokiu vykázaly nejsilnější zisky z pronájmů. Ty jsou však skromné   ve srovnání s jinými hustě zalidněnými světovými trhy. 

V Číně se růst nájemného lišil mezi etablovanými a rozvíjejícími se trhy. Omezení na straně nabídky v metropolitních oblastech vedly ke zdravému růstu kolem 5 %. Silná a různorodá poptávka zákazníků v integrovaných klastrech měst ovlivňovala ceny, zejména v Šanghaji, Pekingu a Kantonu. Naproti tomu na trzích s méně omezenou nabídkou, zejména v západní Číně, došlo k poklesu nájemného v důsledku dočasného dodavatelského cyklu spojeného se slabým výkonem automobilového odvětví. I tak existují na dílčích trzích rozdíly: ty nacházející se blíže k městským centrům zaznamenaly obecně silnější růst podpořený poptávkou od 3PL společností a maloobchodníků. Vzhledem k tomu, že obchodní trhy díky své velké spotřebitelské základně stále expandují, geopolitika sektor logistických nemovitostí neovlivnila, přestože pro širší okruh odvětví zůstává významným rizikem.

Výhled Prologis Research pro rok 2020

Rok 2020 si je v několika ohledech s rokem 2019 podobný – přetrvávají přísné podmínky na lokálních trzích, zintenzivňuje se zaměření na modernizaci strategií dodavatelského řetězce, spotřebitelé stojí na jistých základech – přesto se vše odehrává na pozadí nejistoty pramenící z geopolitického a hospodářského vývoje. Tržní rovnováha mezi poptávkou a nabídkou se ukázala jako primární determinant pro vývoj v oblasti pronájmu, výzkumné oddělení Prologis Research proto očekává, že i v roce 2020 bude pokračovat vysoký růst nájemného. Nadprůměrné hodnoty budou pravděpodobně dosaženy v oblastech se strukturálními překážkami pro development v podobě omezené dostupnosti půdy, přísných procesů v rámci územního plánování či otázky přístupu k pracovní síle, což se odráží ve vysokých nákladech na půdu a výstavbu.  Ačkoli by jakékoli uvolnění v úrokové politice mohlo výstavbu usnadnit, dostupnost pozemků bude i nadále překážkou.

DODATEK: Úrovně zvýhodnění ve světě

Celá tato zpráva Prologis Research sleduje čisté sazby nájemného. To znamená nájemné bez zohlednění výhody  v podobě nájmů zdarma. Tímto způsobem můžeme zachytit změny v reálných ekonomických podmínkách nabídky. Od vydání této zprávy v roce 2016 se míra zvýhodnění globálně snížila, viz níže:

Obr. 7
SVĚTOVÁ MÍRA ZVÝHODNĚNÍ
Měsíce v roce

Poznámky

¹ Míra růstu regionálního a světového nájemného uvedená v textu je váženým průměrem míry růstu na trhu, přičemž odhady tržního výnosu jsou použity jako váha.

² Prologis Rent Index byl představen v roce 2015 jako způsob kvantifikace a analýzy trendů růstu nájemného v celém sektoru logistických nemovitostí.

³ Z pohledu CBRE, NAI, Solili a Prologis na moderní prostory

Výhledová prohlášení

Tento materiál nesmí být vykládán jako nabídka prodeje cenných papírů či jako žádost o nabídku koupě cenných papírů. Na základě tohoto materiálu není očekávána žádná akce. Jedná se pouze o obecnou informaci o zákaznících Prologis.
Tato zpráva je částečně založena na veřejně dostupných informacích, jež považujeme za důvěryhodné, avšak neuvádíme, že tyto informace jsou přesné nebo úplné, a tedy že by na ně mělo být spoléháno. Zpráva neobsahuje žádné prohlášení o přesnosti a úplnosti informací v ní obsažených. Vyjádřené názory jsou platné pouze k datu zprávy. Společnost Prologis odmítá jakoukoli odpovědnost za tuto zprávu,  a to zejména ve věci přímých či nepřímých záruk, výpovědí, chyb nebo opomenutí obsažených ve zprávě.
Odhady, předpovědi nebo předpoklady obsažené v tomto dokumentu jsou výhledovými prohlášeními. Ačkoli se domníváme, že očekávání uvedená ve výhledových prohlášeních jsou přiměřená, nemůžeme zaručit, že jsou jako taková správná. Odhady mohou být ovlivněny známými i neznámými riziky, nejistotami a dalšími faktory, které mohou vést k tomu, že se skutečné výsledky budou výrazně lišit od předpokládaných. Výhledová prohlášení jsou platná pouze k datu zprávy. Jednoznačně odmítáme povinnost aktualizovat nebo měnit výhledová prohlášení obsažená v tomto dokumentu v souladu s našimi očekáváními nebo změnami okolností.
Bez předchozího písemného svolení společnosti Prologis nemůže být žádná část tohoto materiálu (i) kopírována, fotografována nebo  v jakékoliv formě a jakýmikoliv prostředky duplikována a (ii) nesmí být ani jinak dále distribuována.

O výzkumném oddělení Prologis Research

Výzkumné oddělení Prologis Research se zabývá základními  a investičními trendy a potřebami zákazníků společnosti Prologis, aby mohlo být nápomocné při zjišťování příležitostí a přispět k vyhnutí se rizikům napříč čtyřmi kontinenty. Tým se podílí na rozhodování  o investicích a dlouhodobých strategických iniciativách, vydává také vlastní bílou knihu a ostatní výzkumné zprávy. Společnost Prologis publikuje výzkum o dynamice trhů ovlivňující podnikání jejích zákazníků, včetně aspektů globálních dodavatelských řetězců a vývoje v logistice a realitních odvětvích. Výzkumný tým Prologis spolupracuje se všemi odděleními společnosti s cílem usnadňovat vstup společnosti Prologis na nové trhy, její expanzi, akvizice a rozvojové strategie.

O společnosti Prologis

Prologis, Inc. je globální lídr v oblasti logistických nemovitostí, který se zaměřuje na trhy s vysokým růstem a vysokými překážkami vstupu.  K 31. prosinci 2019 společnost vlastnila (ať již samostatně nebo formou společných investičních podniků) nemovitosti a developerské projekty  o celkové očekávané rozloze přibližně 814 milionů stop čtverečních  (76 milionů metrů čtverečních) v 19 zemích. Prologis pronajímá moderní distribuční prostory pestré škále přibližně 5 000 zákazníků ze dvou hlavních oblastí: business-to-business a retailového/online fulfillmentu.