Indeks czynszów magazynowych (The Prologis Logistics Rent Index) publikowany przez Prologis pozwala śledzić trendy w wysokości efektywnego czynszu netto na 60 rynkach w czterech głównych regionach świata. Ten jedyny w swoim rodzaju indeks dotyczy obowiązujących na rynku stawek czynszu (po odjęciu zniżek) za wynajem nowoczesnych nieruchomości logistycznych i uwzględnia stawki za budynki klasy A i położone w dobrych lokalizacjach budynki klasy B. Do określenia wartości indeksu Prologis wykorzystuje dane dotyczące naszych własnych budynków oraz wiedzę na temat cen na lokalnych rynkach, na których działamy.

Co nowego wynika z naszego badania stawek czynszu w 2017 roku?

• Stawki czynszu na rynku globalnym wzrosły o prawie 7 procent, co oznacza większe tempo wzrostu w porównaniu z 2016 r., w którym odnotowano 4-procentowy wzrost stawek.
• Największy wzrost nastąpił w Stanach Zjednoczonych – 9 procent.
• W Europie, przede wszystkim w Europie kontynentalnej, również odnotowano większe tempo wzrost

Dlaczego to ma znaczenie?

• Ceny utrzymują się na poziomie historycznego maksimum, a niski wskaźnik powierzchni niewynajętej przekłada się na wyższe stawki czynszu, ponieważ klienci rywalizują o dostępną powierzchnię.
• Najsilniejsze podstawy do wzrostu cen istnieją na rynkach, na których występują istotne trudności w zapewnianiu podaży, ze względu na geograficzne, prawne i inne przeszkody w budowie nowych budynków.
• Klienci, którzy dobrze planują i potrafią działać szybko, zapewnią sobie powierzchnię najlepiej dostosowaną do swoich potrzeb.

Co dalej?

• Czynsze będą nadal rosły. Klienci dążą do najbardziej efektywnego wykorzystania wynajmowanej powierzchni magazynowej, a  planując rozszerzenie swojej działalności, koncentrują się na dużych skupiskach ludności i lokalizacjach typu infill (tzw. „plomby“).
• Jednocześnie wznoszenie nowych budynków jest ograniczone, a koszty ich budowy szybko rosną na większości rynków na całym świecie.
• Wyższe koszty powinny skłonić deweloperów do żądania wyższych stawek czynszu, aby mogli dostarczać nowe budynki.

Note: weighted by market square footage and 

Rynek globalny

Wprowadzony w 2015 r. indeks czynszów magazynowych publikowany przez Prologis pozwala śledzić trendy w wysokości stawek efektywnego rynkowego czynszu netto na kluczowych rynkach nieruchomości logistycznych w Stanach Zjednoczonych, Europie, Azji i Ameryce Łacińskiej. Opracowana przez nas metoda polega na uwzględnianiu stawek czynszu za wynajem nowoczesnych budynków, po odjęciu zniżek. Przy określaniu wartości indeksu, Dział Badań Prologis wykorzystuje znajomość cen na lokalnych rynkach oraz dane dotyczące naszych własnych budynków.

Najważniejsze ustalenia wynikające z naszego badania dotyczącego 2017 roku:

• Wzrost stawek czynszu jest w pełni uzasadniony, a jego tempo jest coraz większe. Globalnie, stawki czynszu wzrosły o prawie 7 procent w 2017 r., co oznacza większe tempo wzrostu w porównaniu z 2016 r., w którym odnotowano 4-procentowy wzrost.
• Stany Zjednoczone nadal są regionem, w którym wzrost stawek następuje najszybciej. Stawki czynszu wzrosły o 9 procent w 2017 r., w porównaniu do 6-procentowego wzrostu w 2016 r. Generalnie, w porównaniu z 2016 r., wzrost był stabilny w odniesieniu do większych  budynków (ok. jednego procenta), jednakże na dużych rynkach przybrzeżnych i tych związanych z lokalizacjami typu infill tempo wzrostu było szybsze i w 2017 r. odnotowano ponad 10-procentowy wzrost.
• W Europie tempo wzrostu było wysokie, a liderzy wzrostu zmieniali się w ciągu roku. W 2017 r. stawki efektywnego czynszu netto wzrosły o prawie 3 procent, przy czym tempo tego wzrostu było szybsze w Europie kontynentalnej niż w Wielkiej Brytanii.
• Niski wskaźnik powierzchni niewynajętej skutkuje rywalizacją między klientami o dostępną powierzchnię. Główną cechą charakterystyczną dla tego okresu jest ograniczona podaż, silny popyt i historycznie niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej.
• Relacje między tempem a czynnikami wzrostu są różne. Kluczowe znaczenie ma znajomość lokalnych uwarunkowań. Tempo wzrostu jest bardzo zróżnicowane. Na niektórych rynkach tempo wzrostu stawek czynszu już od dawna utrzymuje się na wysokim poziomie, na innych wzrost dopiero się zaczyna (tylko na niewielu rynkach stopa wzrostu jest zerowa lub ujemna).
• Głównym czynnikiem różnicującym tempo są trudności w zapewnianiu podaży. Na rynkach, na których podaż nowej powierzchni logistycznej była ograniczona, tempo wzrostu było wyższe niż średnie. Należy zauważyć, że wysokie stawki czynszu nie powodują zmniejszenia popytu. Mimo że stawki czynszu są wyższe niż w poprzednich okresach, to po uwzględnieniu stopy inflacji ich realny poziom jest niższy. Co więcej, najwyższe stopy wzrostu stawek czynszu odnotowano między innymi na najdroższych rynkach, takich jak wybrzeża Stanów Zjednoczonych i Niemcy.

Oceniając perspektywy, należy stwierdzić, że na rynkach nieruchomości logistycznych nastąpi dalszy wzrost stawek czynszu. Oparte na zdrowych zasadach warunki prowadzenia działalności i zsynchronizowany wzrost gospodarczy będą stanowić w 2018 r. silną podstawę wzrostu stawek czynszu na rynku. Główne kwestie, które należy brać pod uwagę:

1. Bardzo ograniczone możliwości wyboru. Podobnie jak w przypadku ogólnej sytuacji makroekonomicznej, również wskaźniki nastroju klientów i chęci rozwoju są najlepsze od lat. Jednakże niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej zmuszają klientów do brania pod uwagę  wyższych cen zarówno w odniesieniu do nowych, jak i istniejących nieruchomości.
2. Wzrost kosztów odtworzenia. Rosną wszystkie koszty – od kosztów materiałów i pracy po ceny gruntu i opłaty komunalne. Zapotrzebowanie na finansowanie kosztów budowy nowych budynków ulega zmianie; jeśli stawki czynszu nie będą nadal rosły, tempo wzrostu podaży powierzchni może się zmniejszyć (lub osiągnąć wartości mniejsze niż w poprzednich okresach).
3. Możliwość podwyższenia stawek czynszu. Podwyżki stawek czynszu są znaczne, biorąc pod uwagę, że mają miejsce już od wielu lat (np. w Stanach Zjednoczonych od 5 lat). Jednakże po uwzględnieniu inflacji stawki czynszu pozostają niskie. Ponadto, czynsz stanowi około 5 procent kosztów łańcucha dostaw (a koszty łańcucha dostaw stanowią niewielki procent całkowitych przychodów), co oznacza, że stanowi bardzo niewielką część całkowitych kosztów. Jednak wybór lepszej nieruchomości umożliwia zwiększenie efektywności i uzyskanie lepszego poziomu usług.
4. Koncentracja na jakości. Obecnie, bardziej niż kiedykolwiek, klienci zwracają uwagę na lokalizację i rodzaj budynków, pod kątem spełniania wymogów nowoczesnych łańcuchów dostaw. Coraz częściej poszukują lokalizacji wysokiej jakości oraz typu infill, w dużych skupiskach konsumentów lub w ich pobliżu. Budowa nowych budynków w takich lokalizacjach jest szczególnie trudna (a czasami niemożliwa).

Co to oznacza? Wyniki naszego lokanego badania potwierdzają, że nieruchomości ściśle zwiazane z uwarunkowaniami lokalnymi. Główne kwestie, które interesariusze muszą brać pod uwagę:

Dla klientów dużym wyzwaniem pozostaje zapewnienie sobie wysokiej jakości powierzchni. Na wielu rynkach wzrost stawek czynszu był w ostatnich latach znacznie wyższy od lokalnych wskaźników wzrostu cen konsumpcyjnych. Dla klientów, którzy wynajmują powierzchnię tylko co pewien czas, wzrost stawek czynszu w ciągu ostatnich lat oznacza, że uiszczane przez nich aktualnie stawki mogą być wyższe o 20 procent lub więcej od stawek, które płacili, gdy ostatnio wynajmowali powierzchnię. Ponadto, biorąc pod uwagę niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej oraz szybszy wzrost gospodarczy i rosnące koszty odtworzenia, należy oczekiwać, że w 2018 r. stawki czynszu będą nadal rosły. Klienci myślący perspektywicznie, wykorzystujący dokładny proces planowania i potrafiący szybko działać, mają największe szanse na zaspokojenie swoich potrzeb po najbardziej atrakcyjnej cenie.

Inwestorom może sprawić trudność dokonywanie wyceny w warunkach wysokiego wzrostu. Szybki wzrost rynkowych stawek czynszu oznacza, że znajomość lokalnych uwarunkowań ma kluczowe znaczenie. Rzeczywiste stawki czynszu są znacznie niższe niż stawki rynkowe, głównie w Stanach Zjednoczonych. Jednocześnie sytuacja gospodarcza poprawia się w wielu rejonach i coraz więcej rynków odnotowuje wzrost stawek czynszu. Oceniając perspektywy, należy stwierdzić, że dynamika w zakresie podaży i popytu na rynkach lokalnych będzie stanowiła podstawę wzrostu rynkowych stawek czynszu. Na rynkach, na których występują istotne trudności w zapewnianiu podaży, i charakteryzujących się bardzo niskimi wskaźnikami powierzchni niewynajętej, klienci będą rywalizowali o dostępną powierzchnię, przyczyniając się do podwyższania stawek czynszu.

Stany Zjednoczone

W 2017 r. wzrost rynkowych stawek czynszu w Stanach Zjednoczonych był nadal najwyższy na świecie i wynosił 9 procent. Odnotowano jednak znaczne zróżnicowanie między poszczególnymi rynkami, segmentami rynków i kategoriami wielkości budynków. Stopa wzrostu stawek czynszu na dużych rynkach przybrzeżnych osiągnęła wartość dwucyfrową i była ponad dwukrotnie wyższa niż na rynkach, na których trudności w zapewnianiu podaży są mniejsze. Podobnie, w ramach poszczególnych rynków, rynki z lokalizacjami typu infill zazwyczaj wykazywały wyższe stopy wzrostu niż powiązane z nimi rynki niezwiązane z takimi lokalizacjami. Wreszcie, podczas gdy podaż nowej powierzchni zapewniana jest w dużej mierze z wykorzystaniem większych budynków, wzrost stawek czynszu za wynajem mniejszych budynków był większy niż w przypadku stawek za budynki o dużej powierzchni, po uwzględnieniu różnic między tymi rynkami.

Źródło: IMF WEO, Prologis Research
Uwaga: ważone według cen rynkowych i czynszów

Wzrost stawek czynszu na zachodzie Stanów Zjednoczonych jest większy niż w innych regionach.  Siedem z 10 najbardziej dochodowych rynków znajduje się na zachodzie. W 2017 r., wzrost rynkowych stawek efektywnego czynszu netto wynosił od prawie 8 procent w Denver do ponad 15 procent w Seattle. Istotne trudności w zapewnianiu podaży nowych budynków, dostęp do kluczowych globalnych centrów handlu oraz silny wzrost gospodarczy to czynniki, które przyczyniają się do osiągania na tych rynkach lepszych wyników.

Podaż nowych budynków hamuje wzrost stawek czynszu w relatywnie niewielu segmentach rynków. Wiele z rynków i segmentów rynków, które uznaliśmy za zagrożone nadmierną podażą, odnotowało w 2017 r. spadek stopy wzrostu stawek czynszu do poziomu poniżej średniej lub ujemną stopę wzrostu. Trendy takie występowały przede wszystkim w odniesieniu do zlokalizowanych na tych rynkach budynków o dużej powierzchni, podczas gdy w przypadku mniejszych budynków odnotowano silny wzrost stawek czynszu. Do rynków tych należą Louisville, Indianapolis, hrabstwo Henry w Atlancie oraz South Dallas w Teksasie.

Na podniesienie stawek czynszu ma wpływ wiele trendów. Niedobór gruntów i siły roboczej w dalszym ciągu ogranicza podaż nowych budynków i prawdopodobnie będzie nadal pobudzał rywalizację między klientami o dostępną powierzchnię na rynkach, na których występują istotne trudności w zapewnianiu podaży. Na rynkach, na których trudności w zapewnianiu podaży są mniejsze, rosnące koszty odtworzenia będą wymagały wyższych stawek czynszu, aby uzasadnić podaż nowych budynków, w szczególności w przypadku stabilizacji stóp kapitalizacji. Na podstawie danych i rozmów z klientami, Dział Badań Prologis stwierdza, że w porównaniu do poprzednich okresów klienci są bardziej skłonni do płacenia za najlepsze lokalizacje i mniej skłonni do szukania ofert na rynkach innych niż pobliskie. Trend ten jest napędzany przez rosnące oczekiwania co do poziomu usług w całej branży, a dla klientów priorytetem jest zapewnienie szybkich i niezawodnych dostaw do konsumentów. Ta zasadnicza zmiana ma znaczący wpływ na zróżnicowanie wzrostu stawek czynszu w zależności od lokalizacji i sprawia, że prognozy dotyczące przyszłego potencjału wzrostu czynszu są bardziej optymistyczne, szczególnie na rynkach i w segmentach rynków, w odniesieniu do których występują istotne trudności w zapewnianiu podaży.

Europa

W Europie, w 2017 r. wzrost rynkowych stawek czynszu był wyższy, ale składniki wzrostu były różne. Stawki efektywnego czynszu netto wzrosły w 2017 r. o 3 procent, co w porównaniu z 2016 r. jest nieco lepszym wynikiem. Jednakże geograficzne czynniki wzrostu ulegają zmianie, ponieważ Europa kontynentalna osiągnęła znacznie lepsze wyniki w 2017 r., a stawki czynszu wzrosły o 3 procent, w porównaniu do niespełna 2 procent w 2016 r. Tempo wzrostu było najwyższe na rynkach Europy Północnej, ale wiele rynków Europy Południowej i Środkowej także poprawiło swoje wyniki. Natomiast w Wielkiej Brytanii stopa wzrostu była nadal dodatnia, ale był on spowolniony; stawki efektywnego czynszu netto wzrosły o 2 do 3 procent.

Na zwiększenie stóp wzrostu miały wpływ zmiany sytuacji makroekonomicznej. W Europie kontynentalnej, szybszy wzrost gospodarczy i poprawa nastrojów konsumentów, w połączeniu z występującymi na rynku niskimi wskaźnikami powierzchni niewynajętej i ograniczoną podażą, doprowadziły do unormowania zniżek i oferowania przez niektórych klientów cen przekraczających wywoławcze stawki czynszu. Jednakże w Wielkiej Brytanii spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego i niepewność doprowadziły do ostrożniejszego podejmowania decyzji i spowolnienia tempa wzrostu popytu. Wywoławcze stawki czynszu wzrosły, ale wysokość zniżek również była większa.

Niedawny wzrost i przyspieszenie tempa wzrostu kosztów odtworzenia poprawia perspektywy dotyczące wysokości stawek czynszu. Obecnie wznoszone budynki nadal kosztują mniej niż w połowie pierwszej dekady XXI w. Jednakże ceny zmieniają się nieustannie. Koszty budowy rosną o 4 do 6 procent rocznie w całej Europie kontynentalnej. Szybszy wzrost następuje w krajach o najlepszej gospodarce i na rynkach, na których deweloperzy działają najbardziej aktywnie – nawet na rynkach charakteryzujących się niską i stałą inflacją, takich jak np. jak Niemcy. Na niektórych rynkach buduje się więcej niż kiedykolwiek i zaczynają być na nich odczuwalne ograniczenia zdolności produkcyjnych. Siła robocza, materiały i dostępność generalnych wykonawców i wykwalifikowanych podwykonawców – to wszystko czynniki mające wpływ zdolności produkcyjne.

Warunki panujące w Europie kontynentalnej sprzyjają dalszemu przyspieszeniu tempa wzrostu. Występujące na rynku wskaźniki powierzchni niewynajętej osiągnęły rekordowo niskie wartości, a aktywność makroekonomiczna i nastroje klientów stają się silniejszymi katalizatorami wzrostu niż w poprzednich latach. Działalność deweloperska została ograniczona – skupiono się przede wszystkim na wznoszeniu budynków typu BTS (built-to-suit), a niewiele zasobów poświęcono na powiększanie powierzchni spekulacyjnej. Ponadto przewiduje się, że koszty budowy będą nadal rosnąć. Jednym ze sposobów kompensacji może być kompresja stóp kapitalizacji; w bieżącym okresie stopy kapitalizacji uległy kompresji o ponad 250 punktów bazowych, co skutkowało wzrostem wartości, ale miało niekorzystny wpływ na wzrost stawek czynszu. Stopy kapitalizacji mogą dalej ulegać kompresji, ale kompresja ta musiałaby być znaczna, aby w pełni skompensować wyższe koszty odtworzenia.

Source: IMF WEO, Prologis Research
Note: weighted by market square footage and rents

Inne Regiony

W Azji, cykle podaży i popytu na dojrzałych rynkach przekładają się na wzrost stawek czynszu, ale warunki są zróżnicowane w zależności od rynków i segmentów rynków. Różnice są ściśle związane z trudnościami w zapewnianiu podaży i warunkami na rynkach lokalnych. Najważniejsze fakty dotyczące głównych regionów:

• Niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej skutkują rywalizacją między klientami o dostępną powierzchnię. Niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej oraz coraz bardziej powszechne nastawienie klientów na rozwój, wraz z dalszym przyspieszeniem rozwoju światowej gospodarki, prawdopodobnie przyczynią się w 2018 r. do silnego wzrostu stawek na prawie każdym rynku na świecie
• Koszty odtworzenia rosną gwałtownie. Wzrost kosztów budowy, wśród których najszybciej rosną stawki płac, wielokrotnie przewyższa inflację na wielu rynkach na świecie. Wpływ mają również wysokie i wciąż rosnące ceny gruntu. Podsumowując, wzrost kosztów przyczynił się do większego ograniczenia działalności deweloperskiej w bieżącym okresie.
• Istnieje możliwość podwyższenia stawek czynszu. Po uwzględnieniu inflacji stawki czynszu pozostają niskie. Ponadto, czynsz stanowi niewielki procent kosztów całkowitych i kosztów łańcucha dostaw – duży wzrost stawek czynszu nie ma dużego wpływu na struktury kosztów. Jednakże wybór lepszej nieruchomości umożliwia zwiększenie efektywności i uzyskanie lepszego poziomu usług.
• Większą uwagę zwraca się na jakość. Obecnie, bardziej niż kiedykolwiek, klienci zwracają uwagę na lokalizację i rodzaj budynków, pod kątem spełniania wymogów nowoczesnych łańcuchów dostaw. Coraz częściej poszukują lokalizacji wysokiej jakości oraz typu infill, w dużych skupiskach konsumentów oraz w ich pobliżu. Budowa nowych budynków w takich lokalizacjach jest szczególnie trudna (lub niemożliwa), co oznacza, że wskaźniki powierzchni niewynajętej są niskie, a klienci bardziej intensywnie rywalizują o dostępną powierzchnię, co wpływa na wzrost cen.

Pobierz materiał informacyjno-graficzny przedstawiający informacje dotyczące trendów w zakresie stawek czynszu w Europie Północnej.

Przypisy końcowe