Elérkezett a merész előrejelzések ideje!
Prologis Research több évtizednyi iparági tapasztalatai, saját adatai, valamint az ingatlanokra és ügyfelekre
vonatkozó mélyreható ismereti alapján hét 2024-es trenddel kapcsolatos előrejelzést fogalmaz meg.
- A globális áruszállítási recesszió meg fog fordulni, melyet a kikötői és kamionforgalom kétszámjegyű növekedése mutat.
- A építkezések terén tapasztalható konjunktúra fokozódni fog, a globális új építkezések a 2008-as pénzügyi válság óta a legalacsonyabb szintet érik el.
- Latin-Amerikában a bérleti díjak a globális átlag több mint kétszeresével fognak nőni, részben a kiszervezésnek
(nearshoring) köszönhetően. - Kínában az éves kereslet a második legmagasabb szintet éri majd el, ami segít ledolgozni az elmúlt évek
többletkínálatát. - A technológia, különösen a mesterséges intelligencia, növelni fogja a logisztikai központok energiaigényét, ami
a raktártulajdonosokat a napenergia-kapacitás megduplázására ösztönzi. - A kamatlábak csökkenése 2024-ben megduplázza a magántőke-alapú ingatlanfinanszírozást.
(A kamatcsökkentésekkel kapcsolatban pozitív elvárásokat fogalmazunk meg.) - A kapitalizációs ráták mozgása megfordul. Az amerikai és az európai kapitalizációs ráták csökkennek, miközben a
terjeszkedés Ázsiába tolódik.
A 2023-ra vonatkozó merész előrejelzéseinket áttekintve fontos kérdések rajzolódtak ki. A fejlesztések mérséklődtek
a szigorodó szabályozási környezet, a kapitalizációs ráta növekedése és a magas építési költségek miatt.
A kiszervezési (nearshoring) és a fenntarthatósági követelmények összhangban voltak az általunk várt fellendüléssel.
Az e-kereskedelem fellendült, bár ez nem okozott kimagasló teljesítményt a bérbeadás tekintetében.
1. A globális áruszállítási recesszió meg fog fordulni,
melyet a kikötői és kamionforgalom kétszámjegyű
növekedése mutat. A dél-kaliforniai régió valószínűleg
az elsők között profitálhat ebből.
- A Los Angeles-i és Long Beach-i kikötőkben az
import nagysága meghaladja majd a járvány
előtti szintet. A kikötőkben összességében 46%-
kal nőtt az import a 2023. februári mélypont
óta, mivel az átmeneti tényezők, mint például az
ILWU-szerződésekkel kapcsolatos egyeztetések
és a pandémiát követő ostorcsapáshatás
a várakozásoknak megfelelően veszített
jelentőségéből. - A dél-kaliforniai logisztikai ingatlanok iránti kereslet
az Egyesült Államok 5 legjelentősebb piaca között
lesz, és 2021 óta a legmagasabb szintet éri el.
2. Az építkezések terén tapasztalható konjunktúra
fokozódni fog, a globális új építkezések a 2008-as
pénzügyi válság óta a legalacsonyabb szintet érik el.
- Az építési költségek 2023-ban 5-10%-kal
emelkedtek a legtöbb területen, kivéve Európában. - A globálisan bővülő, az Egyesült Államokban
nagyjából 200 bázisponttal, Európában pedig
nagyjából 150 bázisponttal emelkedő kapitalizációs
ráták mellett a fejlesztési árrések csökkenése
visszafogta a megkezdett fejlesztéseket. 2023-
ben a spekulatív jellegű megkezdett fejlesztések
éves szinten 65%-kal visszaestek az Egyesült
Államokban és 50%-kal világszerte. - A termelési és infrastrukturális beruházások, valamint
a stabilizálódó lakáspiac támogatta az építőanyagok
iránti keresletet, amely kedvezően hatott a
nyersanyagárakra. Ugyanakkor a munkaerőpiacok
továbbra is szűkösek maradtak, ami tovább növelte a
költségnyomást..
3. Latin-Amerikában a bérleti díjak a globális átlag
kb. több mint kétszeresével fognak nőni, részben a
kiszervezésnek (nearshoring) köszönhetően.
- Latin-Amerikában a kereslet 2024-ben is
rekordmagas szintet fog elérni, különösen
Mexikóban, ahol beindulnak a kiszervezett gyártási
kapacitások. - Az üresedési ráta azonban Mexikóban 2% alatt
van, és az előrejelzések szerint 2024-ben is
alacsony szinten marad, ami azt jelenti, hogy
az ügyfeleknek versenyezniük kell a korlátozott
mennyiségben rendelkezésre álló területekért.
Az ellátási korlátok között meg kell említeni
a megfelelő energiához való hozzáférést,
különösen az új gyártólétesítményeknél, valamint
az engedélyezést. Brazíliában 2025-re közepes
egyszámjegyű üresedést prognosztizálunk. A bérleti
díjak mindkét országban az építési költségekhez
igazodva emelkedtek, a gyorsan növekvő telekárak
pedig Mexikóban és Brazíliában is súlyosbítják a
problémát.
4. Kínában az éves kereslet a második legmagasabb
szintet éri majd el, ami segít ledolgozni az elmúlt évek
többletkínálatát.
- Szokatlan tényezők hátráltatták a kínai logisztikai
ingatlanpiac teljesítményét:- COVID-19 korlátozások, amelyek megzavarták
az üzleti döntéshozatalt és rontották a
fogyasztói bizalmat;; - Korlátozó politikai döntések a technológiai és az
ingatlanszektorban; - A termelő üzemek helyszíneinek újraértékelése; és
iv. Globális gazdasági visszaesés éppen akkor,
amikor a mobilitási korlátozásokat feloldották. - Globális gazdasági visszaesés éppen akkor,
amikor a mobilitási korlátozásokat feloldották.
- COVID-19 korlátozások, amelyek megzavarták
- Ennek eredményeként a kereslet 2022-ben és
2023-ban stagnált. - A költségvetési és monetáris politika 2024-ben tovább
enyhül, keresleti és kínálati ösztönzőket biztosítva
az olyan újonnan megjelenő technológiáknak, mint
az alternatív energiaforrásokkal működő járművek
és töltőállomások, a megújuló energiaforrások és a
chipgyártás.
Az e-kereskedelem növekedése, amely 2023
októberéig 8%-ra lassult, 2024-ben újra 10%-ra
vagy még magasabb szintre gyorsul1
5. A technológia, különösen a mesterséges
intelligencia, növelni fogja a logisztikai központok
energiaigényét, ami a raktártulajdonosokat a
napenergia-kapacitás megduplázására ösztönzi.
- A mesterséges intelligenciával kapcsolatos
kutatás-fejlesztési ráfordítások folyamatosan
emelkednek. Az Egyesült Államokban csak
a kormányzati MI-kiadások 21%-kal nőttek
éves szinten 2022-ben.2 Az adatközpontok
származékos igényei következtében nőni fog az
energiaszükséglet. - Ezzel egyidejűleg az automatizálási megoldások
is fejlődni fognak. Várakozásaink szerint a
következő évtizedben a raktárak fele autonóm
mobil robotokat fog használni, és a következő
10-15 évben 10-20%-ban automatizált tároló- és
visszakereső rendszereket alkalmaznak majd. - Az elektromosjármű-töltési igények folyamatosan
nőnek. Bár Kína vezető szerepet tölt be az
elektromos tehergépkocsik alkalmazása terén,
Európában és az Egyesült Államokban is bővült az
elektromos járművek bevezetése, különösen az
elmúlt két évben.3 - A napenergia kulcsfontosságú a fenntartható
energiatermelés szempontjából. A költségek
gazdasági szempontból elfogadhatóak, és
a kormányzati ösztönzők felgyorsíthatják a
technológia alkalmazását.6 Emellett 2024-ben
várhatóan nem fogják visszafogni a napenergiaberuházásokat
ellátási lánccal kapcsolatos
problémák.
6. A kamatlábak csökkenése 2024-ben megduplázza
a magántőke-alapú ingatlanfinanszírozást.
- A kamatcsökkentésekkel kapcsolatban pozitív
elvárásokat fogalmazunk meg. Bár a Szövetségi
Nyíltpiaci Bizottság legfrissebb, decemberi
előrejelzései szerint a medián szövetségi alapkamat
2024-ben a 4% és 5% közötti tartományban várható
(2023-ban még az 5% és 6% közötti tartományba
esett), arra számítunk, hogy az infláció a vártnál
gyorsabban lassul. - Várakozásaink szerint az amerikai 10 éves lejáratú
államkötvények hozama 2024-ben 4% alá süllyed
az általában 4% körül várt értékkel szemben.4 - Az intézményi befektethető tőke („dry powder”) a
partvonalon várakozik, és az év második felében
várható kamatlábcsökkenés, illetve a tőkepiaci ciklus
változása megnyitja az utat a piacra kerüléshez.
7. A kapitalizációs ráták mozgása megfordul.
Az amerikai és az európai kapitalizációs ráták
csökkennek, miközben a terjeszkedés Ázsiába tolódik..
- A nyugati és az ázsiai piacok közötti hozamkülönbségek
a 2022 eleji mínusz 50 bázispontos
mélypontról 2023 harmadik negyedévére 130
bázispontra nőttek, ami magasabb a 2019-es 30
bázispontos átlagnál.. - A fenti 6. előrejelzésünk szerint a tőkeköltség
várhatóan csökken az Egyesült Államokban és
Európában, Japánban pedig emelkedik a monetáris
politika szigorodásával. Kínában a biztosítási díjak
várhatóan növekedni fognak az érezhető geopolitikai
kockázatok és a működési környezet magas kínálat
mellett kialakult bizonytalanságai miatt.
MEGÁLLAPÍTÁSOK
Ezek az előrejelzések saját információbázisunkon alapulnak, és az év végén felülvizsgáljuk őket. Várakozásaink szerint
2024-re egészséges keresletnövekedés, a korlátozott kínálat, a logisztikai központok technológiai fejlődése és a
tőkepiaci ciklus változása lesz jellemző.
Mi az, ami bejött 2023-ban, és mi az, ami nem?
✓ X Hétéves mélypontra esnek az amerikai megkezdett fejlesztések, még akkor is, ha a bérletidíj-növekedés
meghaladja a 10%-ot.
Az amerikai megkezdett fejlesztések éves szinten 48%-kal 24,43 M m2-re csökkentek, ami 2020 óta a
legalacsonyabb szint.2023 3. negyedévében a teljes évre vonatkozó becsült bérletidíj-növekedés 7% az Egyesült Államokban.
✓ A kaliforniai fejlesztési korlátok tartósan visszafogják a logisztikai keresletet, így Texas állam lesz a nettó
felszívás éllovasa.
A texasi piacokon a nettó felszívás értéke 5,57 M m2 volt 2023 harmadik negyedévéig, ami a legmagasabb
az összes amerikai állam közül.5
✓ A mexikói kereslet új éves rekordot fog elérni, mivel a közeli országba való kiszervezési tevékenység
(nearshoring) elősegíti a határ menti bővülést.
MMexikó hat fő piacán a felszívás kb. 3,81 M m2 volt 2023-ban, ami 8%-kal magasabb, mint a korábbi, 2022-
es csúcsérték.6
X India a negyedik helyről a harmadik legaktívabb ország lesz a megkezdett fejlesztések terén az Egyesült
Államok és Kína után.
Becsléseink szerint India nyolc fő piacán kevesebb megkezdett fejlesztés volt, mint Japánban, ahol a
megkezdett fejlesztések ugyan visszaestek, de 2023-ban Kína (8,36 M m2) és az USA (24,43 M m2) után
még így is elérték az 5,3 M m2-t.7
✓ A build-to-suit bérleti díjak új szinteket érnek el az USA-ban és Európában, mivel a piaci bérleti díjakat a
csökkenő telek- és építési költségek ellenére 5%-on tőkésítik.
Az építési költségek és a kapitalizációs ráta a várakozásoknak megfelelően együttesen 38%-kal nőttek az
előző 3 évhez képest, növelve ezáltal a pótlási költségeknek megfelelő díjakat és csökkentve a megkezdett
build-to-suit fejlesztések arányát.
X Az e-kereskedelemben a logisztikai ingatlanok bérlése ismét erősödni fog, a második legaktívabb évre
számíthatunk (2021 után).
2023-ban az e-kereskedelmi forgalom ismét növekedésnek indult, és az év eddig eltelt része alapján
az USA-ban 8%-kal nőtt az e-kereskedelemben a logisztikai ingatlanok bérlése, a bérbeadás azonban
továbbra is mérsékelt maradt.
✓ A fenntartható raktárak iránti kereslet gyorsan nőni fog. A tetőre telepített napelemes tetőkapacitás
megduplázódik, és az elektromos töltőállomások kapacitása meghaladja a 10 megawattot.
A napenergia-kapacitás 2023-ban 50%-kal nőtt, azonban a növekedést visszafogták az ellátási lánc problémái.
Csak Dél-Kaliforniában 2023-ban több mint 10 megawattnyi elektromos töltőállomást telepítettek.
Záró megjegyzések
1. Forrás: Nemzeti Statisztikai Hivatal, Prologis Research-előrejelzés.
2. Forrás: Govini, Stanford Egyetem.
3. Forrás: Nemzetközi Energia Ügynökség.
4. Forrás: Consensus Economics, december.
5. Forrás: CBRE, C&W, JLL és CoStar, azon piacok esetében, ahol a Prologis jelen van.
6. Forrás: CBRE, Prologis Research-becslések.
7. Forrás: Prologis Research-becslések a JLL adatai alapján.