A 2015-ben bevezetett Prologis logisztikai bérletidíj-index a nettó tényleges bérleti díjak növekedésének trendjeit vizsgálja a logisztikai ingatlanok legfontosabb piacain az Egyesült Államokban, Európában, Ázsiában és Latin-Amerikában. Az általunk alkalmazott különleges módszertan a modern ingatlanok bérleti díjait vizsgálja az árkedvezmények kiszűrése után. Az index kialakítása során a piaci árképzésre vonatkozó helyi ismereteinket ötvözzük a Prologis Research globális portfoliójából származó adatokkal.

Milyen újdonságokat mutat a bérleti díjak 2017. évi áttekintése?

• Globális szinten a piaci bérleti díjak közel 7 százalékkal emelkedtek, azaz gyorsult a 2016-ban tapasztalt 4 százalékos növekedési ütem.
• Valamennyi régió közül az USA-ban volt a leggyorsabb, 9 százalékos a növekedés.
• Európában is gyorsult a növekedés, elsősorban a kontinensen.

Miért fontos ez?

• Az árazás továbbra is erőteljes marad, a kevés kiadó alapterület miatt magasabbak a bérleti díjak, mivel az ügyfelek egymással versenyeznek az elérhető ingatlanterületekért.
• Azokon a piacokon a legerősebbek a bérleti díjak emelkedésének fundamentumai, ahol az új fejlesztéseket jelentősebb földrajzi, jogi vagy egyéb természetű akadályok gátolják.
• A legjobb ingatlanokat azok az ügyfelek tudják megszerezni, akik gondosan előre terveznek és képesek gyorsan reagálni.

Milyen fejlemények várhatók?

• Tovább folytatódik a bérleti díjak növekedése. Az ügyfelek igyekeznek kihozni a maximumot meglévő ingatlanaikból, és a tevékenységük kiterjesztése során nagyobb hangsúlyt fektetnek a nagyobb népességű központokra és a beékelődő helyszínekre.
• A fejlődés ezzel együtt kiegyensúlyozott marad, és a legtöbb piacon világszerte gyors ütemben nő az új épületek fejlesztésének költsége.
• A magasabb költségek pedig feltehetően a bérleti díjak növelésére késztetik a fejlesztőket az új épületekben

Note: súlyozott piaci térképe és 

Globális áttekintés

A 2015-ben bevezetett Prologis logisztikai bérletidíj-index a nettó tényleges bérleti díjak növekedésének trendjeit vizsgálja a logisztikai ingatlanok legfontosabb piacain az Egyesült Államokban, Európában, Ázsiában és Latin-Amerikában. Az általunk alkalmazott különleges módszertan a modern ingatlanok bérleti díjait vizsgálja az árkedvezmények kiszűrése után. Az index kialakítása során a piaci árképzésre vonatkozó helyi ismereteinket ötvözzük a Prologis Research globális portfoliójából származó adatokkal.

2017-es felmérésünk fő megállapításai

• A bérleti díjak emelkedése széleskörű és gyorsuló ütemű. A bérleti díjak globális szinten közel 7 százalékkal emelkedtek 2017-ben, ami a 2016-ban mért 4 százalékhoz képest gyorsuló ütemet jelez.
• A leggyorsabb ütemben növekvő régió az Egyesült Államok. A bérleti díjak itt 9 százalékkal nőttek 2017-ben, azaz gyorsult a növekedés a 2016-ban mért 6 százalékos ütemhez képest. Általánosságban egyenletes (közepes egyszámjegyű) növekedés volt tapasztalható a nagyobb alapterületű ingatlanok piacán 2016-hoz viszonyítva, viszont gyorsult a növekedés a nagy partvidéki piacokon és a beékelődő részpiacokon, ahol a növekedés üteme 2017-ben a 10 százalékot is meghaladta.
• Európában is gyorsult a növekedés, és több változás is lezajlott a leggyorsabban növekvő piacokon. A bérleti díjak 2017-ben tényleges nettó alapon közel 3 százalékkal emelkedtek, de a növekedési ütem a kontinensen meghaladta az Egyesült Királyságban tapasztalt fejlődés ütemét.
• A kevés kiadó alapterület miatt versenyhelyzet alakult ki az ügyfelek között. A vizsgált időszak legfőbb jellemzője a kiegyensúlyozott kínálat, az egészséges kereslet és a kiadó területek hosszabb ideje alacsony aránya.
• A különböző piacok növekedési ütemét és a növekedés mozgatórugóit tekintve szóródás tapasztalható. Rendkívül fontosak a helyi piacokon szerzett tapasztalatok. Az egyes piacok növekedési üteme között nagyok az eltérések. Bizonyos piacokon a bérleti díjak emelkedése hosszabb ideje tart és továbbra is jelentős mértékű – másutt még csak most kezdődik a növekedés (nagyon kevés a stagnáló vagy negatív növekedésű piac).
• Meghatározó szerepet játszanak a kínálatot gátló tényezők. Különösen nagymértékben nőttek a bérleti díjak azokon a piacokon, ahol korlátozott az új ingatlanok kínálata. Figyelemre méltó, hogy a magas bérleti díjaknak nincs keresletmérséklő hatása. Bár a bérleti díjak az előző vizsgált időszakokénál magasabbnak tűnhetnek, az infláció kiszűrését követően még mindig alatta maradnak a korábbi értékeknek. A bérleti díjak ráadásul sok esetben az eleve legköltségesebb piacokon, pl. az USA partvidéki városaiban és Németországban nőttek a legdinamikusabban.

A továbbiakban a logisztikai ingatlanbérleti piacokon a bérleti díjak további növekedése várható. Az egészséges működési feltételek és az összehangolt gazdasági növekedés 2018-ban is megteremtik a piaci bérleti díjak további stabil növekedésének az alapját. A legfontosabb tényezők::

1. Erősen korlátozott a rendelkezésre álló alapterület. A tágabb makrokörnyezethez hasonlóan az ügyfelek hangulata és a növekedési igények évek óta nem álltak ilyen magas szinten. A kevés kiadó alapterület miatt ugyanakkor az ügyfelek rákényszerülnek, hogy többet fizessenek az új és meglévő ingatlanokért.
2. Növekvő pótlási költségek. Folyamatosan nőnek az anyag- és munkaerőköltségek, a telekárak és a közüzemi díjak. Változóban van a fejlesztési hajlandóság; ha a bérleti díjak növekedése megáll, lelassulhat (vagy akár meg is fordulhat) a fejlődés üteme.
3. Növekedési lehetőségek. Jelentőssé vált a bérleti díjak növekedési üteme, hiszen több éve tartó folyamatról van szó (az USA-ban például öt éve tart a töretlen növekedés). Ha azonban kiszűrjük az inflációt, a bérleti díjak még mindig alacsonynak számítanak. A bérleti díjak ráadásul az ellátási lánc költségeinek nagyjából 5 százalékát jelentik (az ellátási lánc költségei pedig eltörpülnek a teljes árbevétel mellett), azaz a bérleti díjak a teljes költségnek csak nagyon kis hányadát teszik ki. A magasabb színvonalú ingatlanok nagyobb választéka ugyanakkor a lehetőségek és a szolgáltatások színvonalának jelentős javulását eredményezi.
4. A hangsúly a minőségen van. Az ügyfelek egyre inkább olyan helyszíneket és épületeket keresnek, amelyek alkalmasak a korszerű ellátási láncok igényeinek kielégítésére. Ennek megfelelően nő az igény a jelentős fogyasztási központokban vagy azok közelében található magas színvonalú és beékelődő helyszínek iránt. Ezeken a helyszíneken különösen nehéz (egyes esetekben lehetetlen) új fejlesztéseket indítani.

Mit jelent ez? Felmérésünk ismételten rávilágít a tényre, hogy az ingatlanpiac lényegénél fogva helyi piaci ismereteket igényel. Az egyes piaci szereplők szempontjából a legfontosabb tényezők:

Az ügyfelek számára továbbra is a minőségi ingatlanok megszerzése jelent kihívást. A bérleti díjak utóbbi években bekövetkezett növekedése számos piacon lényegesen meghaladta a helyi fogyasztói árindexek emelkedését. Azok az ügyfelek, akik nem folyamatosan bérelnek ingatlant, a több éve tartó folyamatos áremelkedés eredményeképpen akár 20 százalékkal drágább vagy annál is magasabb bérleti díjakkal találkozhatnak a legutóbbi bérleti időszakhoz viszonyítva. A kevés kiadó terület, a gazdasági konjunktúra és a növekvő pótlási költségek együttes hatása miatt 2018-ban a bérleti díjak további emelkedése várható. Azoknak az ügyfeleknek sikerülhet a legjobb eséllyel a kívánt ingatlanokat a lehető legalacsonyabb áron megtalálni, akik hosszabb távon előre terveznek és képesek gyorsan reagálni.

A befektetők szempontjából a dinamikusan fejlődő környezetben sokszor nem könnyű megbízható becsléseket készíteni. A piaci alapú bérleti díjak gyors emelkedése azt jelenti, hogy alaposan ismerni kell a helyi piacot. A már futó bérleti szerződések díjai lényegesen a piaci ár alatt vannak, különösen az Egyesült Államokban. Ezzel együtt felgyorsult a növekedés, és egyre több piacon nőnek a bérleti díjak. A helyi piacokon tapasztalható kereslet/kínálat dinamika a jövőben várhatóan alá fogja támasztani a piaci alapú bérleti díjak növekedését. Azokon a piacokon, ahol jelentős akadályozó tényezők gátolják a kínálat növekedését és nagyon alacsony a kiadó területek aránya, az ügyfelek várhatóan versenyeznek majd az ingatlanokért, ami felhajtja a díjakat.

Egyesült Államok

A piaci bérleti díjak továbbra is az USA-ban nőttek a legnagyobb ütemben, 2017-ben 9 százalékkal. A különböző piacok, részpiacok és méretkategóriák között ugyanakkor jelentős rétegződés volt tapasztalható. A nagy partvidéki piacokon mért két számjegyű bérletidíj-emelkedés több mint kétszerese volt a kevesebb kínálati gátló tényező által jellemzett piacokénál. Az egyes piacokon belül a beékelődő részpiacok többnyire szintén jobban teljesítettek a hasonló nem beékelődő részpiacoknál. Végezetül, mivel új kínálat elsősorban a nagyobb alapterületű termékek piacán jelentkezett, a kisebb alapterületű épületek bérleti díjainak emelkedési üteme – a kétféle piac közötti különbségek kiszűrését követően – meghaladta a nagyobb alapterületű ingatlanokét.

Source: IMF WEO, Prologis Research
Note: weighted by market square footage and rents

A nyugati államokban a bérleti díjak növekedési üteme meghaladta a többi régióban mért növekedést. A 10 legjobban teljesítő piac közül hét nyugaton található. 2017-ben a teljes piacon a nettó tényleges bérleti díjak emelkedése a Denverben mért közel 8 százalékos és a Seattle-ben tapasztalt 15 százalékot meghaladó ütem között helyezkedett el. Az új kínálat belépését erősen gátló tényezők, a legfontosabb globális kereskedelmi kapukhoz való hozzáférés és az egészséges gazdasági fejlődés elősegítik az átlagosnál magasabb teljesítményt ezeken a piacokon.

Az új kínálat viszonylag kevés részpiacon képes mérsékelni a bérleti díjak emelkedését. Több olyan piacot és részpiacot is megjelöltünk, ahol a túlkínálat kockázata 2017-ben a bérleti díjak átlag alatti emelkedését, sőt negatív irányú mozgását eredményezte. Ezek a folyamatok elsősorban a nagyobb alapterületű ingatlanok piacán jelentkeztek, a kisebb alapterületű létesítmények piacán a bérleti díjak egészséges ütemben nőttek. Az ilyen piacok közé tartozik Louisville (Indianapolis), Henry County (Atlanta) és Dallas (Texas) déli része.

A bérleti díjak emelkedésében több tényező játszik közre. A kevés rendelkezésre álló építési terület és munkaerő továbbra is korlátozza az új kínálatot, ami várhatóan tovább fokozza az ügyfelek közötti versenyt a magas korlátozó tényezőkkel jellemzett piacokon. Azokon a piacokon, ahol kevesebb a korlátozó tényező, a növekvő pótlási költségek miatt emelkednek a bérleti díjak, különösen mivel a legmagasabb bérleti díjak szintjében kiegyenlítődés tapasztalható. Adatainkból és az ügyfelekkel folytatott beszélgetésekből az derül ki, hogy a korábbi időszakokhoz képest az ügyfelek készek többet fizetni a kiemelt helyen lévő ingatlanokért és kevésbé érik be egy közeli, de rosszabb minőségű helyszínnel. Az ügyfelek egyre magasabb színvonalú szolgáltatásokra tartanak igényt minden területen, és előtérbe helyezik a fogyasztók gyors és megbízható kiszolgálását. Ez a strukturális változás megmagyarázza a bérleti díjak emelkedésében a különféle típusú helyszínek között tapasztalható eltéréseket, és optimista előrejelzésre ad okot a bérleti díjak várható növekedési potenciálját illetően, különösen a magas korlátozó tényezőkkel jellemzett piacok és részpiacok tekintetében.

Európa

Európában 2017-ben gyorsult a piaci bérleti díjak növekedésének üteme, de a növekedés összetételét tekintve szóródás volt tapasztalható. A nettó tényleges bérleti díjak közel 3 százalékkal emelkedtek 2017-ben, ami csekély mértékű javulást jelez a 2016-ban tapasztalt növekedéshez képest. Földrajzi értelemben ugyanakkor átrendeződés volt tapasztalható, hiszen Európa kontinentális részén jelentős emelkedést mértek 2017-ben. Itt a bérleti díjak növekedési üteme 3 százalékos volt, míg 2016-ban a 2 százalékot sem érte el. Bár a fejlődést az észak-európai piacok vezették, több dél- és közép-európai piacon is fejlődés volt tapasztalható. Az Egyesült Királyságban ezzel szemben pozitív maradt, de lelassult a növekedés; a nettó tényleges bérleti díjakban itt 2-3 százalék közötti emelkedés következett be.

A makrokörnyezetben lejátszódó változások elősegítették a növekedést. A kontinensen a javuló gazdasági fejlődés és piaci hangulat, a kevés kiadó piaci terület és a kiegyensúlyozott kínálat együttes hatására normalizálódott a kedvezmények mértéke és egyes kiemelt bérleti díjak emelkedtek. Az Egyesült Királyságban ugyanakkor a gazdasági növekedés lassulása és a bizonytalanság óvatosabb döntéseket és a kereslet lassabb ütemű növekedését eredményezte. Nőttek a kiemelt bérleti díjak, de a kedvezmények mértéke is.

A pótlási költségek növekvő ütemű emelkedése árnövelő hatással van a bérleti díjak alakulására. A folyamatban lévő épületek esetén az építési költségek még mindig alacsonyabbak, mint a 2000-es évek közepén. Az árképzés ugyanakkor folyamatosan alakul. Az építési költségek a kontinens egészén évi 4-6 százalékkal nőnek. A legjobban teljesítő gazdaságokban és a legdinamikusabb fejlődésű piacokon gyorsabb ütemű a növekedés, még a jellemzően alacsony és állandó inflációval jellemzett piacokon, pl. Németországban is. Egyes piacokon soha nem látott mértékű az építkezés, és a fejlesztések már kapacitásbeli korlátokba ütköznek. Itt tényező lehet a munkaerő, az anyagok, valamint a fővállalkozók és szakképzett alvállalkozók rendelkezésre állása.

A kontinensen adva vannak a feltételek a fejlődés további gyorsulásához. A kiadó piaci ingatlanok alapterülete negatív rekordot döntött, és a makrogazdasági helyzet alakulása, illetve a piaci hangulat a korábbi éveknél nagyobb szerepet játszik a növekedésben. A fejlődés kiegyensúlyozott volt, a fejlesztések a keresletet követték, és csekély volt a kifejezetten spekulatív tevékenység. Mindezeken felül az építési költségek további emelkedése várható. Ennek az egyik hatása a legmagasabb bérleti díjak tömörülése lehet; a legmagasabb bérleti díjak a vizsgálat időszak során több mint 250 bázisponttal tömörültek, és ez a folyamat jelentős értéket generált, de ez csak az előszele volt a bérleti díjak várható emelkedésének. A legmagasabb díjak tömörülése tovább folytatódhat, de a növekvő pótlási költségek teljes ellensúlyozásához jelentős mértékű tömörülésre volna szükség.

Source: IMF WEO, Prologis Research
Note: weighted by market square footage and rents

Más régiók

Ázsiában az érett kereslet-kínálati ciklusok a bérleti díjak emelkedését eredményezték, de piaconként és részpiaconként változóak a körülmények. Az eltérések szorosan összefüggnek a kínálatot gátló tényezőkkel és a helyi piaci adottságokkal. A legfontosabb folyamatok régiók szerint a következők:

• Japánban a piaci bérleti díjak a gazdasági növekedés és az infláció ütemének megfelelően szerény mértékben emelkednek. Az építési költségek az elmúlt öt évben lezajlott nagymértékű növekedése a 2020-as olimpiai játékok miatti várható további növekedéssel párosulva azzal jár, hogy az áremelkedések egy részét tovább kell hárítani a piacra. Itt is jelentős tömörödés volt tapasztalható a legmagasabb bérleti díjakat illetően, ami növelte ugyan az ingatlanok értékét, de a fejlesztéseket illetően ellensúlyozó tényezőt jelentett. A modern logisztikai létesítményekben az ügyfelek koncentrálni tudják tevékenységeiket és agy csökkenthetik az ellátási lánc más pontjain felmerülő költségeket. Az ügyfelek a leginkább a rendelkezésre álló munkaerőhöz hozzáférést biztosító és az infrastruktúrához jó összeköttetéssel rendelkező épületeket keresik. Az Oszakai-öbölben és Tokió külső területein tapasztalt megnövekedett kínálat miatt ezeken az részpiacokon csak korlátozott mértékben emelkedtek a bérleti díjak.
• Kínában több trend jelentkezett egyidejűleg. A jelentős mértékű, folyamatos gazdasági fejlődés a városok növekedésével gyors ütemben hozza létre a beékelődő részpiacokat. A pótlási költségek a növekvő munkabéreknek köszönhetően az inflációt meghaladó ütemben nőttek. Ezzel egyidejűleg a kínai ipar beérésével párhuzamosan csökkentek a legmagasabb bérleti díjak és a fejlesztések hozama. Mindezzel együtt a bérleti díjak továbbra is dinamikusan emelkedtek, különösen az 1.0 szintű városokban és a beékelődő részpiacokon. Egyes növekedési részpiacokon a nemrégiben átadott projektek és a kínálat teljes megjelenése közötti átmeneti egyensúlytalanság következtében nőtt az engedmények mértéke. A jövőben a fejlődés további gyorsulása várható, a kereslet erős marad és egyre több lesz az olyan részpiac, ahol kevés a rendelkezésre álló terület és az új fejlesztések aránya.

Latin-Amerikában a körülmények eltérőek és függnek a helyi adottságoktól és a kínálatot gátló tényezőktől.

• Mexikóban továbbra is kevés, a hat legfontosabb piacon 5 százalék alatt van a kiadó ingatlanterület, ami elősegíti a piaci bérleti díjak átfogó emelkedését. A jelenlegi makrogazdasági keresztfolyamatok nem voltak jelentős hatással a keresletre, de az erős piaci fundamentumok ellenére láthatóan visszafogták az új fejlesztéseket. Mexikóvárosban továbbra is 1 százalék alatti a kiadó területek aránya, ami nemzetközi szinten is egyedülálló. A vámkaputól délre a fontos útvonalak mellett található beépíthető területek hiánya miatt a telekárak az egekbe szöktek és korlátozott a kínálat.
• Brazíliában a piaci bérleti díjak visszaestek, miközben az ország az eddigi legsúlyosabb gazdasági kiigazítást szenvedte el legújabb kori történelme során. 2017-ben mindazonáltal megkezdődött a gazdasági fellendülés, és a logisztikai ágazatban is stabilizálódtak a bérleti díjak. A továbbiakban a bérleti díjak jelentős növekedése várható a piacokon. A bérleti díjak nominális és reális alapon is nyomottak, és a kereslet élénkülése ellenére is emelkedniük kell ahhoz, hogy megindulhassanak a fejlesztések.

2018-as kilátások 

A logisztikai ingatlanok piacain a bérleti díjak egészséges növekedése várható. A kiváló működési feltételek és az összehangolt gazdasági növekedés várhatóan 2018-ban is megteremtik a piaci bérleti díjak további stabil növekedésének az alapját. A legfontosabb tényezők:

1.  A kiadatlan ingatlanok alacsony aránya versenyre ösztönzi az ügyfeleket. A kiadó ingatlanok alacsony aránya és az ügyfelek növekedési elvárásai, valamint a globális gazdaság fejlődésének további gyorsulása 2018-ban előreláthatólag egészséges növekedést tesz lehetővé világszerte szinte valamennyi piacon.
2.  Meredeken emelkednek a pótlási költségek. Elsősorban növekvő munkaerő költségek miatt az építési költségek az infláció ütemének sokszorosával emelkednek világszerte számos piacon. További tényezőt jelentenek a magas és egyre növekvő telekárak. A növekvő költségek a korábbiaknál kiegyensúlyozottabb fejlesztésekhez vezettek a vizsgált időszakban.
3. A bérleti díjak tovább növekedhetnek. Az infláció kiszűrését követően a bérleti díjak továbbra is alacsonyak. A bérleti díjak a teljes költségeknek és az ellátási lánccal kapcsolatos költségeknek csak kis hányadát jelentik – a bérleti díjak jelentősebb emelkedése nincs jelentős hatással a költségszerkezetre. A magasabb színvonalú ingatlanok nagyobb választéka ugyanakkor a lehetőségek és a szolgáltatások színvonalának jelentős javulását eredményezi.
4. Előtérbe került a minőség. Az ügyfelek egyre inkább olyan helyszíneket és épületeket keresnek, amelyek alkalmasak a korszerű ellátási láncok igényeinek kielégítésére. Ennek megfelelően nő az igény a nagyobb népességű központokban és azok közelében található magas színvonalú és beékelődő helyszínek iránt. Ezeken a helyszíneken különösen nehéz (vagy akár lehetetlen) új fejlesztéseket megvalósítani, ami azzal jár, hogy kevés a kiadó alapterület, és fokozódik a verseny az ügyfelek között az elérhető helyek iránt, aminek árfelhajtó hatása van.

Kattintson ide az észak-európai bérleti díjakkal kapcsolatos trendeket összefoglaló infografika letöltéséhez.

Záró megjegyzések

1. A Prologis Research létrehozta és kezeli a nettó tényleges bérleti díjak adatbázisát a világ 60 legfontosabb logisztikai piacán. A globális és regionális mutatók számítása a korszerű logisztikai ingatlanok alapterülete és az irányadó bérleti díjak figyelembevételével történik. A Prologis számai eltérőek volnának, mivel nagyobb a kitettsége a magasabb bérletidíj-emelkedéssel jellemzett piacokon.

2. A Prologis Research 2015-ben vezette be az általa kidolgozott Prologis bérletidíj-indexet. A jelen 2017-es beszámoló a bérletidíj-index második frissítése. Tekintse meg a korábbi indexre vonatkozó beszámolót. [link]

3. A becslések egy CSCMP jelentés alapján kerültek összeállításra, melynek forrásai: AT Kearney, IMS Worldwide, nyilvános részvénytársaságok beszámolói és Prologis Research 

4. Prologis Research

5. Prologis Research

6. A mexikói piaci fundamentumokra vonatkozó adatok forrása: CBRE, Prologis Research