Innováció, zavarok és az idő értéke: Az elkövetkező 10 év a logisztikai ingatlanok piacán

Összefoglalás: Milyen fejlemények várhatók a logisztikai ingatlanok piacán?

Ez volt az ellátási láncokkal foglalkozó, idén áprilisban elindított három részes sorozatunk egyik fő kérdése. A befejező részben azt vizsgáljuk, hogy az alábbi, a tágabb logisztikai ökoszisztémában lejátszódó fő trendek az elkövetkező tíz év során milyen hatással lehetnek a logisztikai ingatlanok piacára.

• A kereskedelem jövőjének kulcsa a kényelem, az azonnali kiszolgálás és a széles termékválaszték – ezt neveztük el „összehangolt kereskedelemnek” (Synchronized Commerce) – így reagálnak a kereskedelmi láncok és márkák az ezredforduló környékén elterjedt vásárlási szokásokra és az új technológiákra, pl. a kiterjesztett valóságra vagy a virtuális valóságra.
• Az ellátási láncok jövőjének záloga a hatékonyság javítása, amelyet a technológia – többek között az alternatív üzemanyagok, az önvezető járművek, a robotizálás/automatizálás és a prediktív analitika – tesz lehetővé.
• A jövő városainak jellemzői közé fog tartozni a növekvő urbanizáció – tovább nő a zsúfoltság, az épített környezeten belül a tudásközpontok még inkább egy-egy hely köré csoportosulnak, változnak a demográfiai trendek (növekvő gazdagság), az infrastruktúra pedig egyre nagyobb igénybevételnek lesz kitéve.

A logisztikai ingatlanoknak is meg kell felelniük az ezekkel a trendekkel járó kihívásoknak, különös tekintettel az alábbiakra:

• Az ellátási láncok a technológiai fejlődésből és a változó hálózati szerkezetből adódó növekvő hatékonysága megtakarításokat és növekvő árréseket eredményez, amelyeken a kereskedők, a márkák, a fogyasztók és a logisztikai ingatlanok osztozhatnak. A szállítási és munkaerő-költségek terén elért minden 1%-nyi megtakarítás a logisztikai ingatlanok bérleti díja jelentős részének, 15-20%-ának felel meg.¹ ​​​​
• A kereslet és a bérleti díjak növekedését illetően azok a logisztikai ingatlanok vannak a legjobb helyzetben, amelyek segítik a kereskedőket az összehangolt kereskedelem megvalósításában. A kereskedőknek az összehangolt kereskedelem részeként keményebb versennyel kell szembenézniük a kényelem, az azonnali kiszolgálás és a széles termékválaszték terén. Mindez még összetettebbé teszi az ellátási láncokat, és tovább növeli a piacelérési idő és a fogyasztókhoz való közelség fontosságát.
• ​​​​​​A világ legfontosabb foghíjbeépített (infill) alpiacain a bérleti díjak az elmúlt 5 év során közel megduplázódtak; véleményünk szerint ez a kiemelkedő növekedés a jövőben is tovább folytatódik.

Mi várható a logisztikai ingatlanok piacán?

Kitekintésünkben figyelembe vettük a tágabb logisztikai ökoszisztémát érintő várható trendeket, különös tekintettel a kereskedőket, a városokat és az ellátási láncokat érintő fejleményekre. 

Az ebben a sorozatban megjelent első tanulmányunk a logisztikai ingatlanpiac fejlődését meghatározó trendeket (globalizáció, adatok/automatizálás és az áruszállítást érintő innováció), illetve a fogyasztók elvárásainak változását (a költségek csökkentésével, a választék növelésével és a gyorsabb kézbesítéssel kapcsolatos igények) vette szemügyre. Az ellátási láncok és a logisztikai ingatlanok vonatkozásában három alapvető fontosságú kérdést fogalmaztunk meg:

Előző két tanulmányunkban az első két kérdéssel foglalkoztunk. Az egyik legfontosabb lépésként az ellátási láncokkal foglalkozó második elemzésünkben megvizsgáltuk az ellátási láncok költségszerkezetét (lásd a következő ábrát). A részletek nem csak az új hálózati stratégiák tartósságának bemutatása szempontjából fontosak, de a harmadik kérdésünk megválaszolásának megalapozásához is szükségesek: mit hoz a jövő a piac számára?

Ebben a tanulmányban azt vizsgáljuk, hogy az ellátási lánccal kapcsolatos költségek egyes összetevői (a bemeneti tényezők) előreláthatóan hogyan változnak, és a logisztikai ingatlanpiacra nézve milyen következményekkel járnak majd ezek a változások.

Az első szakaszban azt elemezzük, hogy milyen hatással lesznek az ellátási láncokra a legújabb technológiák, például az alternatív üzemanyagok, az önvezető járművek, a robotizálás/automatizálás vagy a prediktív analitika. A második szakaszban levonjuk a következtetést, hogy a kereskedelem, a városok és az ellátási láncok terén lezajló változások ellenére a városi és foghíjbeépített logisztikai ingatlanok megszerzése továbbra is alapvető szerepet játszik majd a jövedelemtermelés szempontjából.

Forrás: The Sequoia Partnership, Prologis
Megjegyzés: A költségeket a The Sequoia Partnership számításai alapján határoztuk meg. A számításokkal kapcsolatban lásd a záró megjegyzéseket.²

Innovációk a szállítmányozásban. Az ellátási láncokon belül a szállítmányozás jelenti a legnagyobb költséget, amely az üzemanyagból, az eszközökből és a járművezető idejéből tevődik össze. Az ezen a területen alkalmazott új technológiák nagy része az alternatív üzemanyagokkal és az önvezető járművekkel kapcsolatos. Ezek a technológiák együttesen az áringadozások csökkentését eredményezik, és közép- és hosszú távon (>20 év) érdemi költségcsökkentést tehetnek lehetővé.

• Alternatív üzemanyagok. Az energiatermelés átalakulásával (pl. napelemek) és az előállítási költségek (pl. akkumulátorok) gyors ütemű csökkenésével a teherszállítás fontos változás küszöbéhez ért. Ezeket a technológiákat egyre szélesebb körben használják, és az elkövetkező 5-10 évben gyors ütemben terjednek majd tovább. A gazdasági tényezők leginkább a városon belüli rövid távú elosztásnak kedveznek, miközben eleget tesznek az egyre szigorodó városi kibocsátási előírásoknak is. A regionális és hosszú távú fuvarozás terén hosszabb időre lesz szükség az alternatív technológiák térnyeréséhez. A logisztikai ingatlanok szempontjából a városon belüli szállítási költségek csökkenése hozzájárul az e-kereskedelem fenntarthatóságához és gazdasági életképességéhez. Az épületeket fel kell szerelni a járművek feltöltéséhez/tankolásához szükséges eszközökkel, ami újabb fejlesztést igényel.
• Önvezető járművek. Ez a technológia alapjában változtathatja meg a városok mai képét. Számos nehézséggel kell ugyanakkor megküzdeni ezen a téren, többek között a technológia életképességével, költségeivel, szabályozásával és társadalmi elfogadottságával kapcsolatban. Rövid távon a technológia alkalmazása előreláthatólag az alkalmazkodó sebességtartó automatika használatára (ebbe beletartozik a rövid követési távolság tartásának és így konvojok kialakításának a képessége) és a megfelelő sávtartásra korlátozódik. A felsorolt technológiák növelik a biztonságot és csökkentik az üzemanyag fogyasztást, továbbá a járművezetők munkakörülményeinek javítása révén csökkenthetik a fluktuációt. Az ennél jelentősebb változásokhoz hosszabb időre lesz szükség. A változásoknak köszönhetően az említett technológiák rövid és közepes távon csak kisebb mértékben módosítják majd a szállítmányozási iparág gazdasági szerkezetét. Ezek a változások kisebb hatással lesznek az ellátási láncokkal kapcsolatos stratégiára és ennek megfelelően a logisztikai ingatlanok piacán is korlátozott következményekkel járnak majd.

Robotizálás/automatizálás. A munkaerő óriási költséget jelent. Az ellátási láncok történetére visszatekintve többször megfigyelhettük, hogy különféle eszközöket alkalmaztak a termelékenység növelése érdekében. Ma ezeknek az eszközöknek a komplexitása és a hozzájuk szükséges befektetés mértéke eltérő; ide tartoznak (i) a tároló állványok és targoncák, (ii) a rendezést és osztályozást szolgáló eszközök, (iii) a kiszedést segítő ún. co-robotok, valamint (iv) az áruk a logisztikai központokban történő mozgatásának valamennyi szempontjára kiterjedő, magas szinten gépesített berendezések. Az ellátási láncok jelenlegi komplexitása jelentősebb beruházások esetén rontja a megtérülést. A bonyolultságot növelő tényezők közé tartozik a szezonalitás, a termékválaszték és a kiszedési gyakoriság. Az új technológiák bevezetésének szintje jelenleg viszonylag alacsony és csak fokozatosan nő. Az innováció ennek ellenére a jövőben bizonyosan hozzájárul a képességek bővítéséhez és a költségek csökkentéséhez.

Az automatizálás megváltoztatja a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos stratégiák gazdasági összefüggéseit. A munkaerő költsége a korlátozott számú munkavállalóért folyó erőteljes versenynek és az e-kereskedelemmel járó magas munkaerő-igényeknek köszönhetően gyors ütemben nő. Az automatizálás a jövőben várhatóan módosítani fogja a logisztikai központokban folytatott emberi munka jellegét, azaz egyre fontosabbá válnak a magasabb szintű készségek. Közép- és hosszú távon hozzájárul továbbá az ellátási láncokkal kapcsolatos költségek csökkenéséhez. Az itt jelentkező megtakarítások révén új – elsősorban foghíjbeépített – helyszínek nyílnak meg, amelyek korábban a magas bérszínvonal miatt esetleg nem voltak elérhetők. Kicsi ugyanakkor annak a veszélye, hogy a robotizálás és az automatizálás következtében csökken az igény a logisztikai ingatlanok iránt. Helyigényes technológiákról van szó, amelyeket a felhasználók a termelékenység növelése és a munkaerő-költségek kezelése érdekében vezetnek be – az ingatlannal kapcsolatos költségekre gyakorolt esetleges hatásaiktól függetlenül.

Prediktív analitika. A készletezés költsége is jelentős részt képvisel az ellátási lánccal kapcsolatos költségekből. Több tényező, többek között az emelkedő kamatlábak, a személyre szabás terjedése és a termékválaszték bővülése is a költségek emelkedését vetíti előre. A dolgok internete (IoT), a big data és a modern matematikai módszerek alkalmazásával a kereskedők és forgalmazók hatékonyabban hasznosíthatják készleteiket és szolgálhatják ki fogyasztóik igényeit. A prediktív analitika segítségével a kereskedők tehát képesek lehetnek jobban megbirkózni az ellátási láncok növekvő méretével, komplexitásával és költségeivel. Az ellátási láncok digitalizációjához az eddigieknél többre van szükség valamennyi összetevőből az adatok rendelkezésre állása és láthatósága érdekében, a logisztikai ingatlanokat is beleértve. A fogyasztók növekvő igényei – például a nagyobb termékválasztékkal és a gyorsabb piacra jutási idővel kapcsolatos elvárások – ugyanakkor a leltárgazdálkodásnak köszönhető hatékonyságjavulás ellen hatnak. A folyamat logisztikai ingatlanpiacra gyakorolt várható hatása tehát korlátozottnak tűnik.

Kereskedelmi modellek. Amint azt az ellátási láncokról szóló második elemzésünkben kifejtettük, változóban vannak a kereskedelmi modellek is. A hagyományos kereskedők a logisztikai központokhoz képest 15-20-szor akkora összegeket költenek kereskedelmi ingatlan-portfóliójuk kialakítására és fenntartására. Ez az arány azonban az e-kereskedelem korában, az ellátási láncok bővülésével és a kereskedelmi lábnyom csökkenésével párhuzamosan gyorsan zsugorodik. A kereskedők az ellátási láncokra költségközpont helyett egyre inkább a versengés eszközeként tekintenek, és előtérbe helyezik ezt a képességet. A kereskedőknek továbbra is az összehangolt kereskedelemmel, azaz az alacsony költségekkel, a szélesebb választékkal és a gyorsasággal kell megküzdeniük. Bár a hagyományos kereskedelmi ingatlanoknak továbbra is megmarad a szerepük, egyelőre csak a korai szakaszában vagyunk az e-kereskedelem felé történő elmozdulásnak. Az ellátási láncokat illetően ez azt jelenti, hogy a kereskedők kevesebbet költenek az üzletekre, és többet a logisztikai ingatlanokra – különös tekintettel azokra, amelyek nagy népességközpontokban találhatók.

Mindent összevéve (az idő és nem a költségek alapján meghatározott) szolgáltatási szintek képezik majd a legfontosabb változót az ellátási láncok optimalizálásához. A technológiai trendek növelik az ellátási láncok hatékonyságát, és ennek köszönhetően költségmegtakarítást tesznek lehetővé. Az alternatív üzemanyag-forrásokba és az önvezető járművekbe történő beruházások hosszú távon előreláthatólag a szállítási költségek csökkenését eredményezik. Az automatizálásra/robotizációra fordított befektetéseknek köszönhetően drasztikusan csökkenni fognak a munkaerővel kapcsolatos kiadások. Az ellátási láncokra fordított költségek jelenlegi megoszlásából kiindulva a javuló hatékonyságnak fontos következményei lesznek. Például: a szállítási és munkaerő-költségek terén elért minden 1%-nyi megtakarítás megfelel a logisztikai ingatlanok után fizetendő bérleti díj 15-20%-ának.³

Hol jelennek meg ezek a megtakarítások, és milyen következményekkel jár a folyamat a logisztikai ingatlanokra nézve?

Az érdekeltek alábbi három csoportja előtt nyílnak meg új lehetőségek: (1) a kereskedők és a kereskedelmi márkák; (2) a fogyasztók; és (3) a logisztikai ingatlanok. A kereskedők és a márkák természetesen szeretnék megőrizni korábbi haszonkulcsaikat, de lesznek, akik inkább belemennek az árversenybe, amiből a fogyasztók fognak profitálni. Az összehangolt kereskedelemre való átállás és a kényelem, a sürgősség és a termékválaszték növekvő fontossága miatt ugyanakkor a kereskedelemmel és az ellátási lánccal kapcsolatos tevékenységek egyre összetettebbé válnak. A jó helyen lévő logisztikai ingatlanok segíthetnek kezelni ezt a fokozódó komplexitást és megfelelni a szolgáltatási szintekkel kapcsolatos egyre magasabb fogyasztói elvárásoknak. Ennek az átfogó trendnek az ismeretében kifejezetten valószínű, hogy a haszonkulcs egy része az ingatlanhoz vándorol.

A logisztikai ingatlanok bérleti díjának alakulása a változó ügyfél-igények, illetve a kínálatot korlátozó tényezők függvénye.
A hely iránti kereslet függ attól, hogy mekkora értéket teremt az ingatlan az ellátási láncon belül, míg a kínálati korlátok szűkítik az alternatív megoldások körét az ügyfelek szempontjából. A (300–800 km távolságra lévő) szomszédos piacokon természetesen eltérő a bérleti díjak mértéke. A bérleti díj a fogyasztói piac méretének, a fogyasztói kör gazdagságának, a kínálati korlátoknak és a pótlási költségeknek a függvénye. A nagy piacokon a bérleti díjak kb. 1,5–2-szer (vagy még ennél is) magasabbak, mint a közeli szomszédos ellátási lánc piacokon – amint az például New York és Közép-Pennsylvania esetében megfigyelhető.

A növekvő fogyasztói igények hatása megjelenik a bérleti díjak egyes városokon belüli eltéréseiben. A bérleti díjak az egyes piacokon 120 km-es (1-2 órás vezetéssel megtehető) távolságon belül egyértelmű eltéréseket mutatnak, amint az az alábbi ábrán is megfigyelhető. A Prologis Research a bérleti díjakat alpiacok és a városközponttól mért távolság alapján csoportosította a világ hét legnagyobb logisztikai ingatlan- és fogyasztási piacán.⁴ Kutatásainkból kiderült, hogy a foghíjbeépített és városi helyszíneken a bérleti díj 2-3-szorosa a távolabb eső külső helyszínekének. Ez a szorzó folyamatosan emelkedik, párhuzamosan azzal, ahogy nőnek a fogyasztói igények és a zsúfoltság, és kevés új termék érhető el online a városi helyszíneken.

Forrás: Prologis Research
Megjegyzés: Hét nagy fogyasztási piac alpiacait tartalmazza

A bérleti díjak növekedésének üteme várhatóan emelkedni fog. A közelebb fekvő alpiacokon az urbanizációs és technológiai trendeknek köszönhetően gyorsabb ütemű növekedés várható. A kereskedői prioritások, az ellátási láncok képességei, valamint az urbanizáció/zsúfoltság már most is gerjesztik a versenyt a népességközpontokhoz legközelebb fekvő ingatlanok esetén, ami szintén hozzájárul a bérleti díjak emelkedéséhez. Egyszerre több trend van működésben:

• Technológia. Azzal párhuzamosan, ahogyan a technológiai fejlődés lebontja a korlátokat a városi környezetben való működés előtt (pl. az automatizálás segítségével az ellátási láncok hatékonyabban képesek megbirkózni a magas bérek problémájával a foghíjbeépített és városi környezetben, az elektromos járművek pedig lehetővé teszik az emissziós korlátozásoknak való megfelelést) és a haszonkulccsal kapcsolatos lehetőségeket teremt, elkerülhetetlen korlátként az idő kerül előtérbe.
• Sokszínű kereslet. Az igények nem korlátozódnak a Last Touch® csomagküldő hálózatra. A kereslet rendkívül sokszínű; ide tartoznak az élelmiszer és ital forgalmazó ügyfelek, az építőanyagok, a bútorcégek, az önkormányzati felhasználás és a jármű-flotta kezelés
• Növekvő zsúfoltság. Az alapvető trend a szállítási idők növekedése; távolivá válik, ami közeli volt.​​​​​​
• A növekedésnek nincs alternatívája. Mindez egy olyan városi környezetben megy végbe, ahol egyre kevesebb a rendelkezésre álló hely, és kevés a lehetőség a logisztikai készletek szállítására.

Ennek következtében a bérleti díjak emelkedése várható, mivel az ügyfelek számára adott az üzleti lehetőség, valamint képesek és hajlandók is lesznek megfizetni a foghíjbeépített és városi helyszíneket. Egyre erősebb érvek szólnak a többemeletes raktárak építése és a városrehabilitáció mellett, amellyel párhuzamosan a bérleti díjak emelkedése várható, tekintettel a meglévő városi termék avulására és a magas telekárakra.

A gyors technológiai fejlődés növelheti az avulási kockázatot. A gyors technológiai változások és az ellátási láncok ezzel járó szerkezeti átalakulása felgyorsíthatja az avulást bizonyos termékcsoportok esetén – illetve új avulási sémák kialakulásával járhat. A jövőben valószínűsíthetően pontosabbá válik az eszközök minőségével kapcsolatos különbségtétel, hiszen bizonyos technológiák, pl. a magas szintű automatizálás/robotizáció különleges igényeket támasztanak az épületekkel szemben, például a teljesítményt, a padlóburkolat simaságát vagy a helyiségek magasságát illetően. Ugyanakkor az említett technológiák fejlődése még korai szakaszban van, ezért a változás ütemét és irányát nehéz megjósolni. A kockázat valószínűleg azokon a helyszíneken a legnagyobb, ahol jelenleg alacsony a munkaerő költsége, illetve amelyek távolabb esnek a nagy népességközpontoktól.

Következtetés

Az új technológiák bevezetésének eredményeképpen az ellátási láncok összesített költsége középtávon várhatóan nem növekszik, sőt csökkenni fog. Lehetséges, hogy az említett technológiák bevezetése egyelőre nem megvalósítható a logisztikai ingatlanok használói számára; ugyanakkor gyorsítani fogja elterjedésüket a technológia érése és a növekvő igény a logisztikai nehézségek leküzdésére. A jövő kihívásainak megfelelő ingatlan-portfóliók kialakításához az alábbi folyamatokkal kell számolni:

• Több az ismeretlen tényező: ide tartoznak a szabályozási kérdések vagy a technológiai fejlődés/alkalmazás üteme – és az ismeretlen tényezők egyaránt.
• A fogyasztói igényekkel párhuzamosan nő az idő értéke. Ezt a folyamatot a városok növekedése ösztönzi. A városi helyszíneken egyre kevesebb a rendelkezésre álló földterület, ami növeli a kínálat és a kereslet közötti eltérést. Fokozódik a munkaerőhiány, ami ösztönzi az automatizálás terjedését. A tervekbe ennek megfelelően már most be kell építeni a szállítással kapcsolatos újítások és az automatizált berendezések igényeinek való megfelelést.

A fogyasztói elvárásoknak való megfelelés igénye várhatóan kimagasló teljesítményt eredményez számos területen. A technológiai újítások elősegítik a megfelelést a magasabb szolgáltatási szintekkel kapcsolatos elvárásoknak. A kereskedők minden korábbinál inkább olyan helyszínekre fókuszálnak, amelyek optimális megtakarításokat tesznek lehetővé és hozzáférést biztosítanak az új technológiák által teremtett lehetőségekhez.

Végjegyzetek

1. The Sequoia Partnership, Prologis
2. A költségeket az általános áruféleségek ellátási láncain belüli aktuális piaci árak alapján határoztuk meg oly módon, hogy azok nagyjából lefedjék az ellátási láncok átfogó költségstruktúráját. Mind az ellátási láncok, mind saját számításaink különféle döntéseken és feltevéseken alapulnak. A legfontosabb tényezők közé tartozik a hálózati stratégia, pl. a származási hely és a célállomás (pl. Sanghaj-New Jersey, majd továbbítás New York-ba); a termékek, dobozok és a csomagolás mérete a raktározási és szállítási igények meghatározásához; fogyasztói vásárlási szokások, pl. egy adott megrendelés termékeinek száma és a visszaküldött termékek aránya; valamint a vonatkozó kiskereskedelmi üzemi költségek. A fogyasztók által ráfordított idő értékeléséhez is feltevésekre van szükség, pl. a vásárlásra és utazásra fordított idő, a megrendelt mennyiségek (pl. az egy alkalommal megvásárolt termékek száma) valamint arra vonatkozóan, hogy a fogyasztók milyen bérköltséget számolnak el saját ráfordított idejük vonatkozásában.
3. The Sequoia Partnership, Prologis.
4. Az általunk tanulmányozott hét fogyasztási piac New York City, Los Angeles, a San Francisco-öböl térsége, Mexikóváros, London, Párizs és Tokió.