Nastal čas na odvážne predpovede!
Výskumné oddelenie Prologis Research využilo desaťročia skúseností, vlastné dáta a jedinečné poznatky o trhu s nehnuteľnosťami, aby predpovedalo sedem trendov na rok 2024.
- Koniec globálnej recesie v nákladnej preprave, ktorému nasvedčuje dvojciferný rast kamiónovej a námornej logistiky.
- Prehlbujúci sa prepad v stavebníctve – najnižšia globálna stavebná aktivita od finančnej krízy v roku 2008.
- Nájomné v Latinskej Amerike vzrastie o 100 %, čím prekročí celosvetový priemer; tento rast je čiastočne spôsobený nearshoringom.
- Ročný dopyt v Číne dosiahne druhú najvyššiu úroveň v histórii, čo pomôže prenajať neobsadené priestory z uplynulých rokov.
- Technológie, najmä umelá inteligencia, zvýšia energetické nároky logistických nehnuteľností a majitelia skladov budú motivovaní zdvojnásobiť svoju solárnu kapacitu.
- Klesajúce úrokové sadzby zdvojnásobia financovanie nehnuteľností súkromným kapitálom (v prípade klesajúcich úrokových sadzieb sa prikláňame k teórii býčieho trhu).
- Obrat miery trhovej kapitalizácie. Horné sadzby v USA a Európe klesnú, zatiaľ čo nárast sa začne týkať Ázie.
Prognózy na rok 2023 poukázali na kľúčové témy: výstavba sa spomalila v dôsledku prísnejších právnych predpisov, zvýšili sa úrokové sadzby a náklady na výstavbu. Nearshoring a požiadavky na udržateľnosť boli v súlade s trendom, ktorý sme očakávali. Zotavenie e-commerce nemalo vplyv na výšku nájomného za logistické priestory.
1. Koniec globálnej recesie v nákladnej preprave, ktorému nasvedčuje dvojciferný rast kamiónovej a námornej logistiky. Ako prvý z toho bude zrejme profitovať región južnej Kalifornie.
Objem dovozu v prístavoch Los Angeles a Long Beach prekročí úroveň spred pandémie. Prístavy zaznamenali od februára 2023 nárast dovozu o 46 % a dočasné vplyvy ustúpili (napríklad proces vyjednávania s ILWU alebo vysoká variabilita dopytu od koncových používateľov v období po vypuknutí COVID-19, čo ovplyvnilo obchod, výrobcov aj dodávateľov).
Dopyt po logistických nehnuteľnostiach v južnej Kalifornii sa zaradí medzi top 5 v Spojených štátoch a dosiahne najvyššiu úroveň od roku 2021.
2. Prehlbujúci sa prepad v stavebníctve – najnižšia globálna stavebná aktivita od finančnej krízy v roku 2008.
Náklady na výstavbu v priebehu roka 2023 vzrástli o 5 až 10 % vo väčšine regiónov s výnimkou Európy.
Pri globálnom náraste kapitálových sadzieb o približne 200 bázických bodov v USA a 150 bázických bodov v Európe obmedzili novú výstavbu hlavne nižšie marže. V roku 2023 špekulatívna výstavba poklesla medziročne o 65 % v USA a o viac ako 50 % celosvetovo.
Investície do výroby a infraštruktúry a stabilizácia trhu s bývaním zvýšia dopyt po stavebných materiáloch, čo podporí rast cien komodít. Trh práce zostane napätý.
3. Nájomné v Latinskej Amerike vzrastie o 100 %, čím prekročí celosvetový priemer; tento rast je čiastočne spôsobený nearshoringom.
Rekordne vysoký dopyt v Latinskej Amerike bude pokračovať aj v roku 2024, a to najmä v Mexiku.
Miera neobsadenosti priestorov v Mexiku je nižšia ako 2 % a očakáva sa, že zostane nízka počas celého roka 2024, čo komplikuje zákazníkom získavanie nových priestorov. Medzi prekážky novej výstavby patrí zlý prístup k zdrojom energie, najmä vzhľadom na nové nároky logistických nehnuteľností, alebo zložité povoľovacie procesy.
Očakávame, že miera neobsadenosti v Brazílii dosiahne stredne vysoké jednociferné hodnoty. Nájomné sa v oboch krajinách zvýši tak, aby zodpovedalo nákladom na výstavbu, pričom hodnota pozemkov v Mexiku aj v Brazílii rýchlo porastie.
4. Ročný dopyt v Číne dosiahne druhú najvyššiu úroveň v histórii, čo pomôže prenajať neobsadené priestory z uplynulých rokov.
Vývoj čínskeho trhu s logistickými nehnuteľnosťami bol brzdený súbehom niekoľkých výnimočných okolností:
i. obmedzenia súvisiace s COVID-19, ktoré narušili rozhodovanie podnikov a poškodili dôveru spotrebiteľov,
ii. reštriktívna politika krajiny v technologickom a realitnom sektore,
iii. premiestňovanie výrobných závodov,
iv. celosvetový hospodársky pokles práve v čase, keď boli obmedzenia zrušené.
V dôsledku týchto faktorov dopyt v rokoch 2022 a 2023 stagnoval.
V roku 2024 dôjde k ďalšiemu uvoľneniu fiškálnej a menovej politiky, čo vytvorí stimuly na strane dopytu a prispeje k rozvoju technológií – napríklad vozidiel na nový typ pohonu (NEV), nabíjacích staníc alebo čipov. Rast e-commerce, ktorý do októbra 2023 medziročne spomalil na 8 %, v roku 2024 opäť zrýchli na hodnotu minimálne 10 %. (1)
5. Technológie, najmä umelá inteligencia, zvýšia energetické nároky logistických nehnuteľností a majitelia skladov budú motivovaní zdvojnásobiť svoju solárnu kapacitu.
Výdavky na výskum a vývoj umelej inteligencie sa neustále zvyšujú. Len v USA sa vládne výdavky na umelú inteligenciu v roku 2022 medziročne zvýšili o 21 %. (2) Využívanie dátových centier zvýši energetickú náročnosť prevádzok.
Zároveň bude rásť popularita automatizačných riešení. Očakávame, že v najbližších desiatich rokoch bude polovica skladov využívať autonómne mobilné roboty a v najbližších 10 až 15 rokoch bude 10 až 20 % skladov využívať automatizované skladovacie/expedičné systémy.
Rastie potreba nabíjania elektrických vozidiel (EV). Zatiaľ čo Čína má náskok vo využívaní elektrických kamiónov, v Európe a USA sa zavádzanie elektrických vozidiel zrýchlilo najmä v posledných dvoch rokoch. (3)
Solárna energia je kľúčovým udržateľným zdrojom energie. Náklady na jej výrobu sú ekonomicky prijateľné a vládne stimuly môžu urýchliť jej širšie zavádzanie. Je nepravdepodobné, že by problémy s dodávateľským reťazcom obmedzovali inštaláciu nových solárnych systémov aj v roku 2024.
6. Klesajúce úrokové sadzby zdvojnásobia financovanie nehnuteľností súkromným kapitálom.
Naše prognózy vychádzajú z pozitívneho výhľadu na vývoj úrokových sadzieb. Decembrová prognóza členov Federálneho výboru pre operácie na voľnom trhu predpokladá na rok 2024 mediánovú sadzbu v pásme stredných 4 %, čo je menej ako v roku 2023, keď sa pohybovala v pásme stredných 5 %. Očakávame, že inflácia spomalí rýchlejšie, než sa všeobecne predpokladá.
Očakávame tiež, že výnosy 10-ročných amerických štátnych dlhopisov v roku 2024 klesnú pod 4 %, pričom v súčasnosti prevláda názor, že výnosy sa budú pohybovať okolo 4 %. (4)
Firmy nesiahli do svojich finančných rezerv, pretože očakávajú pokles úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024 a zmenu hospodárskeho cyklu na kapitálových trhoch.
7. Obrat miery trhovej kapitalizácie. Horné sadzby v USA a Európe klesnú, zatiaľ čo nárast sa začne týkať Ázie.
- Rozdiel medzi výnosmi zo západných a ázijských trhov sa zvýšil z minima -50 bázických bodov na začiatku roka 2022 na +130 bázických bodov v 3. štvrťroku 2023. To je viac ako priemer na rok 2019, ktorý predstavoval 30 bázických bodov.
- Na základe našej prognózy v bode 6 očakávame, že horné sadzby v USA a Európe klesnú a v Japonsku zasa vzrastú, keďže tamojšia menová politika sa sprísňuje. Benefity z pôsobenia na čínskom trhu by mali tiež rásť, aby kompenzovali vnímané geopolitické riziká a „previs“ na strane ponuky logistických priestorov.
SÚHRN
Tieto prognózy vychádzajú z našich jedinečných znalostí trhu a na konci roka ich znova vyhodnotíme. Podľa nášho názoru bude rok 2024 rokom zdravého rastu dopytu, obmedzenej ponuky, pokračujúceho technologického vývoja v oblasti logistických nehnuteľností a obratu na kapitálových trhoch.
Čo sme v roku 2023 odhadli správne a čo nesprávne?
✓ X Počet nových skladových projektov v USA klesne na sedemročné minimum a rast nájomného presiahne 10 %.
Počet nových stavieb v USA medziročne klesol o 48 % na 263 mil. štvorcových stôp, čo je najnižšia úroveň od roku 2020.
Odhad celoročného rastu nájomného v USA k 3. štvrťroku 2023 je 7 %.
✓ Prekážky v rozvoji kalifornského logistického trhu budú trvalo obmedzovať dopyt, vďaka čomu sa Texas stane lídrom z hľadiska ponuky nových logistických priestorov.
Za uplynulé vyhodnotené štyri kvartály (do 3. štvrťroka 2023) zaznamenali texaské trhy čistú absorpciu priestorov na úrovni 60 mil. štvorcových stôp, čo je najviac v USA. (5)
✓ Dopyt v Mexiku dosiahne nový ročný rekord v dôsledku rastúceho významu nearshoringu.
Šesť hlavných mexických trhov absorbuje v roku 2023 podľa odhadov 41 miliónov štvorcových stôp priestorov, čo je o 8 % viac ako v predchádzajúcom roku 2022. (6)
X India sa v rebríčku novej logistickej výstavby posunie zo štvrtého na tretie miesto – hneď za USA a Čínu.
Odhadujeme, že na ôsmich hlavných indických trhoch sa začne stavať menej ako v Japonsku, kde sa počet začatých stavieb síce znížil, ale stále je vysoký (57 mil. štvorcových stôp). Japonsko teda zostáva tretie za Čínou (90 mil. štvorcových stôp) a USA (263 mil. stôp štvorcových). (7)
✓ Vzhľadom na 5 % úrokové sadzby dosiahne nájomné v budovách postavených na mieru nové maximá, a to napriek klesajúcim nákladom na pozemky a výstavbu.
Stavebné náklady a miera kapitalizácie mali očakávaný vplyv na nájomné. Významný vplyv mal aj nárast nákladov na modernizáciu priestorov a obmedzenie výstavby na mieru, ktorá sa oproti predchádzajúcim trom rokom prepadla o 38 %.
X Záujem o logistické priestory zo strany e-commerce sa obnoví a rok 2023 bude pre tento segment druhým najaktívnejším obdobím v histórii (po roku 2021).
Rast tržieb e-commerce v roku 2023 prekonal očakávania (v USA zatiaľ 8 %). Záujem týchto firiem o prenájom nových logistických priestorov však zaostal za očakávaniami.
✓ Dopyt po udržateľných nehnuteľnostiach bude rýchlo rásť. Inštalovaná solárna kapacita na strechách budov sa zdvojnásobí a kapacita nabíjačiek elektromobilov presiahne 10 megawattov.
Solárna kapacita vzrástla v roku 2023 o 50 %, ale ďalšiemu rastu bránili problémy s dodávateľským reťazcom.
Len v južnej Kalifornii bolo v roku 2023 nainštalovaných viac ako 10 megawattov na nabíjanie elektrokamiónov..
POZNÁMKY
(1) Zdroj: National Bureau of Statistics, predpoveď Prologis Research.
(2) Zdroj: Govini, Stanfordova univerzita.
(3) Zdroj: International Energy Agency.
(4) Zdroj: Consensus Economics, dáta za december.
(5) Zdroj: CBRE, C&W, JLL a CoStar, dáta z trhov, kde pôsobí Prologis.
(6) Zdroj: CBRE, predpoveď Prologis Research.
(7) Zdroj: Predpoveď Prologis Research na základe dát JLL.