Úvod
V roku 2022 spoločnosť Prologis zaznamenala najvyšší rast nájomného v nominálnom aj reálnom vyjadrení od roku 2007, keď prvýkrát predstavila report Prologis Rent Index. Globálne nájomné medziročne vzrástlo o 30 % (21 % reálny rast), čím výrazne prekonalo predchádzajúci rekord 17 % (10 % reálny rast v roku 2021).1 Reštrukturalizácia dodávateľských reťazcov s cieľom zvýšiť ich odolnosť spolu s budovaním kapacít e-fulfillmentu vytvorila výrazný dopyt po ďalších priestoroch. Konkurencia medzi záujemcami o logistické budovy pretrvávala aj v roku 2022, keďže nedostatok pozemkov, rastúce regulačné prekážky a zvyšujúce sa náklady na výstavbu spomalili tvorbu novej ponuky v najžiadanejších lokalitách.
Prologis Rent Index report kombinuje naše znalosti miestneho trhu a dáta s cieľom preskúmať trendy čistého efektívneho nájomného1 v Severnej Amerike, Európe, Ázii a Latinskej Amerike. Sadzby nájomného uvedené na regionálnej a globálnej úrovni sú vážené priemery založené na odhadoch trhových výnosov (trhové zásoby násobené trhovou sadzbou nájomného).
| 30 % | 34 % | 15 % |
|---|---|---|
| Globálne | USA/Kanada | Európa |
Zistenia
- Tempo rastu nájomného bolo najvyššie v USA. Konkurenčný záujem o priestory zosilňoval vplyvom poklesu neobsadenosti. Tento trend bol najvýraznejší v USA – tamojší zákazníci rýchlo zmenili svoje stratégie v reakcii na narušenie dodávateľských reťazcov.
- Snaha eliminovať riziká v globálnom hodnotovom reťazci mení štruktúru dopytu. Nehnuteľnosti v dosahu konečných spotrebiteľov a s prístupom ku kvalitnej infraštruktúre sú najžiadanejšie. Tento trend by mal ďalej pokračovať.
- Zákazníci majú záujem o priestory v lokalitách, kde je takmer nemožné stavať. Stavebná aktivita síce rastie, ale jej úroveň sa geograficky líši. Dôvodom sú regulačné prekážky a nedostatok pozemkov na niektorých trhoch.
- Rastúce náklady na výstavbu zvyšujú aj nájomné. Náklady na výstavbu (a v poslednom období aj rýchlejšia kapitalizácia) prispievajú k zvyšovaniu nájomného, ktoré pokrýva náklady developerov a riziká spojené s výstavbou.
Globálne trendy a prognózy
Firmy chcú zvyšovať svoju odolnosť udržiavaním vysokej úrovne skladových zásob, čo výrazne mení ich stratégie. Vyšší dopyt po nehnuteľnostiach zvýšil konkurenciu v top logistických lokalitách s už nízkou mierou neobsadenosti. Kombinácia silného dopytu a obmedzenej ponuky viedla k ďalšiemu poklesu neobsadenosti v USA (3,2 %), zatiaľ čo Európa si v roku 2022 udržala rekordne nízku úroveň z predchádzajúcich rokov (2,7 %).2 Štrukturálne faktory formujúce dopyt – vrátane budovania e-fulfillmentových kapacít, nearshoringu, rastu zásob a väčšej rozmanitosti produktov – budú v roku 2023 hnacou silou ďalšej expanzie.
Rast nájomného bol najvýraznejší na trhoch v blízkosti spotrebiteľov, ktoré sa vyznačujú nedostatkom pozemkov a vysokou reguláciou. Táto regulácia čoraz viac obmedzuje expanziu a predlžuje dobu schvaľovania výstavby, ktorá sa na mnohých trhoch za posledné tri roky zdvojnásobila. V Kalifornii, Oregone a New Yorku viaceré obce zaviedli moratórium na priemyselnú výstavbu. Podobné reštriktívne opatrenia sa zvažujú aj vo Francúzsku, Holandsku a Nemecku. Medzitým sa však zvýšil počet stavebných projektov, pretože developeri hľadajú alternatívne lokality s minimom regulácií, aby uspokojili dopyt. Na ilustráciu – napriek rastúcemu dopytu po priestoroch a rastu nájomného v mestských lokalitách sa podiel celkovej európskej výstavby na mestských trhoch v rokoch 2017 až 2022 znížil z 28 % na 19 %.3 V dôsledku toho musia firmy robiť rýchle rozhodnutia, aby si zabezpečili priestory v lokalitách, kde sa očakáva pretrvávajúci nedostatok nových logistických budov.
Stavebné náklady vzrástli kvôli nedostatku materiálov a narušeniu dodávateľských reťazcov vplyvom pandémie COVID-19, vojny na Ukrajine, štrajkov a rýchlej inflácie. V priebehu 24 mesiacov (október 2020 – 2022) vzrástli náklady na materiály v USA/Kanade o 39 % a v Európe o 35 %.4 Rastúce náklady na výstavbu a vysoké nákupné ceny pozemkov spôsobili, že developeri zvýšili nájomné, aby ďalej podporili novú výstavbu. Vyššie náklady na modernizáciu a rozširovanie priestorov ovplyvnili nájomné na všetkých trhoch, ale tento faktor bol najsilnejší v lokalitách, kde je dostatok pozemkov, kde ponuka drží krok s dopytom a kde developeri stavajú s nízkymi maržami (napr. Poľsko). Cenové tlaky v dodávateľskom reťazci sa začínajú zmierňovať, čo sa prejavuje v stabilizácii alebo poklese nákladov na stavebné materiály. Očakávaný pokles cien materiálov a pozemkov v roku 2023 budú kompenzovať vyššie výnosy, čo znamená zvyšovanie nájomného na pokrytie rizík spojených s výstavbou.
Lokalita zostane kľúčovým parametrom. Náklady na dopravu budú rozkolísané a požiadavky spotrebiteľov na úroveň služieb zostanú vysoké. V dôsledku toho sa pravdepodobne lepšie darí trhom s kvalitnou infraštruktúrou v blízkosti konečného spotrebiteľa. Po rekordnom 30 % raste nájomného v roku 20221 očakávame normalizáciu miery rastu vplyvom menšieho počtu uzavretých zmlúv (spomalenie hospodárskeho rastu) a prevyšujúcej ponuky na niektorých trhoch. Štrukturálne sily (vrátane rastu e-commerce a rekonfigurácie dodávateľského reťazca) budú hnacou silou expanzie počas ďalšieho hospodárskeho cyklu. Stavebné regulácie, nedostatok pozemkov a rastúce kapitálové náklady však budú naďalej obmedzovať novú ponuku priestorov a je nepravdepodobné, že by sa podmienky na trhoch s najväčším nedostatkom pozemkov zmenili.
Regionálny vývoj
Rast nájomného v USA/Kanade sa v porovnaní s minulým rokom zrýchlil na historicky najvyššiu úroveň 34 %.1 Za výrazný rast môže rekordne nízka neobsadenosť vo väčšine lokalít a silný dopyt. Miera neobsadenosti zostala do roku 2022 na nízkej úrovni menej ako 3 %.2 Naši zákazníci hlásili počas celého roka vysokú aktivitu a obsadenosť. Ukazovateľ IBI, naša interná metrika vyvinutá na sledovanie nálady zákazníkov, dosiahol zdravú úroveň 60 a využitie priestorov dosiahlo 86 %,3 čo znamená minimálnu neobsadenosť a pretrvávajúci hlad po skladových priestoroch. Tempo rozhodovania zákazníkov sa normalizuje a v nadchádzajúcom roku sa pravdepodobne nezrýchli, keďže ekonomická neistota rastie. Vďaka rekordnému množstvu priestorov v portfóliu Prologis budú mať zákazníci k dispozícii nové možnosti expanzie, a to na 545 miliónoch stopách štv. na 31 trhoch USA. Rast nájomného pravdepodobne spomalí, no mal by sa udržať nad úrovňou inflácie.
Nájomné v Európe rástlo v roku 2022 rekordným tempom 15 % medziročne.1 Neobsadenosť dosiahla na konci roka 2022 rekordne nízku úroveň 2,7 %,2 čo viedlo k zrýchľujúcemu sa rastu nájomného na všetkých trhoch. Vidíme jasnú paralelu medzi ukazovateľom TMS (trvanie dostupnosti priestorov)/ rizikom spojeným s novou ponukou a rastom nájomného, keďže nájomné sa najvýraznejšie zvýšilo v lokalitách s najnižšou mierou neobsadenosti a najväčším nedostatkom novej ponuky, ako je napríklad Praha.2 Faktory, ktoré zosilnili vplyvom vojny na Ukrajine (výrazný nárast nákladov na modernizáciu a rozširovanie priestorov) tiež tlačia nájomné nahor, a to aj v lokalitách s dostatkom pozemkov. Napríklad v Poľsku, kde rast nájomného v minulosti zaostával za ostatnými trhmi, sa nájomné zvýšilo o viac ako 20 %.
Tempo novej výstavby v roku 2022 spomalilo a očakáva sa, že v roku 2023 bude nižší počet dokončených stavieb zodpovedať nižšiemu dopytu, čo vyvolá mierny nárast neobsadenosti. Spomalenie ekonomiky by mohlo zmierniť podmienky na trhu a mierny nárast neobsadenosti by vyvážil negatívny cyklický vplyv na rast nájomného. Vo štvrtom štvrťroku 2022 sa nájomné zvýšilo (o 3 %)1 napriek makroekonomickým faktorom, ktoré predpovedali neistotu.
Rast nájomného v Číne sa v roku 2022 spomalil a na konci roka dosiahol 0,2 % medziročne, čo predstavuje spomalenie oproti predchádzajúcemu historickému rastu na úrovni 4 – 5 % medziročne.1 Zatiaľ čo ponuka nových priestorov sa držala blízko rekordnej úrovne 103 mil. stôp štv., prísne lockdowny v dôsledku COVID-19 na začiatku 2. štvrťroka oklieštili dopyt. To spôsobilo, že miera neobsadenosti sa zvýšila na 19 % zo 16 % na konci roka 2021.5 Rast nájomného bol vyšší v mestských aglomeráciách s nedostatkom pozemkov. V centrách mestských aglomerácií, kde sa miera neobsadenosti ku koncu roka pohybovala okolo 10 %, rástlo nájomné o 1,6 %, zatiaľ čo v lokalitách mimo mestských aglomerácií s mierou neobsadenosti nad 20 % sa nájomné znížilo len o 2,5 %.
Nájomné v Japonsku medziročne vzrástlo o miernych, ale historicky stabilných 1,4 %. To je o niečo vyšší rast ako minuloročný (pod 1 %).1 Vysoká inflácia (na japonské pomery) sa nepremietla do cien nájomného a v celosvetovom meradle zostáva nízka, pričom jej miera (bez cien potravín a plynu) sa pohybuje okolo 2 %.6 Nová ponuka v roku 2022 vzrástla o 26 % na 52 miliónov štvorcových stôp. Neobsadenosť sa zvýšila na 3,9 %, ale zostala pod úrovňou 6 % z roku 2017.3 Nová výstavba na regionálnych trhoch (najmä v Nagoji), zvýšila mieru neobsadenosti a udržala rast nájomného na nižšej úrovni ako v Tokiu a Osake.
Nájomné na šiestich najväčších mexických trhoch vzrástlo v roku 2022 o 16 %. Juarez a Monterrey dosiahli medziročný nárast o 25 %.1 Nearshoring zvyšuje dopyt po priestoroch v Mexiku, pričom ponuka rastie pomaly. Developeri nemajú pre zákazníkov dostatok voľných priestorov – miera neobsadenosti na trhoch v blízkosti hraníc s USA je nižšia ako 1 %.3 Táto dynamika bude pravdepodobne pokračovať, keďže na pohraničných trhoch nie sú voľné pozemky s vyhovujúcou energetickou sieťou. Rast mexickej e-commerce naďalej podporuje dopyt na spotrebiteľsky nasýtených trhoch, ako sú Mexico City, Guadalajara a Monterrey. Odhaduje sa, že podiel tržieb e-commerce v maloobchodnom sektore dosiahne v roku 2022 11-12 %, pričom v roku 2021 to bolo 10 %.8
Nájomné v São Paule a Riu de Janeiro vzrástlo o 10,8 %, čo je síce nominálne menej ako 13,2 % v roku 2021, ale reálne sa zvýšilo v dôsledku inflácie (z hodnoty 2,8 % v roku 2021 na 4,5 % v roku 2022).1 Miera neobsadenosti zostala počas celého roka stabilná v nízkych desiatkach (11 % až 13 %) v dôsledku protichodných trhových vplyvov. Na jednej strane prísne menové podmienky výrazne obmedzili novú výstavbu. Na druhej strane kupujúci podpísali nájomné zmluvy v priemere na menšie priestory ako pred rokom (50 000 oproti 100 000 stopám štv.). Pre zákazníkov z oblasti e-commerce a 3PL je kľúčovým faktorom rozhodovania kvalita budov a lokalita v blízkosti koncových spotrebiteľov.
poznámky
1. Prologis Research sleduje čisté efektívne sadzby nájomného. Čisté efektívne nájomné je základná sadzba upravená o „bezplatné“ (dotované) nájomné. Týmto spôsobom môžeme zachytiť zmeny skutočných ekonomických podmienok. Reálne sadzby sú upravené o infláciu ku koncu roka. Údaje k 4. štvrťroku 2022
2. Dáta za USA od CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research; dáta za Európu od CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve, Prologis Research. K 4. čtvrtletí 2022
3. Zdroj: Prologis Research. K 4. štvrťroku 2022
4. Zdroj: Prologis Research, Federal Reserve Economic Data, Eurostat. Poznámka: 24-mesačné obdobie k októbru '22. Cenový index založený na koši komodít potrebných na vybudovanie skladu. Váhy: 47,5 % betón, 27,1 % konštrukčná oceľ, 17 % strešné krytiny a dlažby a 8,5 % protipožiarne potrubia.
5. Zdroj: JLL, Prologis Research.
6. Zdroj: Ministry of Internal Affairs and Communications (Ministerstvo vnútra a komunikácií)
7. Zdroj: CBRE, Prologis Research
8. Zdroj: Morgan Stanley, Euromonitor