Wstęp
Badany i publikowany przez Prologis od 2015 r. indeks czynszów nieruchomości logistycznych wskazuje trendy w wysokości stawek efektywnego rynkowego czynszu netto1 na kluczowych rynkach nieruchomości logistycznych w Stanach Zjednoczonych, Europie, Azji i Ameryce Łacińskiej2. Metoda analityczna uwzględnia realne stawki czynszu (w przeciwieństwie do czynszów wywoławczych) za wynajem nowoczesnych budynków, po odjęciu rabatów („wakacji
czynszowych”). Przy określaniu wartości indeksu, Dział Badań Prologis wykorzystuje znajomość cen na lokalnych rynkach oraz dane dotyczące naszych własnych budynków. Dane liczbowe dotyczące czynszów na szczeblu regionalnym i globalnym to średnie ważone na podstawie szacunkowych przychodów rynkowych.
Wnioski
• W miarę jak spada ilość dostępnej powierzchni logistycznej rośnie konkurencja cenowa. Ponieważ popyt przewyższa podaż wskaźniki pustostanów na całym świecie utrzymują się na rekordowo niskim poziomie.
• Rekordowa podaż wynika ze wzmacniającej się kondycji gospodarki oraz czynników właściwych dla samej branży, np. rozwoju e-handlu. Kolejny czynnik: firmy zajmujące się handlem detalicznym budują spore zapasy po to, by towary docierały do klientów w wyznaczonym terminie.
• Rosnące skokowo koszty budowlane i ceny gruntów spowodowały rekordowy wzrost kosztów odtworzenia. Deweloperzy byli zmuszeni podnieść czynsze, by móc ukończyć tak bardzo potrzebne nowe obiekty.
Globalne trendy i prognoza
Rekordowy popyt generuje sektor usług fulfillment dla e-handlu oraz gwałtowny wzrost wydatków konsumenckich. Jednocześnie tempo ukończania nowych obiektów spada ze względu na trudności w pozyskaniu materiałów budowlanych, niedobory siły roboczej i małą dostępność gruntów. Ponieważ intensywna fala popytowa zderza się z ograniczoną podażą, ilość pustostanów logistycznych spadła do rekordowo niskiego poziomu (zob. Rysunek 2). W związku z tym, na większości rynków odnotowuje się szybszy wzrost czynszów. Największy skok czynszów widać na rynkach logistycznych, które stanowią bramy do miast i są
zlokalizowane tuż tuż przed wjazdem do dużych aglomeracji miejskich (tzw. gateway), w szczególności w Stanach Zjednoczonych (25,8 procent r/r4), gdzie w wyniku zakłóceń w łańcuchu dostaw na znaczeniu zyskuje jak najszybsze odzyskanie kontroli i ustabilizowanie poziomu zapasów.
Wzrost stawek czynszów był wynikową wysokiego poziomu kosztów budowlanych. Nowy budynek logistyczny nigdy jeszcze nie był tak drogi, ze względu na następujące czynniki:
1. Materiały. W 2021 r. ceny materiałów budowlanych
wzrosły w USA o 40 procent, a w Europie o 18 procent6.
2. Grunty. W ostatnim roku wartość gruntów wzrosła o 50 procent w USA/Kanadzie, a w Europie o 40 procent7 (zob. dane szczegółowe na Rysunku 6).
3. Pracownicy. Pandemia pogłębiła problem niedoboru siły roboczej w branży budowlanej. Ponieważ, aby przyciągnąć pracowników generalni wykonawcy podnosili wynagrodzenie dodatkowe koszty obciążyły wynik końcowy.
4. Wydłużone harmonogramy realizacji obiektów. Ze względu na dłuższe terminy realizacji inwestycji wzrosły koszty prowadzenia budowy. Zjawisko to wynika po części z wielkości i złożonego charakteru dzisiejszych budynków logistycznych, ale za opóźnienia odpowiadają również niedobory na rynku pracy, bariery regulacyjne oraz opóźnienia w dostawie materiałów.
5. Cechy budynków. Dzisiejsze obiekty logistyczne nigdy wcześniej nie były tak zaawansowane. Klienci często oczekują m.in. opcji wykorzystania OZE, udogodnień wewnątrz/ na zewnątrz budynku oraz rozwiązań infrastrukturalnych dających możliwość zastosowania automatyzacji i innych technologii.
Prognoza
Ponieważ popyt zrówna się z podażą lub ją przewyższy globalny wzrost stawek czynszów w 2022 r. powinien osiągnąć wysoki, jednocyfrowy poziom.
Ze względu na stłumiony popyt – efekt uboczny wysokiego poziomu konsumpcji i konieczności dostosowania łańcuchów dostaw do większych wolumenów e-handlu i budowania odpornych na zmiany zapasów — wskaźnik pustostanówpowinien utrzymać się na rekordowo lub niemal rekordowo niskim poziomie, nawet jeżeli nastąpi ożywienie dostaw. Ze względu na rosnące koszty budowy nowego obiektu i rosnącą inflację presja na wzrost czynszów będzie jeszcze większa. Dodatkowo, ze względu na zmieniającą się funkcję nieruchomości logistycznych, większa liczba klientów jest gotowa zapłacić za odpowiednią powierzchnię. Obecnie wiodące firmy internetowe wydają na czynsze logistyczne ~100 punktów bazowych swych przychodów, podczas, gdy 10-20 lat temu, w tradycyjnych łańcuchach dostaw wartość ta wynosiła 25-35 punktów bazowych.8 W ujęciu łącznym opisywane tendencje oznaczają, że klienci będą się zmagać z trudnościami w pozyskiwaniu powierzchni i będą zmuszeni do planowania z odpowiednim wyprzedzeniem.
W regionach
Stany Zjednoczone/Kanada
W 2021 r. efektywne czynsze netto wzrosły o rekordowe 17,6 procent. Najwyższe wzrosty odnotowano w lokalizacjach położonych tuż przy dużych aglomeracjach miejskich, na czele z kalifornijskim obszarem metropolitalnym Inland Empire, gdzie skok sięgnął 58 procent. Jeden z najszybszych wzrostów stawek czynszów w 2021 r. wystąpił na rynkach położonych w pobliżu głównych ośrodków konsumpcyjnych, gdzie obiekty są większe, bardziej dostępne i stosunkowo tańsze. Zakładamy, że silny popyt będzie sprzyjał wzrostowi czynszów na tych rynkach, chociaż szereg nowych obiektów na oddalonych ‘podrynkach’ może spowolnić tempo wzrostu w drugiej połowie 2022 roku lub później. W przypadku powierzchni logistycznych plombowych (tzw. Infill, czyli – budynek wznoszony w luce pomiędzy istniejącymi już budynkami tworzącymi zwartą linię zabudowy lub budynek wolno stojący wznoszony na działce wolnej pomiędzy już zabudowanymi ), położonych wzdłuż wybrzeża, odnotowano umiarkowany wzrost w porównaniu z wartościami sprzed pandemii (wówczas był to krajowy rekord). Zakładamy, że w miarę jak związana z pandemią niepewność zacznie opadać (miejmy nadzieję!) nieruchomości plombowe podbiją tempo wzrostu czynszów w 2022 r. W takim przypadku powstałoby zapotrzebowanie na rozbudowę sieci dystrybucyjnych e-handlu.
Europa
W 2021 r. wzrost czynszów rynkowych przyspieszył do rekordowego poziomu 7,2 procent. Pomimo tego, że podaż zasadniczo wzrosła w całej Europie, rynki z mniejszą liczbą barier regulacyjnych i geograficznych dla nowych obiektów, w tym Polska, Bratysława i Budapeszt, odnotowały ujemny trend w stawkach czynszów. W 2022 r. tę dynamikę może zmienić wzrost kosztów odtworzenia, zważywszy na rosnącą presję na wysokość marż deweloperskich. Na rynkach o najwyższym wzroście czynszów dostrzegalny jest bardzo niski wskaźnik pustostanów oraz spore bariery dla powstawania nowych obiektów. Najwyższy wzrost czynszów w Europie, o 13,1 procent, odnotowano na rynkach brytyjskich. Na kontynencie czynsze wzrosły jedynie o 4,8 procent, przy dwucyfrowym wzroście kosztów odtworzenia. Zakładamy, że w przyszłości dynamika wzrostu czynszów przyspieszy i że ta różnica się zmniejszy.
Azja
Chiny
W 2021 r. czynsze podskoczyły do poziomu 2,3 procent. Na około połowie z 21 głównych rynków odnotowano wzrost stawek przekraczający długoterminową średnią. Wśród nich na czele znalazły się najbogatsze chińskie ośrodki konsumpcyjne, tj. regiony Jangcy i Delty Rzeki Perłowej. Na tych obszarach, ze względu na spory popyt i ograniczoną podaż, wskaźnik pustostanów utrzymywał się na niskim poziomie. Na niektórych rynkach, które wcześniej zmagały się z nadpodażą, w tym w mieście Chengdu, części miasta Shenyang i w części Nankinu, pojawiły się pierwsze oznaki poprawy koniunktury. Spadki czynszów utrzymywał się w Wuhan, Tiencinie i w części zachodnich Chin.
Japonia
W Japonii, w 2021 r., czynsze wzrosły o prawie 1 procent. Popyt utrzymał się w związku z oddaniem do użytku rekordowej powierzchni 3 716 122 metrów kwadratowych na dwóch głównych rynkach: w Tokio i Osace. Na koniec roku wskaźniki pustostanów pozostawały na niskim poziomie 1,5 procent11, przy czym były nieco wyższe niż rok wcześniej. Zasadniczo, ze względu na niski wskaźnik inflacji w Japonii, stawki czynszów rosną w słabym tempie chociaż na niektórych obszarach zabudowy plombowej (tzw. infill locations) klienci są gotowi zapłacić więcej za te nieliczne powierzchnie w dobrych lokalizacjach.
Ameryka Łacińska
Meksyk
W 2021 r. efektywne stawki czynszu netto na głównych meksykańskich rynkach wzrosły o 10,5 procent, czyli o wartość wyższą niż niezbędna do odbicia się po 1,9% spadku w 2020 r. Ze względu na ekspansję branży e-handlu rosła podaż w dużych metropoliach i ich okolicach, a działalność nearshoring pobudzała sytuację na rynkach przygranicznych. Po stronie podażowej stawki czynszu rosły ze względu na wzrost kosztów odtworzenia (do 20-30 procent 202112), brak rentownych lokalizacji pod budowę i konkurencję wśród klientów o nieliczne dostępne nieruchomości. Ponieważ na większości rynków dynamika podaży nie nadąża za popytem, zakładamy, że czynsze nadal będą rosły w szybkim tempie.
Brazylia
W Brazylii stawki czynszów rynkowych w 2021 r. wzrosły o 11,0 procent na głównych rynkach południowo-wschodnich (Sao Paolo i Rio de Janeiro). Popyt utrzymywał się dzięki ekspansji e-handlu i wyprzedawaniu aktywów ryzykownych (tzw. flightto- quality). Wskaźnik absorpcji brutto osiągnął rekordowy poziom, a ponieważ podaż nie nadążała za tym tempem, liczba pustostanów w Sao Paolo gwałtownie spadła. Dalszą podaż może ograniczać wyższy koszt kapitału. W powiązaniu z zakładanym utrzymywaniem się wysokiego popytu, te czynniki mogą powodować dalszy spadek liczby pustostanów oraz dynamiczny wzrost czynszów rzeczywistych.
Przypisy końcowe
1. Dział Badań Prologis śledzi stawki efektywnego czynszu netto. Stawki efektywnego czynszu netto są korygowane o okresy zwolnień z czynszu. W ten sposób jesteśmy w stanie uchwycić zmiany w realnych ekonomicznych warunkach najmu.
2. Indeks czynszów Prologis wprowadzono w 2015 r. jako sposób na kwantyfikowanie i analizę trendów w zakresie wzrostu czynszów w sektorze nieruchomości logistycznych, w ujęciu globalnym.
3. Dział Badań Prologis. Dane dotyczące wzrostu stawek czynszów w ujęciu regionalnym i globalnym to średnie ważone rynkowych wskaźników wzrostu, do których jako wagi użyto szacunków dotyczących przychodów rynkowych. Przyjęte przychody rynkowe opierają się na danych pozyskanych od Działu Badań Prologis, CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Gerald Eve i Fraunhofer.
4. Kategorie określane na poziomie samych nieruchomości: średnie ważone NOI Prologis z portfela nieruchomości własnych, w przeciwieństwie do pozostałych średnich w raporcie, ważonych NOI rynkowym.
5. Źródła danych dotyczących USA: CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Dział Badań Prologis; Źródła danych dotyczących Europy: CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve, Dział Badań Prologis.
6. Źródło: Dział Badań Prologis, Dane gospodarcze Rezerwy Federalnej i Eurostat. Indeks cen oparty na koszyku towarów niezbędnych do wybudowania magazynu logistycznego. Ważone dla koszyka: 47,5% - beton; 27,1% - stal konstrukcyjna, 17,0% - pokrycia dachowe i bruk oraz 8,5% - rury przeciwpożarowe.
7. Prologis. Uwaga: końcowe wartości gruntów, na podstawie banku gruntów Prologis (stan na dzień 31 września 2021 r.) wycenionych wewnętrznie na dzień 31 grudnia 2021 r., z wykorzystaniem modelu wartości rezydualnej nieruchomości, które trafiły na rynek w 4 kwartale 2021 r.
8. Dział Badań Prologis.
9. Kategorie określane na poziomie samych nieruchomości: średnie ważone NOI Prologis z portfela nieruchomości własnych, w przeciwieństwie do pozostałych średnich w raporcie, ważonych NOI rynkowym.
10. Badanie intencji inwestycyjnych 2022, Europejskie Stowarzyszenie Inwestorów INREV oraz Globalna Perspektywa Inwestorska, 2022, Colliers.
11. CBRE.
12. Dział Badań Prologis.
ZASTRZEŻENIA PRAWNE
Niniejszy materiał nie powinien być interpretowany jako oferta sprzedaży lub zachęta do złożenia oferty zakupu jakiegokolwiek papieru wartościowego.
W oparciu o niniejsze opracowanie nie zabiegamy o podjęcie jakichkolwiek działań. Został on przygotowany dla ogólnych celów informacyjnych klientów
Prologis. Niniejszy raport opiera się częściowo na informacjach dostępnych publicznie, które uznajemy za wiarygodne, ale co do których nie możemy zaświadczyć, że są dokładne i kompletne, dlatego też nie powinny być tak traktowane. Nie dajemy gwarancji, że informacje zawarte w niniejszym dokumencie są dokładne i kompletne. Wyrażone w nim opinie to opinie aktualne wyłącznie w dacie jego publikacji. Firma Prologis nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności z tytułu niniejszego raportu, w tym między innymi, nie udziela żadnych wyraźnych ani dorozumianych gwarancji w zakresie zawartych w nim stwierdzeń, błędów lub pominięć. Wszelkie przedstawione w niniejszym raporcie szacunki, przewidywania lub prognozy są w założeniu stwierdzeniami dotyczącymi przyszłości. Co prawda uważamy, że oczekiwania wyrażone w takich stwierdzeniach dotyczących przyszłość są uzasadnione nie możemy jednak zagwarantować, że takie
stwierdzenia okażą się poprawne. Szacunki te są uzależnione od faktycznego, znanego i nieznanego ryzyka, niepewności oraz innych czynników, które mogłyby sprawić, że wyniki rzeczywiste będą się w istotny sposób różnić od wyników prognozowanych. Stwierdzenia dotyczące przyszłości pozostają aktualne wyłącznie na dzień sporządzenia niniejszego raportu. Wyraźnie wyłączamy jakiekolwiek zobowiązanie do aktualizacji lub rewizji któregokolwiek z zawartych w niniejszym raporcie stwierdzeń dotyczących przyszłości w celu odzwierciedlenia zmian w naszych założeniach bądź w okolicznościach, na których zostały one oparte. Zabrania się (i) kopiowana, kserowania lub powielana w jakiejkolwiek formie i przy użyciu jakichkolwiek środków lub (ii) redystrybuowana jakiejkolwiek części niniejszego raportu bez uprzedniej pisemnej zgody Prologis.
O DZIALE BADAŃ PROLOGIS
Dział Badań Prologis bada trendy podstawowe i inwestycyjne, jak również potrzeby klientów firmy Prologis, aby pomóc we wskazaniu możliwości i unikaniu ryzyka występującego na czterech kontynentach. Zespół wnosi wkład w podejmowanie decyzji inwestycyjnych i długofalowych inicjatyw strategicznych, a także publikuje białe księgi i inne raporty badawcze. Prologis wydaje badania dotyczące dynamiki rynku wpływające na działalność klientów Prologis, w tym opracowania na temat globalnych problemów w łańcuchu dostaw i zmian w branżach logistycznej i nieruchomości. Specjalny zespół badawczo-rozwojowy Prologis współpracuje ze wszystkimi działami firmy, wspierając ją przy wejściu na rynek, ekspansji, przejęciach i sporządzaniu strategii rozwoju.
O PROLOGIS
Prologis, Inc. jest globalnym liderem na rynku nieruchomości logistycznych, skoncentrowanym na dynamicznie rozwijających się rynkach z wysokimi barierami wejścia. Na dzień 31 grudnia 2021 r. firma była właścicielem lub inwestorem (w ujęciu skonsolidowanym lub poprzez nieskonsolidowane spółki joint venture) nieruchomości i projektów deweloperskich o oczekiwanej łącznej powierzchni 93 milionów metrów kwadratowych) w 19 krajach. Prologis wynajmuje nowoczesne logistyczne około 5.800 różnym klientom obejmującym dwie główne kategorie: B2B oraz handel detaliczny/usługi e-fulfillment.