Pri rozhovoroch so zákazníkmi staviame na úprimnosť a transparentnosť. Preto už šesť rokov zverejňujeme detailné trhové dáta, vrátane analýz nájomného prostredia.
Veríme, že lepšie pochopenie aktuálneho nastavenia trhového nájomného a vysvetlenie zmluvných náležitostí týkajúcich sa výšky nájmov povedú k rastu sadzieb v Poľsku – podobne ako vo zvyšku Európy. Z tohto dôvodu pripravilo oddelenie Prologis Research štúdiu Prologis to the Point, ktorá ilustruje reálnu situáciu na svetovom, európskom a poľskom trhu skladových priestorov.
Celé odvetvie v Európe rastie: stúpa dopyt, zvyšujú sa náklady na výstavbu, hodnota pozemkov i nehnuteľností a tiež nájomné. Ako ukazuje náš najnovší Rent Index report, v roku 2021 vzrástlo čisté efektívne nájomné (nájomné očistené o stimuly) v Európe medziročne o 7,2 %, čo je historický rekord. Poľsko je jedinou krajinou, kde sa nájomné v roku 2021 oproti roku 2020 znížilo o 0,5 %.
Pri analýze reálneho nájomného (očisteného o infláciu) je rozdiel medzi Poľskom a ostatnými európskymi krajinami ešte zreteľnejší. Reálne nájomné v Poľsku je o viac ako 30 % nižšie ako v roku 2007 a vzhľadom na očakávanú vysokú úroveň inflácie sa tento rozdiel v blízkej budúcnosti ešte prehĺbi. Najvyššie efektívne nájomné zaznamenané na hlavných poľských trhoch predstavovalo v priemere 32 eur za meter štvorcový, čo je oveľa menej ako kontinentálny európsky priemer 57 eur za meter štvorcový.
„Situácia je spôsobená predovšetkým nedostatočnou transparentnosťou štruktúry nájomného,“ uviedol Pawel Sapek, senior viceprezident a regionálny riaditeľ spoločnosti Prologis v strednej Európe. „Bežne sa uzatvárajú dodatkové zmluvy k hlavnej nájomnej zmluve. To znamená, že zákazníci si prenajímajú sklad za určitú sadzbu, ale zároveň získavajú finančné stimuly, ktoré nie sú zahrnuté v hlavnej nájomnej zmluve.“
Tieto jednorazové stimuly podľa investorov a hodnotiteľov mätú trh. Neprehľadná zmluva zákazníkov často prekvapí vo chvíli, keď začnú rokovania o predĺžení nájmu. Akékoľvek stimuly, ktoré nie sú uvedené v hlavnej nájomnej zmluve, vedú k riziku zdanlivo rýchleho zvýšenia nájomného a nereálneho ocenenia projektu.
Pochopenie skutočnej hodnoty poľských logistických nehnuteľností a nevyhnutného reálneho rastu nájomného je pre zdravý vývoj trhu v budúcich rokoch zásadné. Súčasná neprehľadnosť je tiež vážnym problémom pre zákazníkov a investorov, ktorí potrebujú presné a spoľahlivé informácie, aby mohli robiť správne obchodné rozhodnutia. Partnerstvo a transparentnosť sú... Made in Prologis.