Branża magazynowa rośnie, jak na tej fali popytu kształtują się koszty dla najemców?
Paweł Sapek, szef Prologis na Europę Środkową: Koszty nieruchomości to tylko jedna ze składowych całościowego kosztu zarzadzania łańcuchem dostaw. Na podstawie danych jakie otrzymujemy od naszych klientów szacujemy, że jest to nie więcej niż 5-7% łącznych kosztów łańcucha dostaw. Dziesięć procent wydaje się być relatywnie niewielkim odsetkiem, ale zarządzanie kosztami nieruchomości to bardzo istotny element w prowadzeniu efektywnych operacji logistycznych. Mówimy tu o czymś więcej niż tylko sam czynsz. Niestety myśląc o kosztach najmu nadal wielu najemców (ale i doradców) nieruchomości skupia się na stawkach czynszu najmu. A kluczem jest analiza łącznych kosztów operacyjnych związanych z najmem powierzchni magazynowej.
Na co zatem najemcy powinni położyć największy nacisk?
Paweł Sapek: Przede wszystkim trzeba zwrócić dużą uwagę na koszty eksploatacyjne oraz koszty mediów. Jeśli popatrzymy na przykładową miesięczną fakturę dla najemcy, to czynsz stanowi w niej około 65% kosztu. Pozostałe 35% to opłaty eksploatacyjne i media – prąd, gaz itd. Ten udział w najbliższych latach będzie cały czas rósł, razem z rosnącymi cenami prądu i gazu. Dlatego profesjonalne zarzadzanie tą grupą kosztów jest tak ważne z punktu widzenia zarówno wynajmującego jak i najemcy.
Czy w takiej sytuacji da się dobrze budżetować koszty eksploatacyjne?
Paweł Sapek: Nie tylko można, a wręcz trzeba, ponieważ klienci oczekują dziś przejrzystego procesu najmu i przewidywalnych kosztów, których mogą być pewni przez cały okres trwania umowy. Niski poziom zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych może być bardzo złudny, należy analizować pełen szczegółowy budżet kosztów eksploatacyjnych. Dlatego Prologis jako jedyna firma na rynku oferuje umowę najmu typu Clear Lease, na bazie której ustalamy zryczałtowane koszty eksploatacyjne.
Jak taka umowa działa w praktyce?
Paweł Sapek: Przede wszystkim jest przejrzysta i ma prosty wzór. Oprócz postanowień dotyczących najmu określone są w niej stałe opłaty eksploatacyjne - na cały okres obowiązywania umowy. Obejmują one wszystkie standardowe koszty operacyjne, koszty konserwacji i napraw określonych w umowie oraz opłaty administracyjne. Tylko opłaty publiczne - na przykład podatki od nieruchomości i koszty mediów rozliczane są bezpośrednio na podstawie oficjalnych obciążeń oraz faktycznego zużycia. Przed podpisaniem umowy klient ma więc pewność co do kosztów obowiązujących przez cały okres najmu i braku niespodzianek.
Przykład?
Paweł Sapek: Na przykład opłata za utrzymanie powierzchni wspólnych: terenów zielonych, instalacji i urządzeń zewnętrznych, do tego odśnieżanie, utrzymanie dachu – w Clear Lease ta opłata jest z góry znana i wliczona w umowę. Dla porównania: w umowie najmu z potrójnym czynszem netto (NNN) ten koszt jest zmienny i szacowany w stosunku rocznym. My w naszej umowie nie mamy żadnych ukrytych kosztów.
Dlaczego zdecydowaliście się wprowadzić taki typ umowy?
Paweł Sapek: W Prologis mamy swój własny wyspecjalizowany zespół property & facility management. To eksperci, którzy mają wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu naszymi nieruchomościami i szeroką wiedzę praktyczną, dlatego mogą dokładnie oszacować wszelkie koszty. Dzięki temu jesteśmy pewni naszych budżetów i gotowi podpisywać umowy na zryczałtowanych kosztach operacyjno-eksploatacyjnych. A ryzyko wzrostu kosztów możemy wziąć na siebie. Do tego zarządzanie nieruchomościami przez nasz wewnętrzny zespół specjalistów daje klientom pewność co do należytego utrzymania wynajmowanej powierzchni i całego terenu parku.
Jakie są jeszcze korzyści takiego rozwiązania dla najemców?
Paweł Sapek: Atutów bezpośrednio dla klientów Clear Lease ma wiele. Przede wszystkim pozwala na proste budżetowanie, pewność co do ustalonych kosztów i – co za tym idzie – mniejsze ryzyko finansowe. Do tego dochodzi przejrzysta kalkulacja i brak potrzeby corocznej weryfikacji kosztów, ponieważ stała opłata eksploatacyjna oznacza brak konieczności późniejszego rozliczenia opłat eksploatacyjnych, a koszty są porównywalne przez cały okres najmu. Jednym słowem: klienci zyskują pewność w zakresie planowania kosztów. Tylko opłaty publiczne i koszty mediów rozliczane są osobno.
Obecnie koszty mediów to chyba jedna z bardziej palących kwestii dla najemców?
Paweł Kowalczyk, Real Estate & Customer Experience, Senior Manager Prologis: Zdecydowanie tak. Od dłuższego czasu obserwujemy stały wzrost cen energii elektrycznej i kosztów jej dystrybucji. W roku 2019 ceny na Towarowej Giełdzie Energii oscylowały na poziomie około 160 zł/MWh, obecnie mamy poziom 390 zł/MWh. W tym roku ceny energii, a dokładnie koszty jej dystrybucji wzrosły dodatkowo o opłatę mocową w wysokości 76,20 zł/MWh. To wszystko znacząco wpływa na podwyższenie kosztów prowadzenia biznesu przez naszych klientów. Dlatego coraz częściej pytają nas o prognozy cen na kolejne lata.
Skok cen energii elektrycznej jest naprawdę gigantyczny. Co za tym stoi?
Paweł Kowalczyk: Główną przyczyną wzrostu cen jest polityka klimatyczna w Europie i na świecie oraz ogólna sytuacja gospodarcza. Globalizacja sprawia, że planując zakupy energii musimy analizować sytuację na całym świecie, nie tylko w Polsce. Wśród czynników wpływających na wzrost cen energii elektrycznej i jej dystrybucji jest m.in. wzrost cen uprawnień do emisji CO2 - o około 140% w odniesieniu do początku ubiegłego roku, wzrost cen praw majątkowych w ramach wsparcia dla producentów energii ze źródeł odnawialnych, wzrost ceny węgla w wyniku jego dużego zapotrzebowania na rynkach azjatyckich. Od stycznia znacząco na cenę dystrybucji energii wpłynęła też opłata mocowa. W 2022 ma zostać zmodyfikowana i być zależna od profilu zużycia odbiorcy. Kto na tym skorzysta, a kto straci zobaczymy po wprowadzeniu zmian.
Czy w takiej sytuacji Prologis ma w ogóle wpływ na cenę energii elektrycznej?
Paweł Kowalczyk: W pewnym stopniu mamy i staramy się to maksymalnie wykorzystać na korzyść klientów. Globalnie zużywamy ponad 5,500,000 MWh*. W Polsce też jesteśmy bardzo dużym konsumentem – rocznie kupujemy dla naszych parków około 123 000 MWh energii elektrycznej. Konsolidując nasze wszystkie spółki jesteśmy tuż za takimi wielkimi odbiorcami jak huty czy kopalnie – to mówi o naszej istotnej skali w tym zakresie. Jako grupa zakupowa jesteśmy już znaczącym podmiotem na rynku, a duży wolumen poprawia naszą sytuację negocjacyjną. Dodatkowo stworzyliśmy i wprowadziliśmy w życie kilka różnych modeli zakupowych. Bazujemy na analizach polskiego rynku oraz rynków światowych, dzięki czemu możemy dopasować najlepszy model zakupowy do aktualnej sytuacji lub odpowiednio go zmodyfikować. W drugiej połowie roku większość klientów jest w okresie budżetowania, wtedy dzielimy się z nimi informacjami dotyczącymi przewidywanego wzrostu kosztów mediów. Ostatnie kilka lat pokazało, że kierunek który przyjęliśmy jest korzystny dla nas i naszych klientów.
Paweł Sapek: Wzrost cen jest nieunikniony, a razem z nim będą rosnąć koszty dla klientów. Dlatego zależy nam, żeby te ryzyka dla klientów ograniczać.
Paweł Kowalczyk: Dokładnie. Od lat podejmujemy aktywnie działania mające na celu zakup energii elektrycznej i gazu dla naszych parków w dobrych cenach. W celu zminimalizowania ryzyka zakupu energii w niekorzystnym okresie zdecydowaliśmy się na zakup energii na rok 2022 w transzach. Aktualnie kupiliśmy w ten sposób 75% wolumenu.
Są jeszcze jakieś inne sposoby ograniczenia tych kosztów?
Paweł Sapek: Przede wszystkim intensywnie inwestujemy w fotowoltaikę. Tylko w 2020 roku zainstalowaliśmy na całym świecie instalacje fotowoltaiczne o mocy 40 MW. W ciągu najbliższych czterech lat chcemy zwiększyć całkowitą moc naszych solarów w skali globalnej z 252 MW ** do 400 MW. Duży wkład w osiągniecie tego celu mają parki Prologis w Europie, między innymi dzięki naszemu programowi SolarSmart. W naszych budynkach wychodzimy też poza rynkowy standard ich efektywności energetycznej, wyposażamy je w instalacje ograniczające zużycie mediów i oświetlamy ledami z systemami czujników reagującymi na światło i ruch. Wszystko, żeby do minimum ograniczyć pobór energii.
Podsumowując, czy korzystna cena energii elektrycznej plus dążenie do neutralności emisyjnej to teraz najistotniejsza sprawa dla klientów?
Paweł Kowalczyk: Większość naszych klientów jest skoncentrowana na obniżeniu wpływu swojej działalności na środowisko. W Polsce widać było to m.in. w rosnącej liczbie zapytań o możliwość korzystania w naszych parkach z tzw. ,,zielonej energii’’ pochodzącej z odnawialnych źródeł.
Udało się wam spełnić te oczekiwania?
Paweł Kowalczyk: Zdecydowanie tak. Oprócz tego, że koncentrujemy się na zakupie energii w korzystnych cenach, to podejmujemy także działania pozwalające wspierać wytwórców „zielonej energii”, a przy tym znacząco obniżać emisję CO2. Na 2021 rok zakupiliśmy od Tauron dla naszych parków 107 000 MWh energii elektrycznej z gwarancjami pochodzenia. To instrument poświadczający, że zakupiona ilość energii elektrycznej została wytworzona w instalacjach z odnawialnych źródeł energii.
Paweł Sapek: Jako liderowi ekologicznego budownictwa zależy nam, aby cały czas zwiększać zaangażowanie w zakresie ochrony środowiska. Zakup energii z gwarancjami pochodzenia to był kolejny istotny krok w realizowaniu tej strategii. Zrównoważony rozwój i koncentracja na potrzebach klientów to filary naszej działalności. Dzięki zielonej energii przybliżamy się do realizacji celu osiągnięcia neutralności pod względem emisji CO2 wbudowanej w proces powstawania naszych magazynów już w 2025 roku, a przy tym ułatwiamy osiąganie podobnych celów też naszym klientom.
Energia elektryczna to jedno, a jak z gazem? Ogrzewacie nim magazyny?
Paweł Kowalczyk: Zgadza się, w głównej mierze gaz jest zużywany do ogrzewania magazynów. Parki Prologis w Polsce rocznie zużywają około 143 000 MWh gazu, tyle co w przybliżeniu 6 000 domów jednorodzinnych.
Sytuacja z cenami gazu wygląda tak samo kiepsko jak z energią elektryczną?
Paweł Kowalczyk: Przede wszystkim sytuacja na rynku gazu jest obecnie bardzo trudna do przewidzenia – aktualnie gaz osiąga rekordowe ceny, a najbardziej znaczącymi czynnikami wpływającymi na cenę surowca jest sytuacja polityczna oraz nadchodząca zima i idące za tym obawy zapewnienie dostaw gazu. Cały czas obserwujemy rynek i analizujemy czynniki wpływające na zmianę cen.
I jakie stąd wnioski?
Paweł Kowalczyk: Główną przyczyną wzrostu cen gazu jest jego deficyt na rynku europejskim. Stan napełnienia magazynów gazowych w Europie to dziś 67 %. Dla porównania - w ubiegłym roku o tej samej porze napełnienie wynosiło 91%. Nakłada się na to sytuacja polityczna związana z budową i oddaniem do użytku gazociągu Nord Stream 2, mniejsze dostawy LNG do Europy oraz wzrastające ceny ropy na światowych giełdach.
Macie w związku z tym sposób na zabezpieczenie interesów waszych klientów?
Paweł Kowalczyk: Działamy podobnie jak w przypadku energii elektrycznej. Powołaliśmy grupę zakupową i wypracowaliśmy różne modele zakupowe. Tu duży wolumen też poprawia naszą sytuację negocjacyjną, niestety profil zużycia jest mnie korzystny niż w przypadku energii elektrycznej. W większości parków logistycznych mamy typowy profil grzewczy. Dlatego w tym roku sytuacja zmusiła nas do wypracowania nowego modelu zakupowego na rok 2022. Mamy nadzieję, że dzięki takiemu podejściu, podobnie jak w poprzednich latach osiągniemy zadowalające rezultaty.
Skąd taka otwartość w tym temacie? Branża raczej unika mówienia o takich szczegółach.
Paweł Sapek: Uczciwość to jedna z podstawowych wartości Prologis, podstawa wszystkich naszych relacji biznesowych. Przejrzystość, jasne standardy i proste zasady działania – dzięki temu mamy w Polsce status partnera godnego zaufania. Dla nas podpisanie umowy to dopiero początek drogi. Z naszymi klientami wiążemy się na lata i zależy nam na ich satysfakcji na każdym etapie współpracy. Do tego niezbędne jest zrozumienie ich potrzeb i elastyczność w podejściu. Ale ważne są też posiadane zasoby i możliwości. Sprzyja nam globalna skala – dzięki niej możemy oferować atrakcyjne cenowo wysokiej jakości produkty i usługi. To nasz unique selling point – oferujemy nie tylko powierzchnie ale także usługi, dzięki którym klienci mogą prowadzić na terenie naszych parków działalność efektywnie kosztowo i w zrównoważony sposób.
Co planujecie dalej? Nie ma co liczyć na spadki cen mediów, do tego dochodzą jeszcze unijne wymagania w zakresie obniżenia emisyjności…
Paweł Sapek: W Polsce na pewno w 2022 będziemy kontynuowali współpracę z Tauron. Idziemy o kolejny krok dalej niż gwarancje pochodzenia. Dla większości naszych spółek zakontraktowaliśmy już zakup energii elektrycznej wyprodukowanej bezpośrednio z OZE, w których produkcja energii elektrycznej nie wiąże się z emisją CO2. To oznacza, że do naszych parków popłynie prawdziwa zielona energia prosto z elektrowni wiatrowych i wodnych To oznacza, że do naszych parków popłynie prawdziwa zielona energia prosto z elektrowni wiatrowych i wodnych. Z kolei w Europie będzie to dalsze zwiększanie mocy fotowoltaiki, szczególnie w Niemczech i krajach Beneluksu. Mam również nadzieję, że w końcu zrealizujemy pierwszy projekt instalacji fotowoltaicznej na dużą skalę w Polsce. W przeciwieństwie do pozornych działań, jak green washing, my nie malujemy trawy na zielono. Nasze cele środowiskowe – w tym obniżenie emisji CO2 - są w pełni mierzalne i co roku rozliczamy się z nich w konkretnych liczbach. Zatem nasze plany na przyszłość są klarowne - będziemy dalej, konsekwentnie i w zgodzie z naszą strategią –budować i zarządzać naszymi nieruchomościami tak, żeby miały jak najmniejszy wpływ na środowisko, przy jak największej korzyści dla klienta.
* CY 2020 Estimated Total Energy Consumption used for Carbon Footprint calculation of Scope 3 – Downstream Leased Assets emissions
** Dane za rok 2020
Wywiad ukazał się na łamach Eurobuildu.