W niedawno przeprowadzonym badaniu Dirk Sosef, vice president research and strategy, Prologis w Europie, wskazał dwie siły zewnętrzne będące motorem napędowym zmian: zmieniające się możliwości technologiczne i oczekiwania klientów. Opisał, w jaki sposób funkcjonowanie łańcuchów dostaw przenosi się na aspekty dotyczące konsumpcji oraz co sprawia, że magazyny nie są już jedynie miejscem do przechowywania towarów. Wskazał również na różnorodność – lub zróżnicowanie, stanowiącą obecnie kluczowy element rynku nieruchomości logistycznych w Europie.
Jakie wnioski można wyciągnąć z tego zróżnicowania? W jaki sposób możemy uchwycić specyfikę poszczególnych rynków, nie tracąc przy tym szerszej perspektywy? By lepiej zrozumieć dywersyfikację portfolio w Europie, Prologis opracował następującą klasyfikację rynków:
- Globalne ośrodki zapewniające dostęp do kluczowych ośrodków gospodarczych
- Kluczowe ogniwa w łańcuchu dostaw: strategiczne ośrodki logistyczne z biegunami koncentracji konsumentów i dostępem do populacji o dużej liczebności
- Ośrodki konsumpcji: popyt na logistykę na poziomie lokalnym
- Centra regionalne: kluczowe rynki zorientowane na działanie na poziomie lokalnym
Źródło: Prologis Research
Wszystkie te kluczowe rynki korzystają ze sprzyjających czynników strukturalnych, takich jak handel elektroniczny i urbanizacja.
Przyjrzyjmy się dokładniej czterem wspomnianym już rodzajom rynków:
Globalne ośrodki
Globalne ośrodki zapewniają dostęp do kluczowych centrów gospodarczych. Należą do nich najbardziej płynne rynki nieruchomości logistycznych, takie jak Paryż, Londyn czy Frankfurt. Średnie PKB na tych rynkach jest zwykle znacznie wyższe niż średnie PKB dla całego rynku. Globalne ośrodki charakteryzują się jednocześnie ograniczoną dostępnością gruntów oraz wysokim popytem strukturalnym.
Źródło: Oxford Economics, Prologis Research
Poszczególne ośrodki globalne charakteryzują się również zróżnicowanym popytem. Za przykład posłużyć może Londyn Zachodni, gdzie popyt napędzany jest przez firmy świadczące usługi lotnicze z uwagi na bliskość lotniska Heathrow, firmy działające w sektorze e-commerce ze względu na gęste zaludnienie i wysoki poziom zamożności mieszkańców w tej części miasta oraz centra obsługi danych z racji dobrego dostępu do szerokopasmowego Internetu. Dzisiejszy rynek może zaspokoić ten zróżnicowany popyt.
Kluczowe ogniwa w łańcuchu dostaw
Korytarze logistyczne lub kluczowe ogniwa w łańcuchu dostaw są integralną częścią paneuropejskiej sieci łańcuchów dostaw. Rynki te charakteryzują się wysokiej jakości infrastrukturą zapewniającą dostęp do regionów z dużą liczbą konsumentów oraz wysokim potencjałem gospodarczym. . Na rynkach tych wysokie poziomy aktywności logistycznej stanowią siłę napędową popytu, co obrazuje zwiększony poziom załadunku transportu drogowego w porównaniu z innymi rynkami.
Źródło: Eurostat, Oxford Economics, Prologis Research
Takie kluczowe ogniwo w łańcuchu dostaw stanowi południe Holandii. Region ten jest doskonałym miejscem dostępu do obszaru Unii Europejskiej i charakteryzuje się wysoką jakością, multimodalną infrastrukturą logistyczną oraz bardzo wydajnymi i wykwalifikowanymi pracownikami. Warto zwrócić uwagę na to, że rynek ten ma dostęp do 300 mln konsumentów w promieniu 500 km, co gwarantuje nieustanny popyt.
Ośrodki konsumpcji
Ośrodki konsumpcji to rynki, na których działalność gospodarcza napędzana jest głównie przez konsumpcję. Do przykładów można zaliczyć Midlands w Wielkiej Brytanii, Madryt czy Warszawę. Konsumpcja stanowi znaczną część PKB w każdym zakątku świata, jednak na tych rynkach pełni ona jeszcze większą rolę. Ośrodki konsumpcji charakteryzują się zazwyczaj większą liczbą sieci handlowych na lokalnym rynku nieruchomości logistycznych.
Źródło: Oxford Economics, Prologis Research
Bliższe położenie względem obszarów wielkomiejskich przynosi jednak specyficzne wyzwania, takie jak konieczność znalezienia odpowiedniego gruntu pod nieruchomości logistyczne. Zabudowa uzupełniająca jest sposobem na osiągnięcie równowagi pomiędzy potrzebami naszych klientów, którzy chcą zbliżyć się do konsumentów, oraz niedoborem gruntów na rynku. Fale rozwoju rynku nieruchomości logistycznych i mieszkaniowych oraz rekonstrukcje i przebudowy mogą doprowadzić do tego, że w obszarach miejskich część gruntów lub budynków zostaje całkowicie lub częściowo niewykorzystana. Niektóre z nich to zamknięte fabryki lub budynki rządowe, które nie są już dłużej użytkowane lub potrzebne. Zabudowa uzupełniająca pozwala na efektywne wykorzystywanie tego typu nieruchomości poprzez ich przebudowę, renowację lub wzniesienie nowych budynków.
Centra regionalne
Ośrodki te położone są w centralnych częściach regionu i obsługują znaczną liczbę mniejszych rynków. Do centrów regionalnych zaliczyć można Budapeszt, Poznań oraz centralną część Niemiec, które charakteryzują się interesującym potencjałem rozwojowym. Te rynki mają tendencję do wolniejszego wychodzenia z kryzysu niż duże metropolie gospodarcze, ale wykazują większy wzrost na późniejszych etapach cyklu, co odzwierciedlają przedstawione przez Oxford Economics prognozy dotyczące wzrostu PKB w latach 2017–2027 na poziomie 25%, podczas gdy średnia rynkowa wynosi nieco ponad 17%.
Źródło: Oxford Economics, Prologis Research
Dywersyfikacja ryzyka
Rynki rzadko wpasowują się idealnie w jeden konkretny rodzaj klasyfikacji. Południowa Holandia jest tego przykładem, stanowiąc nie tylko kluczowy łańcuch dostaw, ale też ośrodek konsumpcji. Wielu operatorów logistycznych działających w tym regionie koncentruje się na konsumpcji lokalnej. Klasyfikacje rynku oparte są na cechach strukturalnych i wskazują na długoterminowe tendencje charakterystyczne dla tych obszarów. Dlatego też mogą służyć jako wskazówki dotyczące dywersyfikacji ryzyka związanego z portfolio nieruchomości.
Dołącz do naszej dyskusji na największych w Europie targach nieruchomości i inwestycji EXPO REAL, podczas których Dirk Sosef będzie gospodarzem dyskusji panelowej z Sophie Van Oosterom (CBRE GI), Alexandrą Krystalogianni (Allianz), Nickiem Prestonem (Tritax EuroBox), Tomem Waitem (JLL) oraz Benem Bannatynem (Prologis). Porozmawiają o tym, co dla profesjonalistów z branży nieruchomości logistycznych oznaczają zmieniające się tendencje na rynku.