Europejski rynek nieruchomości logistycznych rozwija się. Popyt jest wyższy niż kiedykolwiek, wskaźniki wolnej powierzchni – rekordowo niskie, czynsze zaczynają rosnąć, a zainteresowanie inwestorów osiąga niespotykany dotąd poziom. Wzrost ten przypisać można szeregowi sprzyjających czynników strukturalnych, takich jak urbanizacja i handel elektroniczny. Ponadto większy popyt jest wynikiem ożywienia gospodarczego.
Prologis, odpowiadając na potrzeby klientów i rynku, również znacznie rozszerzył swoje portfolio – o około 2,5 milionów metrów kwadratowych w ciągu ostatnich trzech lat. Rynek jest w świetnej formie, więc, patrząc w przyszłość, możemy zadać pytanie: w jakim kierunku zmierza obecnie europejski rynek?
„Mówienie o jednym europejskim rynku nieruchomości logistycznych może wprowadzać w błąd,” zauważa Dirk Sosef, vice president research and strategy, Prologis Europie. „Spójrzmy na wskaźniki wolnej powierzchni. Chociaż średnia rynkowa w Europie wynosi 5,2%, w Monachium jest to 0,4%, co stanowi jeden z najniższych wyników na świecie. Natomiast w Paryżu, choć wynik ten stale spadał w ujęciu kwartalnym, wciąż sytuuje się on na poziomie około 8%. To samo zróżnicowanie dotyczy trendów w stawkach czynszu. Na niektórych rynkach obserwujemy znaczny wzrost, podczas gdy na innych ceny wynajmu wciąż są niskie. Można brać pod uwagę tylko najlepsze europejskie wyniki, lecz by zrozumieć rozwój rynku w szerszej perspektywie, należy sięgnąć głębiej.”
Jak można to zrobić? Po pierwsze trzeba wziąć pod uwagę, jakie zewnętrzne siły wywierają wpływ na łańcuchy dostaw i rolę rynku nieruchomości logistycznych. Na łańcuchy dostaw oddziałują zasadniczo dwa główne czynniki: technologia oraz oczekiwania klientów.
Źródło: Prologis Research
Z niedawno opublikowanej serii raportów Prologis, poświęconych trendom w łańcuchach dostaw, wynika, że największy wpływ na te łańcuchy ma konsumpcja. W tym właśnie sektorze operatorzy logistyczni dokonują największych inwestycji i prowadzą największą ekspansję.
Jakie są tego skutki dla rynku nieruchomości logistycznych? Po pierwsze rynek reaguje na wzmożoną aktywność logistyczną bliżej klientów końcowych, rozszerzając bazę nieruchomości w mniejszej odległości od centrów konsumpcji. Świadczy to o tym, jak ważne jest tworzenie i utrzymywanie banku gruntów. Grunty odpowiednie pod budowę nieruchomości logistycznych spotyka się coraz rzadziej i coraz trudniej jest je pozyskać. Z punktu widzenia długoterminowego inwestora ten nacisk na aspekty dotyczące konsumpcji stanowi pozytywną zmianę w sektorze, ponieważ można spodziewać się zróżnicowanego popytu w dowolnym momencie cyklu gospodarczego (nawet na rynkach charakteryzujących się napiętą sytuacją), co jest dobrą wiadomością w kontekście długofalowego wzrostu wartości.
Po drugie magazyn nie służy już wyłącznie do składowania towarów. Zróżnicowanie popytu ze strony konsumentów doprowadziło do powstania szeroko zakrojonych wymogów operacyjnych w stosunku do nieruchomości logistycznych. Obiekt Last Touch® położony na terenie dużego obszaru miejskiego, na przykład w Londynie, pełni inne funkcje niż europejskie centra dystrybucji na południu Holandii. Jego zrównoważony charakter jest istotny zarówno dla najemców, jak i dla innych zainteresowanych stron, co przekłada się na znaczące kroki podejmowane w dziedzinie wydajności energetycznej i produkcji energii odnawialnej. Ponadto niedostatki kadrowe prowadzą do zwiększenia nacisku na dobre samopoczucie pracowników, jak wynika z niedawno przeprowadzonego projektu pilotażowego w holenderskim Tilburgu.
Rośliny w pilotażowym projekcie magazynowym WELL Building Standard™
Trendy te wywierają wpływ na funkcjonowanie rynku i mogą rzucić światło na to, jakie rynki charakteryzują się wysokim potencjałem z punktu widzenia inwestorów. Jeśli na przykład wiadomo, że łańcuchy dostaw ewoluują w kierunku spełniania potrzeb konsumentów, zasadnym byłoby sprawdzenie, w jakich lokalizacjach wydają oni najwyższe kwoty. Należy się spodziewać, że z tymi lokalizacjami wiązać się będzie większy popyt na nieruchomości logistyczne.
Analogicznie – wiadomo, że aby wdrożenie najnowocześniejszych technologii w danym obiekcie było opłacalne, konieczna jest realizacja inwestycji na wystarczająco dużą skalę. Takie operacje są często zlokalizowane w korytarzach logistycznych i charakteryzują się infrastrukturą wysokiej jakości, która zapewnia dostęp do biegunów koncentracji konsumentów i odbiorców i kluczowych sieci powiązań gospodarczych.
Europejski rynek nieruchomości logistycznych jest zróżnicowany i zmienny. Niezależnie od powierzchownych podobieństw, pomiędzy rynkami istnieją strukturalne różnice, które oddziałują na trendy w obszarze łańcuchów dostaw, takie jak zmieniające się technologie i oczekiwania konsumentów. Aby zrozumieć te różnice oraz ich znaczenie dla specyfiki rynków nieruchomości logistycznych, opracowaliśmy klasyfikację obejmującą cztery rodzaje rynków. Przedstawimy ją Państwu w naszym kolejnym artykule.
Chcesz się dowiedzieć więcej? Dołącz do nas na EXPO REAL, największych europejskich targach nieruchomości i inwestycji. Dirk Sosef będzie gospodarzem dyskusji panelowej zatytułowanej „Możliwości inwestycyjne w Europie”. Dowiedz się więcej i zarejestruj się na stronie.