Az építés alatt álló raktárak számát tekintve Lengyelország a második helyen áll Európában. Mi az oka országunk népszerűségének?
A globális raktárpiac alapvetően fellendülőben van. Ez több tényezőnek köszönhető. Először is, a globális ellátási láncok újraszervezésének, másodszor, az értékesítési struktúrák eltolódásának az e-kereskedelem irányába. Ezek a változások leginkább az Egyesült Államokban érzékelhetőek, de Európában a lengyel piac kitörőben van a fejlesztői aktivitás tekintetében, annak ellenére, hogy Lengyelországban már közel 23 millió négyzetméternyi raktárhelyiséggel rendelkezünk. Még mindig terveznek új beruházásokat, és a növekvő kereslet miatt jelenleg további 3,4 millió négyzetméternyi terület van építés alatt.
A mi piacunkonat ugyanazok a tényezők viszik előre, mint a globális piacokat?
Igen, bár az ellátási láncok átszervezése és az e-kereskedelem dinamikus fejlődése mellett a belföldi fogyasztás is növekszik. Lengyelországban az új befektetők számára is még mindig jó a hozzáférés a földterülethez. Ezzel szemben Csehországban már korlátozott a kínálat, és hasonló a helyzet Németországban, Hollandiában és Angliában is, ahol az építkezések megkezdéséhez szükséges folyamat kétszer olyan hosszú, mint Lengyelországban. És van még egy tényező: a bérleti díjak. Lengyelország még mindig a legolcsóbbak között szerepel a raktárhelyiségek bérlése tekintetében.
De csak egyelőre, mert egyre mert egyre hangosabbak azok az előrejelzések, amelyek szerint ez hamarosan megváltozik.
Az építkezési költségek dinamikusan növekszenek. Ez a magasabb munkaerő- és nyersanyagköltségekkel függ össze, amelyekért ma átlagosan 20%-kal többet kell fizetni, mint egy évvel ezelőtt. Ugyanakkor, az építkezéssel kapcsolatos költségek nem mutatkoznak meg azonnal a bérleti díjakon. Ebben van némi csúszás, ezért a legjobb becslések szerint is a jövő év lesz a bérleti díjak emelkedésének éve. Különösen azért, mert ez a folyamat már más európai országokban már megfigyelhető. Ott a bérleti díjak átlagosan évi 7-10%-kal, az USA-ban pedig akár 30%-kal is emelkedhetnek. Lengyelországban az áremelkedés valószínűleg kisebb, 3-4% körüli lesz, ami nem fogja vissza majd a keresletet. Továbbra is vonzó piac maradunk, további fejlődési lehetőségekkel.
Van valami, ami megállíthatja a piac dinamikus fejlődését?
Én inkább egy lehetséges lassulást látnék, amelyet az új beruházások földterülethez való hozzáférése okozhat. Ezzel Lengyelországban egyelőre nincs probléma, így az elmúlt években a raktárpiac évi 10-12%-os növekedési ütemet mutatott. Azonban semmi sem tart örökké, és az ilyen kockázatokkal számolni kell, ezért úgy vélem, hogy két-három éven belül csökkenhet az építési területekhez való hozzáférés, ami kevesebb új projektet jelent. Egy másik kérdés az építőanyagokhoz való hozzáférés. Itt idén már mi is tapasztalunk problémákat, különösen a szerkezeti acél és a fémlemezek tekintetében, emiatt a projektek megvalósítási időszaka hat, sőt esetenként kilenc hónappal is meghosszabbodhat.
Egyre több projekt áll fejlesztés alatt, és valószínűleg mindegyik különbözik egymástól? Hogyan kellene ma kinéznie egy ideális raktárnak?
Az átalakulás már több éve zajlik, és a folyamat évről évre gyorsabban halad. Az egész a nagy tárolóhelyekkel kezdődött, amelyek mára alapértelmezetté váltak. Az ügyfelek egyre több árut akartak ugyanazon az alapterületen tárolni, és így szeretnék optimalizálni a bérleti költségüket. Ma a változások mozgatórugói a munkavállalók, akiket egyre nehezebb találni. A munkáltatók, beleértve a raktárakban dolgozókat is, felismerték, hogy ha korlátozni akarják a vállalaton belüli fluktuációt - vagyis hosszabb ideig meg akarják tartani a munkavállalókat -, akkor vonzó munkakörülményeket kell kialakítaniuk számukra.
Ez hogyan lehetséges?
A raktárak ma már nem csak négy falból és egy tetőből állnak. Munkavállaló-barát épületeknek kell lenniük. Kezdjük a hőmérséklettel. Régebben azt mondták, hogy elég, ha 16 Celsius-fok van odabent. Ma már ott is hasonló körülményeket kell biztosítani, mint egy irodában, ami az épület szigetelésének, a fűtési és légkondicionáló rendszerek átalakításával jár. Ehhez jön még a világítás: lehetőleg kiváló minőségű LED-es világítás formájában, amit természetes napfénnyel egészítünk ki, amely javítja a dolgozók biztonságát és kényelmét. A raktárakban a munkatársak számára kialakított közösségi terek is elterjedtté válnak, hogy az ott dolgozók ugyanolyan előnyöket élvezhessenek, mint az irodai területeken dolgozók.
Az is fontos, hogy a munkavállalók számára könnyen megközelíthető legyen a munkahely, akár tömegközlekedéssel, akár a bérlők által fizetett közlekedési eszközökkel. Mi, mint fejlesztők, a megfelelő infrastruktúrával segíthetjük ebben az ügyfeleinket. Ez a logisztikai parkjaink közelében található buszmegállók mellett a kerékpártárolókat, az elektromosautó-töltőállomásokat és a speciális parkolóhelyeket jelenti. Pihenőövezeteket hozunk létre, ahol a dolgozók kikapcsolódhatnak a szünetekben. Mindezeket az elemeket a PARKlife™ programunk részeként fejlesztjük, amely számos ilyen kényelmi szolgáltatást nyújt ügyfeleinknek és alkalmazottjaiknak. Vannak sportpályák, kerékpárutak, szabadtéri tornatermek és olvasótermek, sőt, még grillezőhelyeket is kialakítunk egyes parkokban. A mozgáskorlátozottak számára is biztosítunk könnyítő funkciókat. Mindezt annak érdekében, hogy segítsük ügyfeleinket a dolgozói fluktuáció csökkentésében és ezáltal a költségeik kordában tartásában anélkül, hogy a működésükbe beavatkoznának.
A fejlesztők elvárásai azzal kapcsolatban, hogy a raktáraknak hogyan kell kinézniük, egy dolog. De vajon összhangban vannak-e azzal, hogy a bérlők mit szeretnének? Végül is ők azok, akik fizetnek a raktárért, és a további szolgáltatások általában további költségeket jelentenek.
Az ügyfelek egy egyre növekvő része már egyetért azzal, hogy szükséges a változás. Ők is tisztában vannak vele, hogy az ingatlanok minősége hogyan befolyásolja a munkakörülményeket és ezáltal a munkavállalókat. Mi, mint világszerte több mint 90 millió négyzetméternyi logisztikai területet kezelő vállalat, nagy hangsúlyt fektetünk az innovációra, még akkor is, ha az ügyfelek ezt nem várják el tőlünk. Olyan tapasztalattal és tudással rendelkezünk, amely lehetővé teszi, hogy már ma megjósoljuk, mi lesz számukra előnyös a jövőben. Egy most épülő raktárnak nem csak egy évig, hanem a következő 20-30 évben is működőképesnek kell lennie, ezért már a tervezéskor a távoli jövőt kell szem előtt tartanunk, és olyan tereket kell létrehoznunk, amelyek az ügyfelek számára hosszútávon is vonzóak maradnak. Fontos szem előtt tartani, hogy bár mind az ügyfelek, mind a munkatársaik igényei folyamatosan változnak, megfelelő lokációra nehéz alternatívát találni. A mi feladatunk tehát az, hogy mindig egy lépéssel a bérlők elvárásai előtt járjunk, ami a jövőbeli trendek hatékony előrejelzését jelenti.
Az e-kereskedelem dinamikus fejlődésében a szállítási határidők egyre fontosabb szerepet játszanak. Igaz, hogy ez ösztönzi a városi logisztika fejlődését, amely pozitív hatással lehet a karbonlábnyom csökkentésére?
A lengyel városok nem kifejezetten átlagosak, vegyük például Varsót: a külvárosból még mindig 20-30 perc alatt el lehet jutni a központba, így egyelőre nem indokolt a raktárak városba költöztetése. Másrészt igaz, hogy az e-kereskedelemben megvan a potenciál a logisztika karbonlábnyomának csökkentésére, ahogy azt a kutatási részlegünk elemzései is mutatták. Ez több tényezőnek köszönhető, például a kínálat konszolidációjának és az alacsony károsanyag-kibocsátású elektromos szállításnak, valamint a zöld tárolásnak. A városi ingatlanok karbonlábnyomának csökkentése is nagyon fontos szempont. Jelenleg egy kisvállalkozói egységet építünk a varsói Żerańban, amely a többi beruházásunkhoz hasonlóan ezalapján a szemlélet alapján épül. A kibocsátás csökkentésének egyik módja az, hogy a raktárakat a lehető legkisebb környezeti terhelésűre tervezzük.
A tanúsítványok részei ennek a trendnek, amelyek megerősítik a vállalat környezet iránti felelősségteljes hozzáállását?
A környezetvédelmi tanúsítványok egyre népszerűbbek, azonban inkább eszközként szolgálnak, mintsem végcélként. Megmutatják, hogy a környezetbarát raktárépítés mennyire fejlett, de ez csak egy eleme az iparágon belüli fenntartható fejlődés holisztikus megközelítésének. Több mint 13 éve gyűjtünk tanúsítványokat világszerte, régiótól függően különböző szinteken. Lengyelországban a Prologis volt az első logisztikai fejlesztő, amely bevizsgáltatta ipari épületeit. Ma már minden beruházásunknál arra törekszünk, hogy nagyon jó vagy annál magasabb minősítést kapjunk.
Milyen típusú raktárakra lesz kereslet a közeljövőben?
Úgy gondolom, hogy a kereslet és kínálat szerkezetében nem kell nagy változásokra számítanunk, a piacot továbbra is a 3000-5000 négyzetméteres raktárak fogják uralni, azonban egyre nagyobb az érdeklődés a 60 000-100 000 négyzetméteres raktárak iránt is. Ez az e-kereskedelem dinamikus fejlődésének és a kiskereskedelmi láncok nagyobb áruraktározási igényének, valamint a rövidülő ellátási láncok változásainak köszönhető. A változások több e-kereskedelmi fejlesztésben mutatkoznak meg: ha a múlt évet vesszük példaként, akkor 15 ilyen valósult meg.
Mik a Prologis céljai 2022-ben – mik újdonságok az ökológiai megoldások és a technológiai innovációk terén?
A fejlesztési stratégiánkban nem lesz változás; folytatni fogjuk azt, amit eddig elkezdtünk. Ügyfeleinket a munkaerő-toborzásban támogató, környezetbarát megoldások továbbra is kulcsfontosságúak maradnak, emellett még szorosabban fogunk együttműködni bérlőinkkel, hogy csökkenthessük a működési költségeket. Az energia- és gázárak ugrásszerű emelkedése sokukat ráébresztette, hogy mennyire fontos a működési költségek optimalizálása, így célunk, hogy hogy ebben támogatni tudjuk őket.
Mik a Prologis céljai 2022-ben – mik újdonságok az ökológiai megoldások és a technológiai innovációk terén?
A fejlesztési stratégiánkban nem lesz változás; folytatni fogjuk azt, amit eddig elkezdtünk. Ügyfeleinket a munkaerő-toborzásban támogató, környezetbarát megoldások továbbra is kulcsfontosságúak maradnak, emellett még szorosabban fogunk együttműködni bérlőinkkel, hogy csökkenthessük a működési költségeket. Az energia- és gázárak ugrásszerű emelkedése sokukat ráébresztette, hogy mennyire fontos a működési költségek optimalizálása, így célunk, hogy hogy ebben támogatni tudjuk őket.
Az interjú a Prologisszal közösen, a Dziennik Gazeta Prawnaban készült.