Trvající narušení trhu - zvláštní zpráva Prologis Research

KLÍČOVÁ SDĚLENÍ

1. Optimálnější poměr mezi objemem zásob a prodaným zbožím je klíčem k dodavatelským řetězcům budoucnosti. Tok zboží zůstane narušen i po skončení pandemie, a to z důvodu působení strukturálních faktorů z oblastí změny klimatu, geopolitiky i trhu práce.
2. Vyšší skladové zásoby si vyžádají dodatečných 800 milionů (nebo i více) čtverečních stop logistických nemovitostí, aby byl eliminován vzniklý nedostatek a zvýšila se odolnost řetězců. Výše nájmů logistických nemovitostí zatím neodráží poptávku, která bude nutná pro zachování odolnosti. Společnosti totiž musí nejprve čelit aktuálním problémům se zásobami.
3. „Vstupní lokality“ budou ve výjimečném postavení, neboť jsou prvním kontaktním místem na spotřebitelském konci dodavatelských řetězců. Vzhledem k tomu, že tyto lokality mají obecně vysoké překážky pro novou logistickou výstavbu, očekává se, že poptávka v jejich případě bude převyšovat nabídku. Je nutné změnit způsoby skladování zásob. Mod

Je nutné změnit způsoby skladování zásob. Model just-intime umožňoval strukturální pokles poměru zásob k prodejům a spoléhal na plynulý tok zboží [obrázek 1]. Pokles se ustálil v předchozím desetiletí s tím, jak rostl podíl e-commerce na celkovém maloobchodu – a přibývalo tedy online kanálů, které obvykle nabízí větší rozmanitost produktů a vyžadují větší dostupnost zásob. Plynulý tok zboží byl narušen stoupajícím významem vzájemně souvisejících strukturálních změn, které stojí za rostoucími riziky v oblastech klimatu [obrázek 2], geopolitiky [obrázek 3] a trhu práce [obrázek 4]. V roce 2021 je narušení dodavatelských řetězců způsobeno řadou faktorů – pandemií; počasím (například dopad hlubokých mrazů v Texasu na chemické závody); obchodní situací (nejistoty ohledně brexitu); a nedostatkem pracovních sil (omezení přepravy a nedostatek řidičů kamionů), jež ve vzájemné kombinaci vyvolaly rozsáhlý nedostatek zboží, volatilitu dodavatelských řetězců i vyšší náklady.

Růst zásob bude vyžadovat 800 milionů – nebo více – čtverečních stop logistických nemovitostí, aby bylo možné vyrovnat vzniklý nedostatek a zvýšit odolnost.

• Vytváření zásob, jež zajistí dostatečnou odolnost vůči aktuálním vlivům, by jen v USA mohlo vyvolat dodatečnou poptávku po 270 až 700 milionech čtverečních stop logistických prostor, a to pouze na základě 5 až 15procentního růstu zásob ve střednědobém horizontu.¹ Tento posun se v pronájmu logistických prostor ještě nezačal projevovat, protože společnosti nyní řeší krátkodobé výpadky v dodavatelském řetězci.
• Aktuální nedostatek kapacit by si v blízké budoucnosti mohl vyžádat až 600 milionů stop čtverečních logistických prostor, aby se poměr zásob k prodejům vrátil na průměrnou úroveň z předešlého desetiletí. Důležitým faktorem je objem prodejů zboží – zásoby maloobchodníků by se musely zvýšit o 13 %, aby odpovídaly poptávce z roku 2021, přičemž v roce 2019 by to bylo jen o 1,5 %.² Ačkoli v obchodech a ve skladech existuje částečný prostor pro krátkodobé uspokojení potřeb [obrázek 5], tyto dva faktory by společně mohly v příštích několika letech vyvolat poptávku po více než 800 milionech stopách čtverečních logistických prostor.³

Na 28 největších amerických trzích je celkový počet volných a nepronajatých prostor ve výstavbě ve třetím čtvrtletí roku 2021 menší než 600 milionů stop čtverečních.⁴

Tato poptávka by mohla výrazně pomoci tzv. „vstupním lokalitám“, které nabízí největší flexibilitu pro distribuci zboží po celém světě. Lokality v blízkosti koncových spotřebitelů zůstanou odolné zejména díky svému okamžitému distribučnímu potenciálu, který by mohl v případě potřeby umožnit doplňování zásob z předchozích článků dodavatelského řetězce. Sekundární nebo terciální lokality pravděpodobně nebudou tolik žádané, protože vyšší náklady na dopravu převáží výhodu v podobě nižších nájmů. Velké a stále rostoucí překážky pro novou logistickou výstavbu ve vstupních lokalitách by mohly vést k výstavbě na sousedních trzích nebo zvýšit poptávku po možnostech přestavby či přemísťování. Tento vývoj již pozorujeme – společnosti se snaží rychle získat kontrolu nad zásobami a průměrná míra neobsazenosti na nejvýznamnějších světových trzích napojených na námořní přístavy je méně než 2 %. Jedná se o poloviční míru neobsazenosti oproti ostatním trhům a pokles oproti historickému průměru na úrovni 4,7 % [obrázek 7].⁵

Poznámky

1. Na základě koeficientů ze čtyřfaktorové OLS regrese reálných maloobchodních zásob (bez automotive), reálných velkoobchodních zásob, reálných maloobchodních tržeb (bez automotive/ pohostinství/ /pohonných hmot) a penetrace e-commerce – růst poptávky po logistických nemovitostech v USA v období 1996-2021. Zdroje: U.S. Census, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, CBRE-EA, Prologis Research
2. U.S. Census, Prologis Research. Aktuální data za období 12 měsíců od září 2020 do srpna 2021; historické srovnání s průměrem upraveným o index spotřebitelských cen pro rok 2019; na základě maloobchodních zásob a prodejů (kromě automotive).
3. Ukazatel Prologis IBITM zůstal k září 2021 pod úrovní 85 % ve srovnání s maximem na úrovni 87 %.
4. Top 28 trhů jako ty trhy, kde má Prologis zastoupení. Zdroje: CBRE, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, CBRE-EA, Prologis Research.
5. CBRE, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, Gerald Eve, CBRE-EA, Prologis Research. Dlouhodobý průměr z období 1990-2020.

Výhledová prohlášení

Tento materiál nesmí být vykládán jako nabídka prodeje cenných papírů či jako žádost o nabídku koupě cenných papírů. Na základě tohoto materiálu není očekávána žádná akce. Jedná se pouze o obecnou informaci o zákaznících Prologis. Tato zpráva je částečně založena na veřejně dostupných informacích, jež považujeme za důvěryhodné, avšak neuvádíme, že tyto informace jsou přesné nebo úplné, a tedy že by na ně mělo být spoléháno. Zpráva neobsahuje žádné prohlášení o přesnosti a úplnosti informací v ní obsažených. Vyjádřené názory jsou platné pouze k datu zprávy. Společnost Prologis odmítá jakoukoli odpovědnost za tuto zprávu, a to zejména ve věci přímých či nepřímých záruk, výpovědí, chyb nebo opomenutí obsažených ve zprávě. Odhady, předpovědi nebo předpoklady obsažené v tomto dokumentu jsou výhledovými prohlášeními. Ačkoli se domníváme, že očekávání uvedená ve výhledových prohlášeních jsou přiměřená, nemůžeme zaručit, že jsou jako taková správná. Odhady mohou být ovlivněny známými i neznámými riziky, nejistotami a dalšími faktory, které mohou vést k tomu, že se skutečné výsledky budou výrazně lišit od předpokládaných.

Výhledová prohlášení jsou platná pouze k datu zprávy. Jednoznačně odmítáme povinnost aktualizovat nebo měnit výhledová prohlášení obsažená v tomto dokumentu v souladu s našimi očekáváními nebo změnami okolností. Bez předchozího písemného svolení společnosti Prologis nemůže být žádná část tohoto materiálu (i) kopírována, fotografována nebo v jakékoliv formě a jakýmikoliv prostředky duplikována a (ii) nesmí být ani jinak dále distribuována.

O výzkumném oddělení Prologis Research

Výzkumné oddělení Prologis Research se zabývá základními a investičními trendy a potřebami zákazníků společnosti Prologis, aby mohlo být nápomocné při zjišťování příležitostí a přispět k vyhnutí se rizikům napříč čtyřmi kontinenty. Tým se podílí na rozhodování o investicích a dlouhodobých strategických iniciativách, vydává také vlastní bílé knihy a ostatní výzkumné zprávy. Společnost Prologis publikuje výzkum o dynamice trhů ovlivňující podnikání jejích zákazníků, včetně aspektů globálních dodavatelských řetězců a vývoje v logistice a realitních odvětvích. Výzkumný tým Prologis spolupracuje se všemi odděleními společnosti s cílem usnadňovat vstup společnosti Prologis na nové trhy, její expanzi, akvizice a rozvojové strategie.

O společnosti Prologis

Prologis, Inc. je globální lídr v oblasti logistických nemovitostí, který se zaměřuje na trhy s vysokým růstem a vysokými překážkami vstupu. K 30. září 2021 společnost vlastnila (ať již samostatně nebo formou společných investičních podniků) nemovitosti a developerské projekty o celkové očekávané rozloze přibližně 994 milionů stop čtverečních (92 milionů metrů čtverečních) v 19 zemích.

Prologis pronajímá moderní distribuční prostory pestré škále přibližně 5 500 zákazníků ze dvou hlavních oblastí: business-to-business a retailového/online fulfillmentu.